1837年美国房地产大崩盘

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上世纪80年代，当日本人自豪的宣称日本东京的地价总和超过美国的时候，他们没想到这种情况150年前已经出现过一次，那一次，是在美国。

1837年，中国第一次鸦片战争前三年，美国遭遇到建国以后第一次房地产泡沫，也是美国第一次遇到全面的经济危机。很有意思的是，日本的房地产繁荣是金融政策推高的，美国的房地产繁荣也是金融政策推高的，金融政策的失误最后都落点到房地产市场上，最后都由房地产市场的崩溃而结束。

1836年，美国著名的投机商菲利普·霍恩先生，于3月12日在日记上记下他的心境：

“纽约所有东西的价格都高得离谱。下一年的房租已经上涨了50%。我为了那一大笔钱而卖掉了房子，这是真的，但我不知道该到哪里去住。离市政厅两英里左右的许多房子都涨到了8000到10000美元，就连第十一区那些朝向东河的房子，两三年前才卖2000或3000美元，如今也涨到了4000或5000美元。”

这位叱咤风云的富商也因为房子问题伤透了脑筋，可想而知，平民百姓该如何艰难度日？

1833年到1836年，芝加哥的土地价值从15.6万美元暴涨到了1000万美元，3年之内涨幅达到6400%，而1836年美国政府收入只有5080万美元。纽约加上芝加哥，几乎可以买下半个美国。

02

这一切都是怎么发生的呢？

这一切都要从美国第七任总统安德鲁·杰克逊说起。

这位头像被印在20美元钞票上的总统有两个很明显的特点：

1. 仇恨英国人和印第安人。现在SAT2考试中必考的“眼泪小道”考题，说的就是这位总统迫使印第安人搬迁，造成印第安人大量死亡事情，只要你回答说这是不对的，就能得分。顺便说一下，这位总统还有个外号叫“印第安人杀手”，他宣称他皮带上挂满了印第安人的头皮。

2. 敌视一切纸币。因为杰克逊曾在1795年准备转行做贸易生意，将自己的68000英亩（约275万平方公里）土地卖掉，换回来一张由个人出具的本票。杰克逊拿本票做抵押，购买了贸易所需要的物资。后来由于出具本票的人破产，致使杰克逊持有的本票一夜之间成为废纸。杰克逊也因此欠下供应商庞大的债务。杰克逊花了15年时间，才逐步将这些债务清偿完毕。这次的打击，带给了杰克逊极其严重的心理创伤。从此对一切以纸张形式载明的资产，不论是本票、信用证、债券，甚至是纸币，都相对抵触。

这两个特点使他对银行也充满了不信任，但在他的鄙视链里，他认为州银行、县银行会相对好一些，因为这些银行毕竟接触平民比较多，偶尔还会为平民考虑。而中央银行则是万恶之源，为什么呢？因为中央银行发行纸币。对，就这么简单。

所以到了1836年，第二家中央银行美国银行的20年特许经营期到期后，照例由国会投票讨论是否延期。

参议院是28票赞成，20票反对。

众议院167票赞成，85票反对。

按理说应该通过。但法案提交到杰克逊总统签字批准的时候，他利用总统否决前将该动议推翻。自美国建国以来，很少有总统动用否决权，这意味着总统和国会要搞对立，但杰克逊为了让美国央行关门，不惜动用这项特权。

最后的结果是美国银行没有关门，但美国银行也不再是美国的央行了，从此开了美国没有央行的惯例。

03

没有央行以后怎么办呢？

杰克逊指示财政部长每个月要从美国银行里的所有政府存款提取900万美元，送到美国各州的银行，在他看来，州银行虽然也有罪恶，但罪恶要小一些。

杰克逊本意是是想借消灭央行达到消灭纸币的目的，因为当时美国政府的铸币厂铸造的是金银币，纸币是由各个州批准的州立银行发行的银行券，这些银行券是由各州立银行通过债券的形式到美国央行去换出来的。

