一国的宏观经济和房地产的周期波动是经济运行中的一种客观现象和客观规律，也是现代经济学的重要发现之一。对于周期的研究是现代经济学理论研究的核心之一，许多既有的理论研究都表明，经济（房地产）的周期波动是不可避免的；同时，影响周期的成因也是多重的。
周期的基本概念及其定义是由物理学和工程学在七十多年前建立的。在这些学科中，周期被描述为一正弦曲线，并通过周期、频率、波峰、波谷、振幅、阶段和拐点等特征来界定(如图1所示)。这些概念在经济周期和房地产周期中同样适用。
通常，经济（房地产）周期被定义为一般的商业活动围绕其长期趋势的周期性但并非定期的波动。如图2所示，一个经济周期（房地产）由四个部分组成“扩张”、“紧缩”、“萧条”和“复苏”。经济周期的最低点被称为“波谷”，最高点被称为“波峰”。这种定义的特点是重复性(repetation)、持续性(duration)、可预测性(predictability)和上下波动性(fluctuation)，即认为未来是过去的重现，过去的运行规律将一直持续下去。
图1 正弦波周期示意图
图2 经济周期示意图
房地产周期波动包含了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率、房地产部门中的总产出水平的波动，房地产消费水平、房地产就业水平、房地产价格物价水平和产业结构等方面的周期性波动。
国内外房地产业发展的历史证明，由于房地产业的发展要受到宏观经济发展、人口、政治、社会、文化、法律制度、传统习俗等多种因素的影响，其发展过程会表现出周期性波动的变化，出现高峰期和低谷期，即出现周期性波动规律。所以，房地产业的周期波动是房地产业在发展过程中的扩展和收缩的交替循环。而一般认为房地产标准周期是一个完整的正弦波曲线，并分为四个阶段：
1、繁荣阶段（膨胀）：正弦波的波峰。繁荣阶段的特征是交易量急剧上升，房地产投机者活跃；房价高涨，逐渐达到顶点；产业利润很高，投资量急剧增加，整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象。
2、衰退阶段（收缩）：正弦波的下滑段。其特征是量交易急剧减少，房价虽然还在上升但涨幅减缓，并出现下跌迹象；新楼盘的推出逐渐减少，一些楼盘开始折价销售。
3、萧条阶段（停滞）：正弦波的波谷。其特征是交易量锐减，新楼盘的推出大大减少，价格继续下降，一些实力不强的开发商开始饱受资金的压力，甚至走向破产。
4、复苏与增长阶段（调整与恢复）：正弦波的上升阶段。特征是交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势；房地产投资逐渐增加，整个房地产市场又进入繁荣阶段。
与宏观经济周期的分类相似，房地产周期可从不同的角度分为以下几种类：
1、古典周期与增长周期
从房地产周期发展和演变的轨迹来看，房地产周期可以分为两种类型：第一种为古典周期，是指房地产活动的绝对水平有规律地出现上升和下降的交替和循环。第二种为增长周期，也称现代房地产周期，是指房地产活动的相对水平即增长率有规律地出现上升与下降的交替和循环。一般来说，现代房地产周期均为增长型周期。
2、基钦周期、朱格拉周期和库兹涅茨周期
按照波动的时间长度，可将房地产周期分为基钦周期、朱格拉周期和库兹涅茨周期。基钦周期是短期性波动，持续时间一般为个40月。朱格拉周期是中长期周期，大约为10年左右的时间。库兹涅茨周期是持续时间较长的房地产周期波动，一般在15-25年之间。
3、温和的房地产周期、适度的房地产周期和剧烈的房地产周期
按照波动的剧烈程度，房地产周期可以分为温和的房地产周期、适度的房地产周期和剧烈的房地产周期。以房地产景气指数波峰与波谷间的幅度为参照指标，可以认为景气指数幅度在0-0.3的称为温和的房地产周期，景气指数幅度在0.4-0.6为适度的房地产周期，景气指数幅度在0.7-1.0为剧烈的房地产周期。
改革开放尤其是1998年住房货币化以来，中国房地产经济的周期波动，既有外部冲击的决定性作用，同时产业内部传导机制发挥着重要作用，由此形成房地产周期波动的冲击——传导机理。
