【文章编号】1002-1329 (2018)11-0111-13
【中图分类号】TU984.3
【文献标识码】A
【doi】10.11819/cpr20181114a
【作者简介】
窦瑞琪 (1989-），男，东南大学建筑学院博士研究生。
【收稿日期】2018-05-05
* 中央高校基本科研业务费专项资金、江苏省研究生科研与实践创新计划项目(KYCX17_0106) 资助。
本文刊载于《城市规划》2018年第11期
精彩导读
【摘要】共居社区是源于西方乌托邦理念的住房开发模式和社区类型，于1990年代传入亚太地区后呈现了新特征。在梳理共居社区发展历史的基础上，本文结合典型案例从体制构建、空间组织、运营管理3个层面对加拿大、日本两国共居社区模式进行比较研究，进而归纳该模式发展的核心特征和引进策略，并探讨了该模式的理论及实践意义：在理论方面，共居社区发展了社区规划理念并反映了其与城市规划的互动关系；在实践方面，共居社区的管理模式、决策机制对引导居民参与社区治理具有参考价值，农耕与居住结合、注重邻里交往的加拿大模式可为我国新农村建设开拓思路，改造旧建筑、以租赁方式运营的日本模式可为我国城市推广租赁住宅、发展街区制社区提供经验借鉴。
【关键词】共居社区；集合住宅；社区规划与设计；街区制社区；加拿大；日本
A COMPARATIVE STUDY BETWEEN CANADIAN AND JAPANESE COHOUSING MODES AND RELATED EXPERIENCE: BASED ON THE FEATURES OF SYSTEM BUILDING, SPACE ARRANGEMENT, AND OPERATIONS MANAGEMENT
Cohousing is a housing development and community building mode which originates from the utopian idea of the Western countries and has presented new features since the 1990s when it was introduced into the Asia-Pacific region. Based on the development history of cohousing, this paper carries out a comparative study between Canadian and Japanese cohousing modes, which focuses on the common as well as different characteristics of typical cases in terms of system building, space arrangement, and operations management. Then the paper concludes core features of cohousing and the strategies to introduce it to China, and explores the theoretical and practical significance of this mode. In theory, cohousing develops the concept of community planning and reflects its interaction with urban planning; in practice, regarding China’s situation, the management mode and decision-making mechanism of cohousing can be used as reference to guide residents to participate in community governance. In specific, the Canadian mode of combining farming and housing as well as establishing