导读：李智先生于12年回国合伙创立了坤裕基金并在15个月的时间内完成了6亿元人民币基金的投资，1.5亿元的退出，目前担任源坤资本总裁，管理合伙人。
李智先生曾先后任职于CBRE，摩根史坦利资产管理部和丰禄置业集团。十年来已累计完成地产项目操盘面积120万平方米，资产累计投资超过40亿元，并在2009年在上海独立完成了单体量22万平米，投资额15亿元的城市综合体开发。在资产管理领域的纵向投资体系中有着完整的从业和管理经历，也是业内最早提出资产投资领域内价值提升体系的从业者和践行者。李智先生拥有USC工商管理和心理学双学士学位，Brandeis University MBA学历。
以下为李智先生在第十四届中国股权投资年度论坛上主题演讲回顾：演讲的主题为——传递价值。
首先看我们第一页图，是一个简单生动的图片，非常圆满的树，两只小鸟，是由下而上一个丰富的营养供给的，一张生动的成长体系生态图向大家展示了价值投资的核心理念。
我读MBA的时候，听到巴菲特先生到我们学校参加过一次演讲，讲到一个价值投资的哲学，一个是正确的态度，一个是对投资安全边际的重要性。我就这两点来阐述一下我们在资产投资领域的认知。
投资哲学在于挖掘价值和传递价值
我们在资产管理大概八年了，简单分享这么多案例里面比较经典的两个案例，第一个项目是阳朔的文化旅游地产项目，处于广西桂林市的县级城市美丽的阳朔，人均旅游在1100万人次，这么好的一个商业价值旅游重镇，离非常有名的阳朔西街只有30米的间隔。大家都知道20元面值的人民币上的漓江风景，在我们这个项目上望眼看去对面即是，在阳朔县核心区如此稀缺的商业用地仅此一块，而且有300亩之多，价值不言而喻。现实的一个例子，十年前在西街被开发过的商业地产，其商铺目前的价格是近十万元一平米，并且其功能性已经有明显的缺失了，如果我们这个项目将20万平米的规模效应和价值合理的表现出来，成长性是以数十倍计的。可我们这个项目从开始投资的时候，就成为被动负债管理，也是当前市场普遍存在的现象。但是遗憾的是直到现在这个项目依然是被搁浅，3年的时间没有产生任何价值反而造成了严重的负债。这个企业因为投资这个项目，目前已有十个亿的负债，其中三个亿是民间的融资，造成这个情况的主要原因有两点，一是从开始拿到这个项目时就没有严格的专业做投资计划和主动风险管理，二是对项目价值盲目取信，无法梳理其资产在时间的有效性下的不同表现方式。综合来看就是在资产投资中，在没有专业团队操盘的情况下下失去了正确投资的态度，造成了严重的被动负债管理，使项目反而失去了价值并造成了企业的被动。就在今天来参加论坛前一个小时，还有一个项目方跟我谈，他拿到了多么么优质的一个项目，价值潜力有多大，怎么把这个项目打造成精品。这样的情况普遍反映了当前市场环境下，无法用专业操盘眼光去长期看待资产价值的作用。目前，这个项目从去年9月份到现在才刚刚把资产重组做完，并且通过我们设计的交易结构为下一步的投资做好了对接口，我们希望明年分享一下这个项目在我们的操盘下产生了多少价值。
第二个项目是比较经典的项目，存在于商业同质化非常严重的沈阳，人均商业面积在中国排在第三位，基本上接近于上海。这个项目我们介入之前，市场估值很容易被估起来的，项目处于沈阳市核心区青年大街，重点打造的金廊商圈上，消费辐射半径范围1.5公里范围内，这样的项目有15个之多，从拿土地开始，一直到资产运营，一直产生现金流的时候，是可以被简单梳理出来的，所以本质上看似乎这样的投资是无法实现高成长或者说只能是一个简单的债权融资项目。既然面对这样项目的时候，产品体系严重缺乏、在同质化竞争格局中无法实现资产溢价和高成长就是当时该项目的情况。这个项目源坤是从土地阶段开始介入的，从容积率4.5，一直到现在的20，218米的超高层城市综合体的打造，从车流动线，土地建设施工，设计规划，产品定位，核心产品体系对应的资源输入等所有一切的介入，以及资金的介入，从当初市场估价均价8000元，到目前我们给出2015年初的市场预售价是1.35万元，并且随着产品价值的逐步显现，和产品体系的专业对接将在市场环境中逐步实现高收益，到时净资产收益率将高达35%。这两个项目其实一个被动负债管理，一个产品体系核心的缺乏，这是在资产管理领域长期粗糙式发展下普遍存在的。我们的投资哲学在于挖掘价值和传递价值，我们一直在做资产管理的时候，其实很辛苦，不是看起来投资行业这么高大上，每个合伙人都跑过工地，工地上每一个施工图纸都是从项目在打底板的时候一步步做到这个房子盖好的，每一个项目都是有感情的。我们从项目实际操盘中一路走来，点滴的风险感知中去理解价值，理解股东、投资人，项目方的股东、投资人每个项目和资本的结合，我们这么多年一直在通过项目管理来梳理。
所以我们开始做资产运营的时候，其实考虑的是资本运作，所以当一个合适的项目到了我们手里面，我们一直在考虑从资产和产业双方进入的时候，通过资本，通过我们的金融，只是一个工具，把这个工具将这个资产的价值挖掘出来，并且通过这种价值在回馈到我们的项目上，通过项目的价值超额收益，分配给我们的投资人，这样形成一个闭环的良性循环。产业、资本、资产三者关系的合理把握和运用，这就是我们对长期投资，以及价值投资的一个基本哲学的阐述。