第一步：外部冲击阶段。来自房地产经济系统外部的变量，如宏观经济政策变动、经济体制变迁，对房地产经济系统产生外部冲击。
第二步：初始响应与内部传导阶段。房地产系统对外部冲击产生初始响应，并利用内部传导机制把外部冲击转化为房地产系统运行的重要动力因素。一般而言，房地产业的内部传导机理是：（1）供求与价格机制。受收入上升或乐观预期影响上升→房地产需求上升而房地产供给基本保持不变→供小于求→价格上升→供给增加→需求受到抑制→价格回落→供给与需求再次平衡。（2）利益驱动机制。房地产供应商在有利可图时就会增加投资，提高供应量；在无利可图时，就会减少投资，缩减供应量。（3）乘数-加速数机制。房地产投资的增加，将通过乘数作用来增加房地产供给，增加的产出又会在加速效应作用下引发进一步的投资。如此反复循环，产生乘数-加速数效应。相反，投资或产出的突然下降也会以类似方式产生反面效应。（4）房地产增长制约机制。房地产的扩张会受到土地、人力资源、资金、原材料等因素的约束，存在一个扩张上限；而其收缩也存在下限约束。
第三步：内部传导与振荡衰减阶段。由于房地产系统存在内部的运行阻力，当外部冲击通过内部传导机制向系统内的各个领域进行全面传导时，随着内部传导过程的持续，外部冲击对房地产系统的影响程度会逐渐衰减，直到减少为零。
第四步：进入稳定状态阶段。房地产系统在对外部冲击作出初始响应，并经内部传导机制的作用而呈现振荡衰减之后，随后将重新进入稳定状态。
总之，当房地产经济系统受到外部冲击而出现波动之后，通过内部传导机制的作用，会历经上述四个阶段而重新回到稳定状态，这样也就完成一次波动。当外部冲击连续不断甚至重复叠加时，房地产系统便在冲击——传导机制作用下进入连续不断的波动循环之中，由此形成房地产的周期波动。
目前，主要的研究房地产周期波动的模型有以下两种：一种是外部冲击模型；一种是乘数—加速数模型。
1、外部冲击模型
在经济周期理论中，外部冲击机制是指经济体系外部的冲击通过系统内部传导而发生的经济运动。同样，当受到外部干扰或外部冲击时，在房地产系统内部传导机制的作用下，房地产的运行轨迹会发生变化。这一运行机制就是房地产周期波动的外部冲击机制。
来自外部的冲击，既可以是随机性的因素，也可能是周期性的因素。如果外部冲击是随机的，那么，房地产系统受此影响会呈非周期性运动。而如果外部冲击为周期性因素，那么房地产系统则会出现周期性运动。
经济周期理论中的外部冲击模型主要有两类：
第一是单一的外部干扰模型，系统变量是干扰变量的函数，干扰变量对经济系统不存在滞后影响。如果干扰变量为随机变量，系统变量则呈现随机运动；如果干扰变量为序列相关变量，系统变量则呈现系统序列相关运动。
第二类是复杂的外部干扰模型，干扰变量叠加在系统变量方程中，对系统变量来说干扰变量为一组信号变量，系统对此作出响应。
房地产周期波动不但面临着经济周期性波动所可能出现的外部冲击，而且经济周期本身实际上也可能成为房地产经济系统的外部干扰或冲击。从我国经济波动所面临的外部冲击角度来看，影响我国房地产的外部冲击主要有：
（1）供给结构影响因素
利润机制。当不同的物业的利润不一样时，由于资本的逐利性，会导致开发商变更土地用途，将资本投向于利润更高的物业形态，从而使房地产市场供给结构中，利润率高的物业比重上升，利润率低的物业比重下降。这就是为什么中国房地产市场中豪宅、别墅、高级写字楼占有很大比重的原因。
竞争机制。竞争的结果会使房地产商进行理性决策。当某类物业看好时，开发商会竟相开发，结果导致供大于求，引起价格下跌，利润率下降。因而，市场机制会迫使开发者慎重决策，及时调整开发物业方向，使市场供给结构发生合理变化，减缓供需差距。
未来预期。预期会影响开发商的投资决策。如果开发商预测某类物业市场前景趋好，就会伺机向该类物业转移进行开发，从而导致该类物业的供给在未来剧增。反之，则会导致该类物业的供给下降。
政策导向。政府为引导房地产的走向，会采取行政、经济手段干预房地产市场，从而使房地产市场的供求结构发生变化。