neighborhood communication provides new ideas for the new countryside construction in China, while the Japanese mode of renovating existing buildings and leasehold operation offers experience for the promotion of rental housing and the development of block-based residential communities.
cohousing; collective housing; community planning and design; block-based residential communities; Canada; Japan
共居社区(Cohousing)是以合作居住为理念的住房开发模式和社区类型，由居民团队共同参与社区策划、设计、管理，在社区运作过程中建立密切的邻里关系[1]。此类社区的规模一般控制在10～35户[2]3，在规划设计上主要由私人住房和公共空间组成：私人住房包含厨卫等完整功能，保障住户生活的自主性与私密性；公共空间包括公共用房(Common House)、广场、绿地等，由居民共同使用维护。共居社区的表现形式较为多样：根据居民年龄结构可分为多世代共居社区和老年共居社区；根据规划布局可以是建筑组团、独栋建筑、甚至是建筑内的一层或数层；根据产权归属可以是分契式所有权型、合作社型、租赁型或多种产权形式混合。
国外关于共居社区的研究始于1980年代，研究关注点主要包括以下3方面：其一，梳理欧美典型案例并阐述规划布局、法律结构、决策过程等方面的运作特征[2-5]；其二，分析合作居住对居民生活方式的影响，包括公共与私密特性、群体与个体行为等[6-8]；其三，探讨通过该模式实现可持续发展的可行性与方法论，如通过低影响策略实现人与环境和谐共处[5，9]、通过引导居民参与社区治理积累社会资本[10-11]、通过协调生态及社会效益实现经济“退增长(Degrowth)”①[12]等。2000年以来，我国学者亦开始关注共居社区模式，截至目前的相关研究②以引介欧美案例、归纳运作特征为主，尚未形成系统理论体系。
共居社区发展至今已有近300社区建成③，于1990年代引入亚太地区后呈现了新特征。鉴于目前国内外相关研究以欧美理论和实践为主，本文在把握共居社区发展脉络的基础上对不同地域、不同文化背景下的模式展开比较研究，以探讨共居社区的发展机制和引进策略。
发展脉络
合作居住的理念可追溯到16世纪英国作家莫尔(Thomas More)笔下的乌托邦城：居民以家庭为单位参与劳动，共享生活服务设施，共同组织公共用餐及文娱活动[13]。该理念自1960年代起最先在北欧通过社区建设开展实践，而后逐步推广到世界各地。根据地域及运作思路的差异，共居社区在全球范围内的发展可分为3个阶段[5，7]：
(1)欧洲最早起步。共居社区最初并没有统一的概念，而是在北欧各国以多种形式分别开展：1967年丹麦建筑师霍耶(Jan Gudmand Høyer)率先开展“生活社区”(bofællesskaber)实验，并于1972年建成首个共居社区萨特迪曼社区(Saettedammen)(图1)；瑞典的“集体居住社区”(kollektivhus)、荷兰的“中心生活社区”(centraal wonen)也于1970年代开展实践[3]。之后该模式陆续推广到欧洲各地，分配方式多采用自住与租赁相结合，部分项目在政府资助下开展[8]。目前在共居社区的发源地丹麦，有10%的新建住房采用该模式运作[14]。
▲ 图1 | 首个共居社区项目萨特迪曼社区
Fig.1 The first cohousing project: Sættedammen
资料来源：参考文献3。
