解读：不动产统一登记实行自愿申请而非强制登记

不动产统一登记实行自愿申请而非强制登记

(程啸 清华大学法学院副教授、法学博士)

不动产登记，是由国家设立的不动产登记机构依据当事人的申请、有关机关的嘱托或按照法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿，从而予以公示的活动。不动产登记是服务于不动产交易，以保护不动产权利人的权利，维护不动产交易安全，提高不动产交易效率为目的的市场经济的基础性制度。不动产交易属于民事活动，民事活动应遵循的基本原则就是意思自治，即自愿原则。我国《民法通则》第4条明确规定，民事活动应遵循自愿原则。《合同法》第4条也规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”

既然是否以及如何从事不动产交易应当遵循当事人自愿的原则，同样，以服务于不动产交易为目的的不动产登记亦应遵循自愿原则，这就是不动产登记法上所谓的申请原则。在不动产登记法上，申请原则包括以下几层涵义：首先，除非法律另有规定或者依据有关国家机关的嘱托，否则不动产登记机构只能依据当事人的申请进行登记。当事人不申请，登记机构不能主动登记，即申请是启动登记程序的原因。其次，当事人是否申请登记以及何时申请登记，应由其自行决定。当事人不申请登记的，登记机构不得给予处罚或采取其他对当事人不利的措施。登记机构也不能随意为当事人的申请确定期限，对超过期限的申请不予登记或施加处罚；再次，当事人的登记申请界定了不动产登记机构的活动范围，登记机构不得超越该登记申请范围从事活动。也就是说，如果当事人申请的是抵押权登记，登记机构不能办理所有权登记；当事人申请的是转移登记，登记机构不能办理注销登记。最后，只要登记尚未完成，即没有记载于不动产登记簿，申请人就可以单独或共同向登记机构申请撤回登记申请。

在我国以往的不动产登记实践中，由于人们错误地将不动产登记理解为单纯的行政管理措施，因此出现了一些错误的规定。例如，一些法规规章曾强制当事人必须在某一期限内申请登记，并对不申请登记或逾期申请登记的当事人收取逾期登记费。还有一些地方的登记机构禁止当事人撤回登记申请。这样的规定和做法都明显违反了不动产登记法上的申请原则，构成对民事主体行为自由的不当限制。

以登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”为目标的不动产统一登记制度，必将有助于充分发挥保护不动产权利人的权利，维护不动产交易安全、提高交易效率的作用。同样，在不动产统一登记制度中，申请原则也是一项必须遵循的基本原则。

既然不动产登记应遵循申请原则，那么如果所有的当事人都不来申请登记，岂不登记就根本无法进行，而国家建立登记制度的目的就要完全落空？或许正是基于这种担心，一些人才提出需要对不登记或不及时登记的当事人给予处罚。事实上，这种担心是完全没有必要的。因为我国法律对不动产交易原则上采取的是“登记生效要件主义”。《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”登记生效要件主义，就是对物权变动效力实行所谓的“登记强制”。换言之，不登记，虽然既不影响当事人之间合同的效力，更不会发生行政法律责任或刑事法律责任，但是，不登记就无法发生当事人预期的物权变动的效果(如所有权不转移、抵押权没有产生等)。比如，张三将一套房屋卖给李四，两人签订了房屋买卖合同并且张三将房屋交付给了李四，李四也搬进去住了一段时间。但是，两人没有都不动产登记机构办理房屋所有权转移登记两人没有到不动产登记机构办理房屋所有权转移登记。虽然，在法律上张三与李四签订的房屋买卖合同是合法有效的，但是，因未办理登记，故此房屋的所有权仍然是张三而非李四的。在法律上，李四只是债权人而已。张三作为房屋的所有权人依然可以将房屋出售给王五或抵押给银行。当李四张三因拖欠他人债务而被起诉时，该房屋也可以被法院查封。显然，不办理登记，李四就无法得到房屋的所有权，势必要承受巨大的法律上的风险。如此一来，李四有足够的动力主动要求与和张三一起办理房屋所有权转移登记。这就是登记强制的涵义。不仅如此，对于那些通过合法建造房屋、继承、生效法律文书等不动产交易之外的方式取得不动产物权之人，依据我国《物权法》第31条，也存在登记强制，即这些人必须先将自己已经取得的物权登记入不动产登记簿(即宣示登记)，然后才能将该不动产投入交易中并进行相应的登记，否则其与他人的交易均不会发生物权变动的效力。

总之

，不动产登记以申请原则为基本原则，充分尊重当事人的自由，并不采取行政强制甚至刑事强制的方式去迫使当事人登记。不动产登记中也有强制，但这种强制只是体现为民事法律效果上的强制，即不登记不发生物权变动的效力。