在美国央行存在的时候，全国29个央行分支机构可以通过衡量一家州立银行的经营情况，决定是否接受该银行的债券。如果是经营不善的州立银行，就很难得到央行的货币供应，州立银行自然也无法向平民发放贷款。

而杰克逊听说央行发行货币的形式是这样的，天生厌恶债务的他更加认为央行是万恶之源，是债务的源头。而且民间本能的喜欢信贷不严的州立银行，而对管理严格的央行很抵触，杰克逊听了民间的声音以后，认为自己任期内的头等大敌就是美国央行，要像当年屠杀印第安人一样屠杀美国央行。

然后他一顿操作猛如虎，美国央行消失了，民间对他的评价很高。很巧合的是，美国政府当年的债务也清零了，杰克逊颇有点踌躇满志，他很开心。

但没了央行这个亲妈管着，美国各州的州立银行就彻底放了羊。

以前州立银行想发多少银行券，需要州议会通过，然后拿债券去央行换准备金额度。现在没有央行了，各州的州议会开个会就能决定本州发行多少银行券（钞票），州议会的议员大多都是银行家的朋友或者有些就是银行家本人，这一下州立银行也算是放开手脚了，各种放贷手段都用上，线上与线下齐飞。

带来的结果是什么呢？1832年美国的货币流通量是5900万美元，到了1836底，已经达到了1.4亿美元，稍微懂点经济常识的人都知道，快要恶性通货膨胀了。

这时候，在没有央行监管下的私人银行业的巨大利润吸引了很多人，这些人合力游说美国国会颁布了一部《自由银行法》，这部法令允许最低资本金为10万美元的任何人（注意：是任何人）都可以开银行，而且没有其他任何要求，并且与这部法令相配合的是各州的申请手续大大简化。嗯，这让我有点想起前几年的P2P热潮，网络银行如雨后春笋般冒出，地方政府简化审批流程助推，一切都“赋能”。

美国政府和各州政府毕竟还是有底线的，有常识的，不可能允许私人银行在没有任何抵押物的时候发放贷款，那样的结果就相当于每个银行都有个没有任何限制的私人印钞机，那还得了！所以当时规定，最低标准下，州立银行和私人银行需要以土地作为抵押才能发放贷款。

办法总比困难多，银行想放贷，但是被土地价值束缚了手脚，那么简单啊，把地价炒上去不就行了？于是就出现了开头的一幕，芝加哥的土地价值在三年里上涨了6400%。这里面不仅有各州政府，也有美国联邦政府。1832年美国联邦政府的土地办公室的销售额为250万美元，到了1836年就达到了2500万美元。

钱是好东西，杰克逊总统不拿，不代表下面的各级部门不拿，多赚点钱就能多发点部门福利，古今中外，概莫能外。

于是美国出现了一个很有意思的现象，讨厌投机的杰克逊总统通过限制投机催生了房地产投机泡沫，厌恶纸币的杰克逊总统通过限制纸币的数量增加了纸币的流通数量。

当杰克逊总统知道事实的真相后，相当生气，据说摔了杯子。他的对策就像他当年的军事行动一样，简单而直接，他发布了一项《铸币流通令》，规定要求除极个别情况外，以后购买土地都必须用金币或银币支付。

他的本意是既然纸币是万恶之源，那干脆不让纸币进入流通领域好了，金银币是由联邦铸币厂铸造的，能控制数量也方便控制数量。

他如意算盘打得挺响，但结果又出乎他的意外。

04

由于购买土地不能用纸币，只能用金银币，美国国内对金银币的需求激增，银行券的持有者开始要求跑到银行去换取金银币。熟悉金融的读者看到这里，脑子里肯定会冒出一个词“挤兑”。

对，因为各州银行的贵重金属储备都不足，为了筹集急需的钱去换成贵金属铸成金银币，各州银行和私立银行不得不尽快收回贷款。这样形成了一个可怕的循环，银行回收纸币——买入贵金属——大批的人拥到银行换金银币——市场上流动性被抽干。人们一看钱少了，都开始囤积，囤积的结果是金银币和纸币的流动性同时被抽干。