(2)北美渐臻成熟。1988年美国建筑师麦卡曼特(Kathryn McCamant)和达雷特(Charles Durrett)将北欧社区的开发经验引入美国并提出共居社区概念[4]，于1991年建成该国首个共居社区缪尔社区(Muir Commons)。加拿大于1992年成立全国性共居社区网(Canadian Cohousing Network，CCN)④，于1996年建成该国首个共居社区风之歌社区(Windsong)。如今共居社区在北美已经形成了较为成熟的商业模式，几乎所有的建成社区都由业主自持，很少有社区在政府资助下建设，几乎没有社区以完全租赁方式运营[11]。加拿大共居社区的运作思路与美国类似，但与本国的规划体系和住房保障体系结合更为紧密。
(3)亚太地区推广延伸。共居社区于1990年代传入澳大利亚、日本等国并呈现了新特征[5]。日本于2000年在东京成立了推广共居社区的非营利组织集合住宅公司(Collective Housing Corporation，CHC)，于2003年建成首个共居社区康康森林社区(かんかん森）。目前由CHC主导开发的共居社区主要包括两类，一类是包含公共用房和私人住房的集合住宅，另一类是由业主提供自家房间作为社区活动用房的“城镇共居”(town collective)，后者可以视为合作居住理念在街区及城镇尺度的新探索。
模式比较
2.1 选例概况及研究视角
由共居社区的发展脉络可知，加拿大、日本两国分别是第二、第三阶段推广共居社区的典型代表，故笔者选择目前在加拿大CCN登记的13处建成社区以及由日本CHC运作的5处建成社区作为研究对象进行比较研究(表1)⑤：加拿大社区多在城郊用地较为宽松、自然环境良好的基地上新建，社区规模一般为20～35户，公共用房多为独栋建筑，建筑层数一般不超过4层；日本社区多数由位于城郊居住街区的既有建筑改造而成，社区规模不超过20户，公共用房和私人住房集中布置于一栋建筑或建筑内的一到两层。
▲ 表1 | 本研究涉及的加拿大、日本两国共居社区案例的基础资料
Tab.1 Basic data of Canadian and Japanese cohousing cases in this study
资料来源：详见注释5。
研究主要选择加拿大宝云岛(Bowen Island)的贝尔特拉社区(图2左)与日本东京都练马区的大泉学园社区(图2右)阐述具体细节，同时通过其他案例补充总体特征。选择上述两例兼顾普遍性、典型性和可比性：首先，两例在区位、规模、设计思路上反映了两国共居社区的普遍特征；其次，与本国其他社区相比，贝尔特拉社区是在高标准、多房型思路下探讨城市内建设乡村型社区[12]的试验成果，大泉学园社区则是在低投资、小面积制约下仍能实现共居理念的现实方案；再次，两例建设时间相近，与市中心的时间距离相仿(现有公交可在1h内抵达西温哥华或东京市中心)，且都获得了外界资助，具备可比性。
Fig.2 Belterra Cohousing (left) & Oizumigakuen Cohousing (right)
资料来源：左图：http://www.cohousingconsulting.ca/proj%20Bt.html；右图：笔者拍摄。
麦卡曼特和达雷特界定了共居社区的基本特征[1，8，5，15]：团队参与开发、设计、组织；丰富的共享设施作为私人住房的延伸服务于日常生活；促进社区互动的设计策略；居民自我管理；决策不分阶级；家庭经济独立。以上观点已得到学界普遍认可，但所表述特征之间仍互有交叉。为理清分析思路，笔者借鉴合作开发术语中技术传递的斡件(orgware)、硬件(hardware)、软件(software)3个层次⑥，将上述特征归类为体制构建、空间组织、运营管理3个层面。
2.2 体制构建
2.2.1 参与主体及服务机构
两国共居社区均以居民团队为主体，共同参与社区策划设计及入住后的管理维护。居民团队有如下共同特征：首先，居民的生活理念一致，普遍具备生态意识和社会责任感，愿意与邻居合作居住，但不共享财产、意识形态和宗教信仰[8]；其次，居民的性别、年龄⑦、家庭、职业结构等趋向多元化，这可为社区建设带来各类专业知识和生活经验，也有利于社区建成后居民分工管理；再次，居民户数不宜过多或过少，既需形成社区氛围又要方便管理。贝尔特拉社区有居民52人，男女比例基本相等，年龄跨越全年龄段，家庭结构包括单身、夫妇及核心家庭，职业包括教师、社会工作者、木工等25种[16]；大泉学园社区有居民13人(9女4男)，年龄20～70岁，家庭结构包括单身和夫妇，职业包括公司职员、自由职业者、公务员等。
