截至2008年，美国的城市化率为82%，韩国为81%，法国等欧洲国家也都达到了75%以上，这些发达的国家城市和地区对于房地产价格的干预政策极少，因此城镇化与房地产价格关系的研究很少。在国内的现有文献中，主要从城镇化与房地产业、房地产投资和房地产价格三个方面来研究的。
赵鹏（2006）通过实证检验证明房地产投资波动通过投资的乘数效应以及收入效应两条路径影响了城市化水平，两者存在正相关关系。吕萍，丁富军等（2010）年指出，城镇化的高速推进加上我国庞大的人口基数，将会造成大规模人口流动，对现有住房政策产生巨大挑战。蒋建林（2003）认为房地产业为城镇化的飞速推进提供了基本的发展空间，并且在城镇化的过程中，也推动整个房地产业的健康发展。夏励嘉（2009）、刘坤（2009）、李珊（2010）等都指出城镇化的发展增加房地产业的住房需求，从而促进房地产业发展。刘颖春（2004）研究了在城镇化进程中，庞大的人口流动对房地产业造成的影响，认为我国城镇化的高速发展使住宅性房地产业的有效需求增加，城镇化进行的不同阶段促使我国住宅性房地产业结构多元化的需求出现。吴淑莲（2006）通过通径分析和格兰杰因果检验等方法得到，从长期来看，城镇化和房地产业之间存在互动的因果关系。陈石清等（2008）利用误差修正模型定量的得到，中国城镇化率是房地产价格的格兰杰原因，城镇化率与房地产价格之间存在着一个显著的长期稳定的正向变动关系。
目前我国地产价值100万亿，接近全国GDP的3倍，是国民经济的重要组成部分。因此，为了保持中国经济的平稳较快增长，建立一个健康稳定发展的房地产市场，政府一直密切关注房地产行业，并通过宏观调控手段在一定程度上控制房地产行业。针对房地产市场过热的现象，2010年以来，国家连续出台了严厉的房地产政策，“国十条”、“9.29新政”、央行一年内连续六次上调存款准备金率，以及2011年出台“新国八条”、“限购令”、“房产税”等，无论从政策力度还是出台频率都史无前例，严重打压房地产行业，一线城市商品住宅成交量于2011年急速下降，创近五年的最低纪录。
过去的两年，我国房地产行业由高速增长期进入到调整期，但随着世界经济的复苏以及国家宏观调控的影响，整体来看房地产行业目前仍处于良好的发展态势。2000-2012年十多年间，房地产开发投资平均增长率达到了23.9%，比同期GDP的平均增长率9.4%高出了14.5个百分点，比全社会固定资产平均投资增长率22.3%高出了1.6个百分点（见图1）。
2012年底，中央经济工作会议将城镇化定调为“我国现代化建设的历史任务”，提出城镇化是扩大内需的最大潜力所在，新型城镇化成为中央政策主轴，城镇化已经成为中国经济发展的主要动力之一。未来十年，新型城镇化将成为中国经济发展中的主要着力点。截至2012年年末全国内陆总人口为135 404万人，比上年末增加669万人，其中城镇人口为71 182万人，占总人口比重为52.6%，比上年末提高1.3个百分点。城镇化水平的提高将持续释放人口红利，增加对城市商品住房的需求，房地产业仍然是不可或缺的一个重要产业，行业发展仍处于上行区间，发展空间巨大。
城镇化与房地产发展之间的关系可概括如下：一是城镇化水平的持续发展可带动房地产业的发展；二是房地产业的不断提高可促进城镇化水平的提高。两者之间相互促进、互为因果。具体影响通过以下路径实现：
城镇化过程中，必然带来人口在时间和空间上的流动。主要为农村人口向城市人口的转移。城市人口的数量增加，直接导致刚性需求的住宅性房地产需求增加。城市人口的结构变化，也对房地产市场的需求结构产生深刻的影响。2012年我国流动人口数量已经达到了2.36亿，相当于每6个人中就有一个是流动人口，如果人口流动迁移政策没有大的变化，到2050年中国流动人口规模将达到3.5亿人左右，但增速逐渐放缓，每年新增流动人口将由现在近600万人逐步下降到2050年的300万人左右。招商证券（2008）研究表明房价的表现相应与人口流动主导方向的三个阶段紧密相关：（1）当城市化率小于50%时，以农村人口进入城市为主，全国城市的房地产价格涨幅趋同；（2）当城市化率大于50%时，以小城市人口进入大城市为主，此时大城市的房地产价格涨幅较为显著；（3）当城市化率大于70%之后，以大城市城区人口迁入大城市郊区为主，城市郊区的房地产价格成为增长点。