经济恐慌开始了。

然后之前被杰克逊总统从央行缩小成宾夕法尼亚美国银行的这个银行，因为连续十几个月往各州银行送钱，自身流动性枯竭，开始拒绝了一些贷款的请求，同时停止了一些贷款的发放。然后是州立银行有样学样，私人银行干脆撒丫子跑了，反正那时候跨国追捕能力很差，只要安全到达欧洲，就能继续过纸醉金迷的生活。

到了1837年底，美国所有银行都终止了金币兑换业务，为什么？因为国库里没有黄金了。这对当时处于金本位的美国来说确实是很恐怖的。即便现在是以美元为本位的经济体系，各国也都拼命的囤黄金，担心一旦美元崩溃，有大量的库存黄金，还可以回归金本位，不至于本币体系崩塌。可想而知当时美国财政部的心里是多虚了。

有人说，本国没有就进口呗。进口贵金属或者扩大出口换外汇，这样国库的黄金就增加了。这确实是个方法，大英帝国是世界第一，也是世界上黄金储备最多的国家，但这时候英国和美国刚打过第二次独立战争，英国绅士正好落井下石。

英格兰银行听说美国的事情后，马上提高利率，同时进行了严格的外汇管制，避免黄金流出国门。因为英国国内的利率升高，很多英国的投资者不再把钱投入美国的证券市场，而是回国吃高息去了，这一下对华尔街又来了致命一刀。

股票价格开始自由落体，破产很快蔓延至所有的行业，全美90%的工厂关了门，失业率奇高，还有成千上万的人失去了自己的土地。

当几个州的州政府试图为它们的债务进行再融资时，发现市场上根本没有人愿意购买它们的债券。

政府的收入虽然在1836年达到了5080万美元，在1837年却只有2490万美元。

杰克逊的联邦政府不欠债的美好愿景一去不复返了，美国历史上首次进入了萧条时期。

这是美国历史上第一次大萧条。这次萧条一直到什么时候才结束呢？到1840年发现了巨大的旧金山金矿，美国又有了巨量的黄金储备，美国的经济才慢慢的恢复。

05

安德鲁·杰克逊有三大信条：

一、有人民的支持才是最可靠的。

二、不能让金融等势力膨胀的机构“挟持”政府。

三、金融业对外国势力过度放开是十分危险的。

应该说，他的出发点是好的。他的决策确实一度得到了极高的民意支持。但是杰克逊过于听信一个阶层的声音，过于简单粗暴的做法，就形成了：

1、由人民的支持才是最可靠的，但只听一个阶层的声音就成了偏听则暗；

2、不能让金融等势力膨胀的机构“挟持”政府，但把金融监管机构打死，金融就彻底没有了约束，怪兽就会被放出笼子；

3、金融业对外国势力过度放开是十分危险的，但完全不开放则会让经济陷入死滞，而且遇到困难的时候就没人愿意帮忙；

杰克逊在热情的驱使下，缺乏科学的调度和足够的危机管理就开始了大刀阔斧的改革，年轻的政府不仅关闭了央行，还在金本位制度下将贵金属给搞空了，遇到问题时一纸禁令希望解决问题，结果造成“越限越高”、“越管越死”的局面。

德国哲学家黑格尔说：“历史有重演的特性,它会一直持续到教训被人领悟为止。”中国有句古话：“后人哀之而不鉴之，亦使后人复哀后人也”。

150年后，美国的金融体系又在利益的驱动下，先是通过各种复杂的金融衍生品绕过贷款限制，然后又通过次级贷炒高房价，炒高后的房价又回来拿到更多的贷款，最终导致了金融体系的崩盘。

联想到最近恒大的事件，仅仅是单纯的地产问题吗？不，肯定不是。地产问题的源头必然在金融上，1837年的美国，80年代的日本和次级贷时期的美国，概莫能外！

所以恒大的问题必然不是地产问题，只是通过地产问题暴露出来而已。

所以，最后的定性很重要，定性为金融问题，反而有利于恒大也有利于普通百姓，如果定性为地产问题，恐怕真的没救了。

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