两国实现居民主体的方式则有明显差异。加拿大共居社区大多由居民共同出资并承担风险，组建公司或合作社作为项目运作的法律实体，核心成员以董事及股东的身份与各类服务机构签订契约，以非营利方式运作[17]。在众多专业机构中，共居社区咨询公司起着纽带作用，其业务范围包括可行性研究、进度控制、决策培训、法律咨询等[18]，协助居民与设计、施工、环境评估等领域的专业人士合作推进项目。以贝尔特拉社区为例，该社区由居民组建公司贝尔特拉共居社区集团(Belterra Cohousing Group)，在共居社区开发咨询公司(Cohousing Development Consulting，CDC)的配合下与另外10家机构合作开发建成⑧。日本共居社区则在非营利组织主导下开展运作(图3)：居民需加入组织并以会员身份参与社区开发管理，仍能保证其主体地位；出资方不再是居民团队，而是与非营利组织建立合作关系的开发商、个人或住宅供给公社；其他专业机构也在非营利组织协调下提供服务。大泉学园社区即在CHC主导下由居民、开发商和其他专业机构合作建成⑨。
Fig.3 Organization structure of CHC
资料来源：笔者根据CHC提供资料绘制。
与加拿大相比，日本共居社区的居民与服务机构间不再是雇佣关系而是互为主体，虽在一定程度上降低了居民的自主性，但在新型社区推广之初可以保证项目质量与开发效率。
2.2.2 制度及政策基础
目前加拿大、日本两国并未针对共居社区制定专门的制度或政策，相关学术研究对规划体系、住房体制与共居社区的关系也提及甚少[19]76。通过梳理相关文献和案例实施过程，笔者认为以下4方面的制度及政策从侧面保障了两国共居社区的发展。
(1)土地制度明确产权归属并提供法律保障。加拿大实行公有制与私有制结合的土地制度，居民团队既能购买私有土地，也可购买或租赁政府土地，该国法律规定的分契式所有权形式也为住房产权划分提供了法律依据[20]。日本实行土地私有制，法律保护私有财产，土地所有者在城市更新过程中有较高的自主性，这为业主出资探索新型社区模式创造了条件。
(2)非营利组织运营及管理体制有助于解决社会问题，平衡资源分配，促进民主参与[21-22]，从而保障合作居住理念的推广。加拿大设有推广共居社区的全国性组织CCN，其职责包括构建信息共享平台、提供咨询培训服务、制定共居社区的开发标准等[23]；日本东京设有主导共居社区开发及推广的非营利组织CHC，其业务范围包括共居社区的策划开发、理念普及、调查研究、运营支援等[24]。
(3)城市规划的公众参与和机构合作为发展共居社区提供了沟通渠道。在加拿大市镇政府编制社区发展规划(Official Community Plan)、用地细则(Land Use Bylaw)的过程中，公众可通过听证会、民意调查等方式参与[25]，私人公司也可与政府展开项目合作[26]，从而影响补充既有规划。如在贝尔特拉项目影响下，宝云岛政府于2010年在社区发展规划中注明支持共居社区理念[27]，并于2012年为该项目调整规划细则[28]。日本城市采用街区制布局，通过基层行政和自治组织(町内会、自治会等)的合作实现居民自我决策和管理，以推动街区治理进程[29]。大泉学园社区所在的练马区设有区民合作交流中心(区民協働交流センター)，曾参与过共居社区的推广工作[30]。
(4)住房保障体系对个别项目的支持。加拿大设有国营的加拿大抵押和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)，于1973年起开展非盈利与合作住房建设计划，大力支持混合收入住房模式并推行非营利的住房合作社制度[31]，贝尔特拉、海德斯通村(Heddlestone Village)等项目通过引入一部分非营利住房得到了CMHC的资助。日本公共住宅供给制度由公营住宅、都市再生机构住宅和公社住宅3部分组成，主要面向中低收入者提供低于市场价格的租赁住宅，以应对少子高龄化、住区更新等问题[32]，这与共居社区多世代、可持续等理念相契合。CHC主导的东京元总社社区即由住宅供给公社出资开发。
2.3 空间组织
2.3.1 选址及规划设计
