从地产网上看到有位同行关于商铺的文章，觉得有些意见不太相同，特写了评论，希望通过抛砖引玉的方式给众多关心商业地产的同行们一起来讨论，共同开创新的商业地产模式。
原文：这年头，人人都在琢磨，怎么能让口袋里有限的银子多生出几个“崽”来。要想让钱更多地生钱，现代化的投资技术和理念固然必不可少，咱中华民族祖祖辈辈传下来的至理名言也是万万不能忘记的。俗话说，一铺养三代。投资商铺，如今仍不失为一个投资妙招。
商铺吸引投资者的主要是其诱人的投资回报。要使所投资的商铺长盛不衰，取得丰厚的投资收益，就要从最初的选购开始“眼观六路，耳听八方”。商铺选购要考虑的因素很多，比如：房地产环境、商铺的商业环境、供求关系等。下面教你１２个投资商铺的小技巧，仅供参考哦！
★技巧一：因地制宜选行业
位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。
★技巧二：坚决“傍大款”
如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。
★技巧三：巧用“物以类聚”
管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。
★技巧四：独立门面不可少
有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来很大麻烦。
★技巧五：周边民众购买力需知晓
商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。
★技巧六：人流量很重要
投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁的客流）。
★技巧七：路边店能讨巧
如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。
★技巧八：建筑结构必须好
建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构（如体育场馆），这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。
★技巧九：了解商铺的开发商
选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。
★技巧十：周边交通要便利
理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。
★技巧十一：不忽略发展空间
投资商业物业要具有发展的眼光。有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途，不过你可别忘了，任何事情都可能发生变化。
★技巧十二：把握投资时机有诀窍
从总体上说，经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机，投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。反之，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。
商铺投资具有高回报性，同时也有着一定的风险性，尤其是在我国商业地产刚刚兴起不久的今天，商铺投资市场存在着较严重的商业经营问题，这些问题致使商铺投资市场随时都有“变脸”的危险。
无人问津型所谓商铺投资无人问津型是指当发展商把商铺卖完后，就做甩手掌柜甚至拍屁股走人，商场产权分离，投资者各自为政，经营一盘散沙。比如某发展商开发的一条“香港步行街”，在销售完毕之后，没有任何的定位、招商、经营手段，小业主拿到商铺后不知所措，一头雾水，只好在门外挂了一个大大的招租标志，一年半载都无人问津。
其实，零售业已经是供大于求，而这种自发式（无人管理）的商业街，在供大于求的市场中如果缺少起码的商业定位和营运，其结果就只能是被市场无情淹没，如果开发者能够肩负起项目经营管理的责任，根据当地零售市场的特征，细分出女人街、儿童街、数码街等主题经营，经营不至于这样惨淡。
昙花一现型所谓商铺投资昙花一现型，是指发展商对销售的商铺包租2年左右，然后在这2年左右的培育期承诺：自己如何提供给商户优惠政策、如何管理商场、如何投入重金实施商场经营推广等等。很多发展商在项目推广中，以卖铺即免收几年租金来吸引投资者，以免租多长时间来吸引商户，这样的宣传方式亦可加以运用。
可实际当中，往往代理公司只管销售，不负责后期的市场管理，这样销售公司的销售方案与后期的市场管理是完全脱节的，商场经营可能会弄得面目全非。这种类型的商场开业时虽然是轰轰烈烈，但只是昙花一现，开业之后商场就开始走下坡路，乃至关门歇业。
虚拟产权型所谓商铺投资虚拟产权型是指发展商以虚拟产权式商铺、以长期包租的方式，去满足投资者建立一个稳定长期的取款机的目的。很多投资者以为像这种类型的商铺引进了龙头主力店，经营有保障，每年都有高比例的回报，孰不知这个高额的回报背后隐藏了一颗“定时炸弹”，仔细考虑一下，就会发现危机四伏。
一方面，这种长期包租的商铺是建立在大商家经营良好、发展商资金链不出问题的前提下，如果大商家经营不善欠租、发展商资金链断裂，业主的投资回报就会失去保障；另一方面，由于商场承租给开放式经营的大商家，投资者根本就不能在商场中找到自己的铺位，这种虚拟产权式商铺经营一旦出现问题，就会迅速土崩瓦解，所谓高额回报的取款机会被炸得烟消云散了。
其实商铺投资不能仅仅看某一方面是多么的有保障，最终还是要综合考虑商铺的客观条件、商场的经营定位、竞争环境、促销手段等，只有这样，才能让自己投资的商铺日进斗金。
以下是我本人的一些看法：
对于楼主前面的分析我就不再详述了，单单对最后一种形式发表自己不同的看法。所谓的虚拟产权又或者叫经营权吧，一般都是开发商对投资者赋予一定的投资回报，一般是8%-10%之间，之所以制订这一利率，是有他的实际作用的，按照一般商铺投资成本回收期为10—12年为合理及正常的，也是投资者最看重的指标。因此，通常虚拟的产权也定在这个幅度，表面上看来，开发商每年承受的资金压力非常大！这也是楼主的理据之一，从一些小型的开发商来看，确实如此，但！这只是一种片面与静态的数据！我之前也在一些文章中提出，衡量商业开发与投资并不能单单考虑简单的静态财务成本！实际上动态的成本才是最重要也是最具有说服力的。我也正在操作一个大型的城市综合体项目，与开发商的财务总监探讨了投资成本的问题，我也采用经营权的销售模式对部分商铺销售（可以看作虚拟的产权），经营权为期10年，年投资回报率为8%（在三线城市是合理与有吸引力的），投资回报率半年返还一次，经营权到期后本金无息返还。貌似这种运作开发商压力很大！但！实际情况并非如此！我们通过财务压力测试，目前开发商通过抵押贷款取得银行放贷，年利率高达11%以上（做个说明：并非高利贷，而是银行贷款利率加上其他的评估费等等各种费用综合起来就要这个费用）！试想一下，我通过经营权出售获得的资金成本仅为8%，而且还没算上我统一对外租赁的收益，单从融资渠道来说已经比银行正常贷款要低！这种形式非但不会增加而是缓解了开发商的资金压力，保障了资金链的畅顺，而且其正真的产权也在手，必要时还可以通过银行抵押贷款，而且也有一定的租金收入，开发商有更充足的资金和动力去把项目运营管理与招商做好（这也符合开发商长远利益，毕竟产权还是开发商的，把场子培育起来做旺了以后正真销售产权更有空间），反过来也是对投资者的一种保障，远比某些开发商把产权销售出去再返租或先经营后发售对双方更有保障， 