（2）需求结构影响因素
宏观经济波动。宏观经济的波动会通过财富效应等途径影响到人们对房地产的需求结构。一般而言，需求弹性小的物业受宏观大环境影响较小，需求弹性大的物业则受宏观大环境影响大。比如工业物业、写字楼物业、商业物业和住宅物业的需求弹性及其受宏观环境影响程度依次降低。因而，从整个经济周期看，在市场需求结构中，需求弹性小的物业需求比重变动幅度小，需求弹性大的物业需求比重变动幅度大。
经济结构调整。一国的经济结构的调整会带来对房地产的需求的调整。比如，某个地区重点发展第三产业时，必然引起写字楼和商业用房需求增加大力；而如果重点发展加工业和高新技术产业时，工业厂房的需求量就会相应增加。
人口状况和家庭收入水平。一国的人口状况也会影响房地产的需求。如果一国处于人口红利期，该国对住房的需求就会增加。如果一国的家庭趋于小型化，对住宅的需求也会增加，而且要求户型会趋于小型化。同时，当家庭收入水平提高后，市场对住宅的档次相应要求也较高，高档次住宅在市场需求结构中的比重加大。
物业类别间的比价。各类物业的成本不同会导致其售价不同。当某类物业的价格水平降低时，其需求量将增加；如果其他类物业价格不变，此时市场需求结构必然变动。
政府政策。当政府采取措施鼓励某类物业发展时，从市场上取得该类物业就可能花更小的代价，该类物业需求量便增长，市场需求结构便得到政策性调整。因而，综合来看，房地产业周期波动外部机制可如图3所示。
图3 房地产周期波动的外部影响因素图
根据Box和Tiao的外部干扰模型，假定房地产经济系统中一个时间序列的经济变量Xt由两个部分构成，一个是系统内部变量；另一个是系统外部变量，由外部冲击或干扰引起，相当于周期分量，那么该房地产经济变量可以表示为：
Xt=A+B*Xt-1+B*Xt-2+C (1)
公式(1)中C为干扰变量，具有不同的表现方式，如脉冲信号、阶跃信号、扩展冲击信号等，并导致房地产经济变量Xt面临不同的外部冲击，最终形成周期性振荡。
这里以体制创新为例，分析制度变迁对房地产供求关系的影响，说明外部冲击对房地产周期波动的作用过程。假定房地产生产函数为:
Y=F(K,L,E) (2)
式（2）中，K为房地产资本,L为房地产劳动力,E为体制变动量。
假定随着改革的推进，房地产资本效率上升，同时其就业人数增加，使房地产业具备更为有利的运行空间。如图4所示:
图4 外部冲击对房地产周期波动的影响
当体制改革因素从E0增至E1时，由于房地产资本增加、资本产出水平上升，劳动力水平也相应上升，房地产生产函数从Y(K,L，E0)上移到Y(K,L，E1)。此时房地产总产出从Y0上升到Y1，同时在房地产生产函数作用下，资本与劳动量则从KL0增加到KL1，从而导致房地产总产量进一步增加到Y2。
因而，在体制改革的冲击下，随着生产函数上移，房地产供给增加，在需求保持不变时，会导致房地产价格下降，价格下降又会使房地产的供给减少、需求增加，于是房地产供求达到新的平衡点。如此，可以看到房地产供求关系在体制改革因素的冲击下，通过房地产经济系统的内部传导机制作用，会导致房地产经济运行出现周期性波动。
2、乘数一加速数模型对房地产周期波动的分析
除外部冲击外，房地产周期还受内部传导机制的影响。由于内部传导机制假定房地产周期波动的产生与出现，是由房地产系统内部结构所决定的，不需要由外部冲击或外部干扰来引发，因此它强调反映房地产系统的内部结构效应，主要通过与内生变量相联系的结构参数来体现房地产周期波动现象。在反映内部传导机制的模型中，乘数--加速数模型对是目前应用最多最有影响的房地产周期波动的分析一种模型。
当代西方经济学认为，经济波动是乘数原理与加速原理相结合的作用的结果。萨缪尔森最早提出了乘数加速数原理。他认为：所谓乘数原理是指在一定的消费倾向或消费需求下，投资的增加可导致国民收入和就业的若干倍于投资增量的增加；反之，投资的减少也会引起国民收入和就业的若干倍于投资减量的减少。所谓加速原理是指当国民收入或产量与上年比较的相对量增长时，会引致投资的加速增长，反之，当国民收入或产量的相对量停止增长或下降时，会引致投资的加速减少。而投资的增加或减少又会引起国民收入的倍数增加或减少。当经济扩张达到极限、供大于求时，投资就将减少或者停止。当投资减少时，因乘数加速原理的作用，国民收入就会大幅减少并形成螺旋式的下降。当收入或产量下降到极限、供小于求时，就会增加投资，经济又按上述原理重新回升。如此便形成了周期性的经济波动。