在加拿大多种购地渠道的支撑下，社区开发团队以控制成本和满足生活需求为前提，权衡自然环境(植被、水文等)和周边配套(水、电、网络和教育、医疗、交通等)进行选址[2]153-154。目前该国共居社区主要有两种选址及布局形式(表2)：一种是分散型，在城郊选择自然环境良好的较大地块，社区内多栋建筑成组或成行布置；一种是集中型，在市区选择基础配套完善的较小地块，建筑围合成内街、内院或设计为独栋综合体。此外也有个别案例在大地块上集中布局(如风之歌社区)或购买既有房屋改建(如旱地社区)。
Tab.2 Planning modes and typical cases of cohousing in Canada
资料来源：笔者根据CDC提供资料整理，详见参考文献18。
居民团队在选址后仍有可能根据居住理念调整内部用地范围[33]5，及时向政府反馈以补充修改规划细则。在环境咨询公司的配合下，风之歌社区、海德斯通村、贝尔特拉社区分别将用地范围内1.6hm2、6.5hm2、1.8hm2土地划为环境保护区，以实践环境低影响开发理念。
贝尔特拉社区(图4)位于宝云岛一处西高东低的山坡上，其布局体现了加拿大共居社区的共性特征：首先，建筑布局相对紧凑，即使是分散型布局也不会满铺建设用地开发，从而增进交往，降低造价，减少对周边环境的影响。其次，设置较大面积的农田、活动场地或环境保护区，这些区域与私人用地并无明确分隔，从而形成半公共空间。再次，交通组织采用人车分行，一般将车行道设置于社区外围，内部设置步行道路串联公共活动场地。
Fig.4 Site selection (left) and site plan (right) of Belterra Cohousing
资料来源：参考文献33。
日本东京共居社区的选址思路与加拿大差异明显。东京土地稀缺，住宅建设量增长缓慢且住宅空置高[32]，因此将既有建筑改建为共居社区是比较现实的解决方案。目前CHC运作的共居社区多数由各类建筑改建，如大泉学园、巢鸭社区分别由宿舍、儿童馆改建。因预算有限，东京共居社区的开发团队一般只能选择城郊居住街区的小面积地块进行设计，社区本身的共享空间及设施往往无法满足居民的全部生活需求，因此选址时更注重社区与外界自然环境和城市环境的互动。以大泉学园为例，社区周边1000m范围内包含学校、医院、公园等多类配套设施(图5)，这些设施既补充了社区功能，又可以使住户通过组织、参加各类活动与大自然和其他居民保持联系，从而影响更大范围的居住街区并传播共居理念。
Fig.5 Public facilities (left) and urban texture (right) concerned in the site selection of Oizumigakuen Cohousing
资料来源：笔者根据Google Map信息整理并绘制。
2.3.2 公共与私密相结合的建筑设计
加拿大共居社区在建筑设计方面体现了如下特征：
(1)公共用房一般设置在社区中心或可达性较高的位置，功能包括餐厅、厨房、活动室、客房等，是居民举办集体用餐、社区会议等活动的核心场所。贝尔特拉社区的公共用房为社区东北侧入口处的一栋二层建筑(图6)，与私人住宅保持视线畅通。除公共用房外，社区还设置了工作间、户外厨房等场所，居民共享农具等设施。
Fig.6 Floor plan of common rooms of Belterra Cohousing
资料来源：参考文献33。
(2)各类私人住房户型均包含厨房、卫生间等完整功能，但面积普遍小于该国的住房平均水平(166m2/户)[34]，因此起居室、餐厅一般合用，厨房为开敞式，使空间使用更为灵活。在居民参与下，建筑师根据家庭结构提供数种标准化房型，以降低造价并保证居住公平[2]144-147。贝尔特拉社区提供30户单层或跃层、面积46～116m2不等的7种户型(图7)，每户都设置阳台或天井，低层住户设有私人院落。
Fig.7 Floor plan of Unit A (left, about 46 m2) and Unit D (middle, right, about 116 m2)
资料来源：参考文献33。
(3)贝尔特拉社区采用了地源热泵、太阳能采暖、雨水收集等技术，设计符合该国住房环保认证体系(BuiltGreenTM)黄金标准⑩。这既是居民环保意识和社会责任的体现，也有利于争取政府资助及政策支持。
