第三分编 用益物权
第三百六十六条 【居住权权能】
居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
【理解与提示】
本条起,《民法典》用6条新设“居住权”这一用益物权。
法律应否规定“居住权”,“居住权”有无现实需要,相较其他用益物权,其特性、内涵如何,立法前曾引起广泛关注和讨论。借鉴他国立法例,如《德国民法典》《住宅所有权法》等,最终《民法典》将其纳入法律调整范围。
本条定义“居住权”,即依照居住权合同约定,对他人享有所有权的住宅享有占有、使用并排除房屋所有权人干涉的用益物权。该权利的法律特征如下:
(1)居住权主体为自然人,其他主体不能享有居住权。
(2)居住权的设立依据为居住权合同或居住合同,遗嘱也可成为设立居住权的原因。
(3)居住权客体为住宅,其他房屋上不能设立居住权。
(4)居住权派生于他人住宅所有权。
(5)居住权目的及功能在于满足生活需要。
(6)居住权须经登记才能生效。
根据本条规定,居住权的基本内容是对他人住宅的占有和使用。法律设立居住权的目的在于保障生活需要,且该权利在他人权利上设立,因此不应再行认为居住权人可以将该房屋出租等收益行为,故大多数不认为居住权有收益权能。
基于本条规定,居住权系因居住合同而设立,其与房屋租赁合同颇为类似,均系在他人房屋所有权上设立的他项权利。但二者区别很大:
(1)除当事人另有约定外,居住合同原则上为无偿合同(《民法典》第三百六十八条)。而租赁合同往往有偿,“无偿租赁”经常被认定为“借用”而非租赁。
(2)居住合同无期限限制,依《民法典》第三百七十条规定,居住合同最长可至居住权人死亡。而租赁合同期限最长不得超过二十年(《民法典》”合同编“第七百零五条)。
(3)基于居住合同的居住权经登记设立,而法律对租赁合同根本无必须登记的要求。
(4)居住权不得转让。而租赁合同项下权利可以转让,义务可以转移。
第三百六十七条 【居住权合同】
设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
【理解与评点】
法律规定合同一般条款的规范目的在于保障交易安全和交易便捷,避免当事人在合同履行中或履行后发生争议,同时为司法裁判提供依据。本条规定居住合同的一般条款或必备条款,基于私法自治原则,除此必备条款外,当事人还可约定其他内容,如:
(1)居住期限;
(2)居住人数及其亲属、护理人员能否居住;
(3)居住范围,是居住房屋的部分或是全部;是否有偿;
(4)房屋的管理维护修缮;
(5)可否由居住人出租;
(6)房屋附属设施使用;
第三百六十八条 【居住权设立】
居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
【理解与评点】
本条有一问题需要注意:
第三百六十九条 【居住权的转让继承与设立居住权的住宅出租】
居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
【理解与评点】
第三百七十条 【居住权消灭】
居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
【理解与评点】
本条规定了期限届满与居住权人死亡这两种居住权消灭的原因,此外,下列原因也可引起居住权消灭:
(1)居住权的客体住宅毁损。但该标的物灭失后重建,居住权人能否取得居住权?基于住宅所有权人在房屋灭失后并无重建义务,其重建后设立了新的所有权,故其重建住宅上不应肯定居住权继续存在;
(2)居住权的客体住宅被征收;
(3)居住权与住宅所有权混同(即居住权人与住宅所有权人成为一人,如居住权人受让住宅所有权);
(4)居住权合同约定的解除条件成就而解除合同;
(5)法定或约定解除条件成就而解除合同;
第三百七十一条 【遗嘱设立居住权】
以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
【理解与评点】
根据本条规定,除以合同设立居住权外,遗嘱也可设立居住权。以遗嘱设立居住权,当然应以遗嘱有效为前提。同时基于“遗嘱”,还应遵守有关本章外有关”遗嘱“的其他法律规定。
本条的”参照适用“表明,以遗嘱设立居住权还是有别于以合同设立居住权,该区别主要在于是否应以登记为居住权设立的要件。在合同设立居住权情形下,须经登记方告居住权设立。而在遗嘱情形下,法律并无登记设立居住权的要求。换而言之,被继承人死亡,遗嘱继承人即取得居住权。
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