同样的，房地产业的运行也受乘数加速原理的影响。在“乘数一加速”原理的影响下，房地产业会上下波动，并进而形成房地产业的周期波动。在此，笔者参照萨缪尔森的“乘数一加速数”模型，构造一个具有二阶自回归特征的房地产周期内部传导机制，反映在乘数和加速数的综合作用下房地产的周期波动机制。
假定在一个封闭的经济体中，假定房地产总收入Yt由三个部分组成，（1）政府对房地产的购买支出Gt，（2）私人部门对房地产的购买支出Ct，（3）社会对房地产的投资性支出It，即：
Yt=Gt+Ct+It (3)
其中假定私人部门对房地产的消费性支出取决于上期的收入，可以表示为:
Ct=aYt-1 (4)
其中为a大于0的系数，则乘数可以表示为k=1/(1-a)。 而新增房地产资本形成额由房地产的消费增量决定，即：
It=β（Ct- Ct-1）=β（aYt –a Yt-1） （5）
其中β为大于0的系数，加速数因子为1/β。如果将政府购买性支出作为常数，并把式(2.4)、(2.5)带入式(2.3)，则房地产总收入的方程式（3）可以表示为:
Yt=Gt+Ct+It= aYt-1+β（aYt-a Yt-1）+ Gt = Gt+a(1+β) Yt-1-aβYt-2 （6）
式（6）表明：
当乘数和加速数不变时，t期的房地产收入由t-1和t-2期的房地产收入决定。由于a>0，β>0,因此，t-1和t-2期的房地产收入分别以加速力和减速力方式对t期的房地产产出产生影响，从而反映出t期的房地产收入是在前两期收入波动过程中实现的，也就是说房地产系统在自回归条件下以内部传导方式形成波动。
如果前两期房地产总收入水平既定，则t期的房地产收入由系数a、β决定，即由乘数效应和加速数效应的大小决定。
由此可以看出，由于乘数加速原理的作用，房地产自身也会产生周期性波动。
房地产业作为国民经济的支柱产业，在我国是一个既古老又新兴的产业，经历了曲折而又漫长的发展历史，大体上可以分为下列改革开放之前和之后两大历程：
1、1949年以前。据有关文字记载，中国在3000年前就出现了田地的交换和买卖。长达2000年的封建历史时间内，有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等经济活动。而到19世纪中叶，沿海一带的上海、广州等城市的房地产业发展得非常迅速。但所有这些都是以土地和房产的私有制为基础的。
2、1949-1955年。解放初期，稳定城市房地产秩序，是开展经济建设、稳定人民生活的重要组成部分。为此，国家接收了旧政府的房地产档案、确认产权归属、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击房地产投机和各种非法活动；并在全国各地先后建立了房地产管理机构，制定了有关政策规定，开展了大规模的房地产清查登记，以极高的效率建立了新的房地产管理秩序；同时，还在财政经费中拨出专款改造旧社会遗留的棚户区和贫民窟，建造新住宅，改善最贫穷居民的居住生活条件。这一切，对于稳定民心恢复经济起到了重要的作用。
3、1956-1965年。1956年开始，我国进行了对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行了社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有。这一切，使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。
4、1966-1978年。“十年动乱”时期，对城市房地产管理工作破坏极大。房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，欠账越来越多，致使房地产问题成为严重的社会问题。