日本共居社区多为旧建筑改建，空间组织方式受原有建筑平面和结构的制约较大，设计过程中需优先考虑空间划分和设施优化问题。以大泉学园社区为例，该社区将旧宿舍的食堂改造为公共用房(约33m2)，公共厨房改为开敞式，减小公共卫生间面积并于各私人用房加设厨卫(图8)。该社区公共空间的主要设计策略为：首先，公共用房及走道墙面设置各类公告板及标识，用于讨论活动安排、记录设备使用次数等，将需要开会商谈的部分事务转变为可在纸面操作的日常活动，节约空间并提高效率；其次，充分利用屋顶露台、房屋周边等外部空间作为晾晒衣物、种植花木和开展活动的场所；再次，设置符合生活习惯的辅助设施，如洗澡间为日式“风吕”。
Fig.8 Floor plan of Oizumigakuen Cohousing
资料来源：CHC提供资料。
日本共居社区的私人住房设计策略与加拿大相似，也具有功能完备(包括厨卫)、标准化户型(根据家庭结构设计)、房间合用(起居室、餐厅、卧室合用)等特征，私人住房面积普遍小于日本租赁型住房的平均水平(47m2/户)[35]，因此居民更倾向于在公共用房活动，从而模糊了日常生活的公私界限。大泉学园社区的私人住房包括12m2、19m2、30m2三种房型共13户，可满足独居、合租、家庭居住等需求。
2.4 运营管理
2.4.1 产权划分及成本控制
加拿大共居社区的产权划分主要采用分契式所有权形式，即私人住宅归各家庭所有，公共空间及设施归居民集体所有，这既可以保障私有财产，又要求业主共同维护公共设施。目前该国的共居社区建房成本很难低于商业开发模式[2]180-187，造成这一状况的原因主要有：政府尚无专项政策支撑，财政补贴只能惠及部分项目；开发团队倾向于选择环境较好的未开发土地，拿地成本较高；支付给各类专业机构的酬金较高；社区设计建设周期较长。居民团队控制成本的措施包括：以非营利方式运营；紧凑型规划布局；标准化户型设计并缩小私人住房面积；居民自行管理维护；与开发商或政府部门合作。部分项目为控制成本也会融入少量社会保障住房，如贝尔特拉社区提供5户非市场型租赁住房，从而获得CMHC的赠金和无息贷款，此举能削减建房费用约20%[36]。
日本住房自有率低(东京仅为46.2%[37])且租赁市场成熟，由CHC运作的共居社区亦全部采用租赁方式运营，业主掌握所有权，建设权、使用权平分至每户居民。这一产权划分方式既在当地接受度较高，也能保证居民运营管理的主体地位。房价方面，东京部分共居社区的租金低于同地域其他租赁住宅。以大泉学园为例，CHC在社区筹建之初便提出实现月租4万日元的目标，开发商在CHC配合下核算改造费用、逆推住房面积与户数，居民通过购置二手家具降低公共设施费用，CHC通过在社区内融入残障人士住房争取社会援助，最终以3500万日元顺利完成改造，月租控制在48000～75000日元/户。
2.4.2 开发流程及社区管理方式
加拿大共居社区的开发周期较长，一般包括组建团队、策划(制定目标、挑选合作机构、选址、寻求融资等)、设计建造、入住后管理等环节(图9)，其中凸显共居社区特征的步骤包括以下3方面：(1)组建团队。一般由数名核心成员发起计划并举办数次会议，可采用相关心理学测试(如MBTI)分析成员性格特征，也可从大众话题(如宠物、吸烟)入手讨论居住意向，逐步成立团队、明确建设目标并签订法律协议[2]21-35。居民在团队建设中学习决策技巧，并根据社区规模继续招募其他成员；(2)选址拿地。社区选址一般耗时较长，部分项目在拿地后可能需要调整规划细则，以落实居民生活理念。尽管贝尔特拉社区在策划之初已选定建设用地(由社区成员提供)，居民团队仍耗时3年向政府争取规划细则调整，促成政府调整规划的条件包括环境低影响开发策略、提供非市场型住房及自然保护区等；(3)设计参与。“7工作室设计流程”是目前北美共居社区普遍采用的参与式设计方法[2]93-124，该方法通过7次为期3天的设计工作室活动逐步推进从概念设计到工程验收的4个设计阶段，居民团队以每次活动为时间节点参与设计并向专业人士反馈意见(图10)。
▲ 图9 | 贝尔特拉社区(上)与大泉学园社区(下)的开发流程
Fig.9 Development process of Belterra Cohousing (above) and Oizumigakuen Cohousing (below)