市场投资逻辑正在慢慢回归理性
在这种条件下，其实大的环境来讲，大家都知道从这两年的情况看得出来，不管是固定类的投资，还是房地产的投资，大规模降速肯定是被预期的，投互联网，投创投，投PE，我们这个领域是不被重视的。我们都知道地产和建筑行业的增速每降低10%，GPD的直接或间接表现为降低2.5%~3%，意味着固定资产类投资将进入价值竞争周期。受房地产对金融体系的影响，系统性金融风险近期是不会存在的，就算将表外的贷款全部算上广义存贷比也大大小于百分之百，而货币政策目前重点是防风险而非保增长，不管降息和降准，都不是货币的强刺激，是增强相对风险可控的流动性，在大幅存款下降，企业利润收窄，社会信用下降的同时，都意味着市场投资逻辑慢慢回归理性。现在在资产投资的时候，融资成本的上升，企业利润的收窄，意味着资产收益率会在不断被贬低，其实核心也是在回归理性，我们看到很多项目正在运行当中，民间金融反而成为主要的金融工具，正规市场的投资反而成为补充金融工具，意味着市场显著的缺乏信心。总体来说，在固定资产投资大规模降速和金融风险总体可控的大背景下，专业细分和深化所带来的产品价值竞争将会越来越成为市场主流，专业复合型资产投资将为高成长带来契机，在此条件下，我们反而认为当前是投资的最佳窗口期。
本次论坛大多数公司将高成长的投资领域聚焦在互联网，我们作为相对传统的投资公司虽然在互联网领域很陌生，也不专业，但互联网作为第三次人类革命对社会各个层面的影响都是全面和深远的，我们一样也在要求公司来拥抱互联网思维，其本质在于两点，一是在去精英化管理的体制大数据时代的资源立体整合和协作功能，例如我们把各个专业的协同形成一个综合立体性投资生态系统，是我们立志要做的。我们通过基金这个交易工具，在横向投资系统中将各类产品体系通过整合将资源形成规模化集中效应，在不同的专业下形成纵向深入的挖掘价值工作，实现自然增长，价值导向型增长。
例如今年我们在珠海正在做，这个是项目方六年前拿的土地，虽然是工业地产，但其周边已经形成了成熟的大型商业和生活区，项目周边半径3公里范围内的平均售价在1-3万之间，我们通过产业体系去把养老和健康相结合，过程中我们收购了一个美国的前十大养老管理公司品牌，做整体大健康产业，在整个健康产业链进行平向的整合和平铺，里面也有中小企业孵化基地，和南方医科大学合作，有医疗器械的生产，有养老公寓，有国际健康理疗，综合性的动态生长，因为将这个产业的资源聚集整合，将不同专业的人群也形成了快速聚集，实现了资产价值的快速增长，溢价能力已经开始显现。目前的部分可售的养老公寓售价是8千元，这个项目从一个工业地产，价值不超过3000元我们股权进入时到现在一年时间，是不是可以代表高成长？我们相信港珠澳大桥通车了之后，一定还会继续升值的。所以，通过我们一直努力建立的投资生态系统所形成了协作效应，将不同的商业价值植入不同的资产当中，根据市场自然规律的增长，其成长性和风险性将会有非常优秀的匹配表现！
另外一个互联网思维的核心我们认为是对客户权益的重视，售后服务的体验。今年我们集团下设了财富管理公司将我们的投资人进行了整合和管理。我还记得很多年前我在美国的一家银行办事，看到一个老太太在非常严肃的声张她本人在投资后的权益，直到银行的行长亲自下来向她解释她的投资每一分钱用到了什么地方，风险是如何控制的，未来收益表现将会怎样等等。我后来在旁边向大堂的工作人员询问老太太投资了多少钱你们如此重视，我得到的答案是250美金。这个故事让我印象极为深刻，不仅仅是在于他们的服务品质，更为深刻是权益的重视程度，每个投资人的每一笔投资都代表了一种权益的保障。
我们在投资领域还算比较年轻，我们一直所秉持和坚持是在一个资产投资全产业链的打造，通过产业，资产和资本三者的结合，在投资生态系统中通过一个内部循环的体系来实现资产的增值，并且将此权益传递给产业和资本本身。
时间有限，把简单的经验给大家分享之后，包括了我们的投资策略，我们公司的介绍就不做过多描述了。虽然年轻，但我们核心管理团队在一起有7、8年时间了。我们心中有梦想，但也会着眼于每个项目价值的深度挖掘，我们坚信我们的投资哲学和严格的风控策略，将资产溢价能力由产品体系中的资源整合完成良性的闭环循环，为合格理念的投资人传递这份价值。
我们都知道资本是理性的，也是逐利的，而且所有的金融产品都是人和制度的安排，长期来看在回归理性的同时，其价值将会逐渐显现。所以放眼大格局，我们愿意携手所有的合作伙伴，来一起打造我们所倡导综合立体的投资生态系统，在专业复合型的产品体系下资源横向平铺的时候，每个系统里面有它的专业性，但是在每个专业性里面都要挖掘得非常深，不再考虑温室效应和政策带来的特殊性，实现自然成长，我们相信我们所提倡这个价值投资哲学，会回归价值投资的本质，回归人文。谢谢大家。
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