1978年以后，随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业便萌生了。具体来说，这一时期可分为以下几个阶段：
1、理论准备与出售公房的试点阶段（1979-1985年）。在1979年一1985年，我国在60多个城市及部分县镇推行全价售房，结果却不告而退。1980年《红旗》杂志刊登了《怎样使住宅问题解决的快些》一文，引发了理论界和实践部门对住房问题的讨论，逐渐统一了对住房制度改革的可能性和必要性的认识，为后来的住房制度改革奠定了理论基础。1982年开始，国家正式批准郑州、常州等城市300多个县进行试点，推行补贴售房制度，实行“三三制”售房，即住房价格由国家、单位和个人各负担1/3。然而，此后，实践证明，“三三制”售房制度是不可行的，因而从1989年开始大部分地区终止了住房的补贴出售，开始研究新的方案。
2、提租补贴、以租促售的改革期（1986-1993年）。1984年我国成立了住房租金改革小组，正式提出提租补贴或提租增资的改革思路。1987年国务院在烟台、蚌埠等地试行提租补贴的改革。1988年初国务院印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，正式将房改纳入中央和地方的改革计划。在意见中提出合理调整现有公房租金，在出售公房的同时，强调新房新政策。该政策旨在从改革公房低租金入手，逐步将公房的福利性实物分配制度转变为货币工资分配制度。但是由于遇上通货膨胀，房改之事无法进一步实施。
3、综合配套、全面推进阶段（1994-1998年）。1993年底第三次全国房改工作会议召开，1994年7月国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，标志着房改进入了一个新阶段。这个文件提出了深化我国房改的总思路：（1）住房建设投资应由国家、单位和个人合理负担；（2）改革住房的建设、供给、分配和管理体制；（3）建立住房公积金制度；（4）发展住房信贷和住房保险；（5）建立规范化的房地产交易市场；（6）针对不同的消费群体，建立具有社会保障性的经济适用房供应体系和商品房供应体系。
4、住房分配货币化阶段（1998-至今）。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求1998年下半年停止住房的实物分配，逐步实现住房货币化。这是我国住房制度改革和房地产业发展过程中的一项重大变革，标志着我国“房改”开始向纵深发展。
此后我国的房地产得以快速的发展，不仅大大改善了居民的居住条件，而且房地产业成为新的经济增长点和消费点，成了国民经济的支柱产业，推动了整个国民经济的发展。当然，在此过程中也出现了和存在着一些问题。
改革开放后，中国房地产业经历了一个从萌芽起步到发展壮大的增长过程。但这个增长过程不是直线的增长过程，而是波动性的增长，特别表现出周期性波动增长的特点。对于改革开放以来中国房地产周期波动的划分存在着不同的思路和不同的标准，而且即使在同一分析思路下也存在着明显差别，因而所划分的中国房地产波动周期形态也有所区别。
1、中国房地产周期已有划分方法简述
房地产周期的衡量指标是房地产周期阶段划分的基础，衡量指标选择的不同直接影响到房地产周期的形态。在现有的中国房地产周期划分的研究中，指标选择主要包括两种方法综合指标法和单项指标法。归纳起来，主要有以下几种代表性的观点：
（1）何国钊、曹振良、李展在其研究中选择了商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积，实有房屋建筑面积、实有们宅建筑面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标。在选定了指标之后，他们先按环比增长率给出各单项指标的周期波动，利用景气循环法对各项指标进行分析，井综合其图形。最后，利用扩散指数的计一算方法，就得到中国房地产周期图。
