这是一个黑色星期一。
今天(2月24日)早上一开盘,深沪股市就开始表演双人高台跳水,对周末的一个辟谣,一个传言和一场辩论作出反应。到上午收市时,跌幅最大的板块是房地产,多元金融和银行分列第三、第四。
“一个辟谣”是指上周五收市后,证监会例行新闻发布会上,发言人否定了“注册制改革将暂缓”的传言。这意味着,2014年股市按照传统模式制造大行情的空间,将被大大压缩。
“一场辩论”是指关于余额宝该不该取缔的网上大辩论,凸显了银行业面临的巨大冲击和传统经营模式被颠覆的危险(本人也参与了大辩论,相关文章可在我的博客里查询)。
“一个传言”,是兴业银行等多家银行,宣布暂停房地产贷款。虽然到今天早上媒体已经辟谣,但部分细节是真的,这对市场产生了较大心理影响。此外,杭州等地部分楼盘大幅降价,人民币汇率近日向下波动,也都对市场产生了负面影响。
从周末到周一发生的这一切,可以概括为一句有点粗俗的话:余额宝们攻城略地的气势,把传统银行吓尿了;为了防范风险,有银行采取了一些小举措,把房地产商吓尿了。随后,股市跟着吓跳水了,股民和购房者都陷入了观望中。
1、兴业银行到底做了什么
暂停房地产贷款的传闻,是从福建兴业银行开始的。这家银行到底做了什么?它为什么这样做?
据今天媒体的报道,兴业银行其实是要暂停狭义口径的房地产供应链金融业务(如钢铁、水泥和施工)、夹层融资业务(主要是股权融资擦边球业务)以及房地产开发贷款,但不包括土地储备贷款和按揭贷款。这一做法是在春节前风险管理例会上提出的,期限截至2014年3月底,到时会出台新政策。至于多家银行已经跟随兴业银行,采取了同样措施的传言,被证实是不靠谱的。
为什么兴业银行要这么做?如果你比较研究一下上市银行的年报,就会发现这家银行在房地产方面的风险相对偏高。
到2013年6月底,兴业银行的房地产行业贷款1226亿元,占贷款余额的9.16%,在企业贷款中仅次于制造业(21.27%)和批发零售业(16.13%)。此外,该行还有3318亿的个人贷款,占贷款余额的24.8%,这里面大部分是房屋按揭贷款。也就是说,兴业银行30%左右的钱贷给了“房子”!
而同期的招商银行,房地产行业贷款只占比5%,个人按揭贷款大约21%;同期的浦发银行房地产行业贷款占比7%,个人按揭贷款不超过20%。但跟民生银行比,兴业银行还算小巫见大巫。民生行到2013年6月底,房地产行业贷款占比9.48%,个人贷款占比37.3%(这里面大部分是房屋按揭贷款)!
但有一点,兴业银行贷款业务的地域性非常强,占比最高的前三个省份分别是福建(14.6%)、广东(11.7%)、浙江(7.15%)。众所周知,浙江是全国房地产泡沫化程度最高的地区,也是去年以来房价涨不动的地区。而福建去年房价加速赶顶,厦门房价已经超过广州、三亚、温州,位居全国第四。其实福建的人口总量、资金总量、经济总量,都只是一个中等省份而已。
在这样的背景下,兴业银行采取上述措施,应该说是明智的。其实,民生银行更应该这样做了,因为在企业类贷款中,房地产行业是民生银行第二大客户,兴业银行第三大客户,而只是招商银行的第四大客户。
2、银行会全面停贷吗
去年十一黄金周之后,银行曾一度暂停房地产贷款,为房市降温。当时的背景是,六月的钱荒之后,国家一度放松对房地产的调控,造成房价飞涨。眼看快到年底,经济增长守住底线心中有数了,而银行额度又用得差不多了,所以紧了一下房贷。
从今年开局情况看,制造业增长乏力,通缩迹象显现。在这样的背景下,如果对房地产来硬的,显然对全局不利。所以全面收紧房贷,我觉得不太可能出现。但是“房地产供应链金融”涉及到钢铁、水泥、玻璃等行业,这些行业处于压缩落后产能的痛苦阶段,其中钢材贸易中已经出现部分企业资金链断裂现象,银行对这一领域采取防范措施,是可以理解的。至于“夹层融资业务”,涉及到影子银行风险,也是必须防范的。
但到目前,还没有银行对开发商土地储备和按揭贷款采取限制,说明他们对这一块还有信心。但未来对于三四线城市土地储备,也许会收紧。此外,对于高价房、郊区房、度假房的按揭业务,也许会有限制。因为这些土地和房屋的风险,正开始显现。
站在政府立场上,是绝对不能让房地产崩溃的,尤其是今年和明年,国际环境和国内环境都非常特殊。国际上美国量化宽松政策正在退出,新兴经济体遭遇巨大的回调压力,国际上唱衰中国唱衰人民币声音不断,这时候主动刺破房地产泡沫,无疑自己找死。而国内,反腐败、打大老虎到了关键时期,这时候放任经济动荡非常不明智。所以,中国房地产在今明两年的基调是“挺住”,跟人民币汇率的任务相同。
但能挺住吗?毕竟政府只是博弈中的一方。这个嘛,我想有外汇管制在,问题暂时不大
3、股市房市该怎么办
股市,唯一的变量是政策。如果因为“守增长底线”,改革向现状让步,比如注册制名义推进其实暂缓,或者用传统刺激方式刺激行情,那2014年可以有大行情。但由于基本面没有变,这个牛市是假的,仅仅是大级别反弹而已。因为企业没有转型升级,经济没有事实好转,未来存在估值跟注册制接轨的必然性,所以最终将以暴跌结束。如果坚持推进改革,那大级别反弹就不会有,2014年也许会跌破前期1849低点。这很痛苦,但为未来真正的大牛市奠定基础。
房市,分化是必然趋势。对于三四五线城市来说,他们的城镇化其实已经结束,未来没有多少红利可言,所以滞涨和下跌是主基调。那些偏远的,没有人住的房子,最终只能卖废品价。但一二线城市的城镇化还没有结束,尤其是最顶尖的10到20个城市,需求非常大。这些地方的房子会继续上涨,即便因为经济硬着陆出现回调,也是介入的机会。
中国最顶尖城市中心区的房价,必将是世界奇观,这是中国权力运行模式决定的,公共资源分配模式决定的,中国人的文化传统决定的。我想再次重申,在中国和美国,房子的含义完全不同,因此没有必要拿美国的房价比中国的房价,中国的房子,尤其是大城市的房子,有太多太多的附加值。
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