腾冲投资性购房分析

在进驻腾冲文旅地产项目两年的时间内，我们对于在售的10个楼盘的全国的客户进行了分析盘点，7成的客户都是有投资需求的，或早或晚或长线或短线，都是有这种变现需求的。

所以我们综合来说，在腾冲买这种异地文旅项目，选择投资性住宅产品是最受客户追捧的。

但往往大家从自己所在的城市转场到腾冲这种以度假和养生需求为主的旅居城市 ，在选择思维上没有转变过来。还是按照“城市地产”的那一套思维在腾冲选房，这将来是要付出漫长的变现代价的。

城市之间有共同点，更有异同点。

共同点是要选当地政府真正要着力发展的主力区域。而不是单纯的炒概念。

我看过我很多地产同行在分析当地区域的时候，对于一些周边城市炒概念而释放出大量的（项目）货包，被自以为捡到便宜的“老手小白”们，哄抢一空， 结局就是被大量的割韭菜.对，割的就是你们！

我们搞地产营销的，在做项目方案之前的调研报告就是要找出能与项目大环境（城市），小环境（片区）说得上话的“概念”，然后通过各种媒介大宣特宣。买房人最吃这一套！这种概念不全是掺了水的，需要你自己来甄别哪些是能够落地变现的。

选对区域真的!真的!真的!真的!很重要！

回过头来说异同点：

腾冲这种人口少，主要的经济指标都是来源于旅游业的城市，没有那么多的财力去发展整个区域 ，本地人口新增缓慢，旅游流动人口每年增量有限 ，好的资源只能局限发力在一两块区域。

之前也很多次在群内分享了 ，腾冲近10年之内最有发展的区域就是西山坝这个新城区。就像很多一二线城市把高新园区作为新兴的主力发展区域一样，一个道理。

像这里的城市配套，包括中医院，公检法，整个教育园区等，都是做为新城区必须的配套。有人，才有人气，才聚财气。

（说到这儿，肯定会有客户跳出来说：我来腾冲买房就是要买远离人群，安静的地方，要选人多的地方，我在我原籍买就好了，我干嘛来腾冲买）

那就再解释分析一次：第一，我这里所指的聚“人”，只是相对的流动人口数，文旅地产的入住率能达到10%-15%就不错了，城市地产在50%-80%以上。所以，住在这里依旧清静

有相对稳定的流动人口，商业才做的起来，配套常年有经营，“项目”才是“活”的，你住起来好住，转手卖好脱手。

之前总有客户给我下套（开玩笑），说王总，你为什么认为雅居乐原乡不好？

今天在这里我郑重的再次说明一下：我从来没有说过雅居乐不好！！从来没有！

我的观点是：在腾冲选择自住型产品，不考虑投资转手卖，那么雅居乐原乡是最好的，如果就是喜欢那个区域，论性价比，雅居乐原乡里最核心位置就是景业高黎贡小镇，共享整个区域配套，同区域比，价格最有优势。

很多客户最初是抱着，我就是自己住，我不考虑卖。但后来都委托我或委托我们下面的渠道公司或中介公司帮着转卖二手房。真卖不动！原因我上次也分享过了。

这个区域的二手房转化都得靠你们业主自己找客户，熟人卖熟人！

和顺下面的边和工业区的那几个项目：和顺颐庭，云腾九州，之后还会有一到两个盘。这个区域上次讲过了，这里不多说。

就一句话，这个区域十年内没有价值。居住体验感差，特别是小开发商（现组的班子）的更没有保障。今天卖给您的是低价，你却不知后面就是一个大坑！我们从来不推，即便佣金高得诱人。

今天的主题是要说怎样甄选投资性房产。

综上，在了解了一个城市哪些区域是投资性区域之后，就要关注这个区域内哪些产品是投资类项目产品。

新城区目前只有两个项目具备上述投资要素，一是启迪冰雪小镇，二是即将开盘的华侨城梦幻腾冲。

拿启迪来说，整个5000亩规划中，只有300亩住宅，700亩产业配套。现在住宅没有完全交房，但配套已经陆续交付，去年开始已经在运营了，下面的是产业园区，包括在营业的滇西最大的滑冰馆。

目前腾冲地产市场，配套先行建成运行的，只有启迪这个项目。这就是上面所说的：有配套，才有人流；有人流，你买的房子才会值钱！

正因为启迪的运营配套先行启动，民宿管理公司才敢跟客户签“月托管”和“年托管”两种形式。这一点目前腾冲其他楼盘都不具备。这就是投资价值！

未来，新城区西山坝这一区域开发的楼盘体量最大，加之是文旅地产的概念，二手房转化一定只是在几个优质项目中流转。跟现在入手的价格无关，跟项目本身的发展有关。好项目（不仅仅是好房）不愁卖！