城镇化伴随着人口、技术、产业等各种要素的集聚，在城镇化进程中，农村大量土地转为城镇土地，必然会导致房地产用地规模的扩大。随着城镇化的进行，城市配套基础设施大规模建设，拉动房地产市场的生产性需求和消费性需求。农村人口转变为城市人口，要脱离农业劳动，在城市就业，必然带来产业结构的深刻变化，第一产业比重继续降低，第二、三产业结构比重上升。供给的增加以及由要素升级所造成的房地产市场的商品开发结构、总体空间布局的转变。
房地产业对国民经济具有重要的影响力。房地产投资增加，通过投资乘数对经济产生数倍的拉动作用，人均收入得到相应提升。房地产价格波动，对整个房地产产业链的各个环节造成不同程度的影响。房地产建设缓解了传统建材行业，如水泥、玻璃、管道等产能过剩的局面。扩大了市场销售需求，鼓励了百姓消费的同时，大力促进了运输业、劳务产业的发展。一方面，房地产业的良性发展有利于改善城镇居住环境，提高城市环境质量，推动城镇化进程。另一方面，房地产开发将提供大量就业机会，消耗剩余劳动力，加速农村人口向城镇化转移的速度。
但是由于我国房地产市场中存在产品市场化与要素市场化高度不对称的情况，房价的波动不能正常反应市场需求。如果房价上涨过快，房价过高，则会影响人们的实际购买力，尤其是低收入人群无法支付过高的房价，抑制城镇化进程。
为了研究城镇化与房地产投资波动的关系，本文选取了城镇化率（UR）以及房地产住宅投资（IR）。其中，城镇化率=城镇人口总数/总人口数。数据的时间区间为1985-2011年，为了便于分析模型结果，本文对上述变量进行了对数化处理，处理后可变量分别记为LUR、LIR。
从两个变量的趋势来看，我国房地产住房投资在1998年住房改革之前波动较大，在80年代和90年代出现了两次增长高峰。并且近年来房地产住房投资仍处于持续增长阶段（见图2）。相对而言，城镇化率水平一直处于比较平缓的增长阶段，1996年以后，城镇化进程开始加快（见图3）。
本文用1985－2011年的样本数据，分别选定滞后值为1，2，3，4，5运用Eviews6.0进行Granger因果关系检验，以验证房地产住房投资与城镇化率是否存在因果关系。结果如表1显示。
Granger因果检验的结果表明，在5%的置信度下，原假设房地产住宅投资不是城镇化率的原因遭到拒绝，房地产住宅投资会对城镇化率产生影响。但城镇化进程并不是房地产住宅投资的Granger原因。
对房地产住宅投资与城镇化率的关系的研究表明，房地产住宅投资与城镇化存在中长期的相互因果影响，城镇化率对房地产住宅投资影响的滞后期要长于房地产住宅投资对城镇化率的影响。房地产投资的周期一般为2-3年，城镇化进程则是一个长期持续的过程。房地产投资对城镇化的显著影响具有2-4年的滞后期，同时在城镇化的进程中，对房地产投资产生正向促进作用具有5年以上的滞后期。
从城镇化的角度来看，随着中国城市化率突破50%，城市人口和城市经济普遍增长的时代已经过去。在合理稳定的城镇化中，还应关注居民的实际购买力，对于保障房、经济适用房、限价房等保障性住房足量供给，解决广大居民的实际问题，满足居民的住房需求，提高人民的生活质量。城镇化进程的推进，改变了人们在工作与休闲之间的时间配置，催生以服务、消费、休闲为代表的非生产性行业。这种转变也必然会产生不同层次的房地产需求，从过去单一强调房地产的居住功能，转向以居住、社交、健康、文化旅游等一揽子与生活相关的需求，这也是未来房地产市场新的动力所在。（完）
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