（2）汪晓宇、华伟艺（2000）着重研究的是全国房地产业整体的市场周期规律，由于商品住宅在我国房地产业中占有举足轻重的地位，因此，在忽略区域性差别以及不同物业类型差别的条件下，他们选择商品住宅的年销售量作为考察对象来研究我国房地产市场的周期性规律。应用加法模型，商品住宅的年销售量可以分解为：
At= At + IAt +u （7）
其中，At表示年销售总量的增长趋势，IAt表示年销售总量的内在波动,u表示外部环境变化造成的随机扰动。并且他们认为国民经济的增长是稳定的，技术进步与经济增长处于量变过程，并不发生质的飞跃，所以可以假设商住宅年有效需求量沿着一条平滑的指数曲线增长，其增长率取决于我国职收入水准、住房自有化进程、国家城市改造计一划等因素。
（3）谭刚（2001）在对作为产业背景的中国房地产周期波动进行划分时，则参照产业运行环境特别是产业政策与体制变动，同时结合多项指标合成观点来展开。按此标准，他把改革开放以来我国房地产周期波动划分为四个阶段。
（4）梁桂（1996）则用年商品房销售面积来刻画中国不动产的波动情况，认为年销售量波动率与增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动按此分析，1986年以来中国房地产周期波动已经历了一个半周期，即1986--1991年持续6年的周期，以及1992年以来到1995年的半个周期。
（5）孟晓苏（2005）选用房地产销售额增长率、销售面积增长率、投资额增长率三个指标综合分析房地产业周期波动，得到我国房地产业发展是七年一个周期的结论，即1991-1997年、1998-2004年分别为一个完整的周期。每个周期是5年发展2年低落，增长时间长，衰退时间短。梁云芳、高铁梅（2006a、2006b）对我国转轨时期房地产市场与国民经济协调发展、我国商品住宅销售价格波动成因等方面进行了实证研究。张红、马进军、孔沛（2007）为正确判断房地产发展趋势, 以动态计量经济学模型为基础, 科学地识别并预测房地产市场周期。他们采用北京1989-2004年的时间序列数据,将先验经济理论与数据统计分析结合, 建立自回归分布滞后的ARMA-X 模型来分析北京市的房地产周期。
对周期的描述通常采用价格指标，但是，房地产业在我国发展还不成熟，还没有建立完善的价格和产值指标体系。因此，本文认为采用多项指标法探寻中国房地产周期波动的运动轨迹较为合理。这是因为：首先，指标较多，并且如果各个景气指标与周期波动有直接联系，就会比单个指标更能综合反映房地产周期波动的强度；其次，在选择价值指标的同时，如果选用较多的物量指标，更能反映房地产业发展的真实情况；再者，既选用房地产投资指标，也选取生产指标，有利于克服房地产生产周期长，在投入产出方面时滞过大的偏误；最后一些指标的时间序列数据较齐全，从1978年至今有口径一致的记录，便于进行周期波动的分析。
与此同时，也应看到目前在用这种方法时还存在一些缺陷：首先，受现有房地产数据及资料的限制，可能会影响到对房地产周期波动景气指标的合理选择；其次，由于中国房地产业的发展历程才刚刚起步，不但因房地产运行时间而影响其周期划分，而且还因为房地产业在不同地区存在较大的发展差异和不平衡性，也会对中国房地产周期波动的研究带来影响；最后，由于中国处于转轨时期，其中的制度因素和政策因素对中国房地产周期的影响是非连续性的，这会在一定程度上引起中国房地产周期波动形态的变异。
而决定经济景气分析系统科学性的一个重要因素就是景气指标选择的好坏，因此，要筛选能够反映房地产投资运行态势的超前、一致和滞后指标组。为使研究的可靠和可信，在此博士论文中，将以景气指数作为衡量房地产周期波动的主要指标数据来源。（完）
文章来源：《金融市场研究》第48期（节选自东北大学研究生院中改院分院徐会军博士学位论文第2章，本文仅代表作者观点）
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