资料来源：参考文献33，39。
Fig.10 The “7 workshop design process” widely adopted in Canadian cohousing development
资料来源：参考文献2。
居民在社区管理中实行不分等级的组织结构，通过各类工作组[38](表3)处理建设中和入住后的各项事务，每组一般设1～2名负责人。定期召开会议是居民最基本的决策形式，居民在会议中采用特定的共识决策方法(如彩色卡片法)。除召开会议外，居民还以共享、交流、可持续为目的组织可自愿参加的各类活动，如公共用餐、蔬菜种植等，从而实现社会及生态层面的可持续目标。贝尔特拉社区每周至少举行一次公共用餐(由居民轮流烹饪)，居民自行种植的作物产量可满足总需求的1/4。
Tab.3 Workshop and related content in Belterra Cohousing and Oizumigakuen Cohousing at different stages
资料来源：笔者根据参考文献38及CHC提供资料整理。
日本共居社区改造旧建筑的开发方式可缩短建设周期，但选址依然耗时较长，CHC一般在选址后招募居民团队以参与设计(图10，表3)。居民设计的关注点与共居理念下生活方式的改变有关，如大泉学园项目中居民的问题包括“回家时是否必须经过公共用房”、“何处设置换鞋地点”等[39]，在CHC协助下，居民在一年内通过30余次研讨会得出最终方案。
在社区管理方面，日本共居社区在工作组管理、会议决策的基础上强化了社区与CHC的联系(图11)，并在活动组织上进行了本土化改革。将部分社会生活家族化，如公共用餐调整为每天举办、邀请居民参加“镇地祭”、“上栋式”等原本只允许业主参与的传统仪式，以增进社区归属感。上述措施呼应了日本传统家庭观念：“家”既是血缘组织和经济共同体，也是受近世幕藩体制影响的权利义务单位[40]。注重小社区对大街区的影响，通过面向公众的见学会、跳蚤市场等活动和“城镇共居”模式承担社会责任，宣传共居理念，这与东京的街区制布局相契合。
Fig.11 Cohousing management system based on the collaboration between residents and CHC in Japan
资料来源：笔者根据CHC提供资料绘制。
经验总结
3.1 核心机制及引进策略
通过比较研究可得到加拿大、日本两国共居社区的共性和差异，从而可以归纳两国发展共居社区的3条核心机制以及日本推广共居社区的3条引进策略：
核心机制包括：体制上，在既有制度及政策约束下，坚持居民主体地位，实现住房建设者与使用者的统一；设计上，在既有城市格局中，通过相对紧凑的布局模糊公共空间和私人住房的界限，实现社区规划与住宅设计的统一；运营上，在既有住房分配与管理体制下划分产权，居民全程实行工作组管理、共识决策的参与方法，实现建房模式与生活模式的统一。
引进策略包括：在团队构建上，由居民自发组织转变为非营利组织主导，发展目标不只是完成特定项目，更在于传递共居理念，提高了推广效率；在选址布局上，由减少社区对周边自然环境的影响，转变为增进社区与所在街区的联系，将住房作为社会资源载体实现与既有城市格局的对接和互补；在活动组织上，根据本国和文化传统做出本土化改革，由西方家庭生活的社会化转变为日本家族化生活方式，增进了居民的家庭归属感。
3.2 对城乡规划学科的理论意义
(1) 对社区规划机制的探讨。与自上而下部署、以改善环境为目标的传统住区规划不同，共居社区从合作居住理念出发，以实现经济、社会、生态的可持续发展为目标，自下而上地提供了体制、环境、行为相互配合、相互影响的自组织社区规划模型(图12)。这一模型涉及规划、建筑、经济、管理等众多领域，既需要各方专业人士介入，也需要新的部门以跨学科方式梳理内在逻辑。
Fig.12 Research system of community planning based on cohousing
资料来源：笔者自绘。
(2) 对社区规划与城市规划关系的反思。一方面，共居社区的规模形态、产权划分方式等受规划体系、住房分配体制的影响；另一方面，共居社区的居民团队自下而上地参与城市发展与空间规划[17]，影响一定范围内的规划编制、城市形态和社会生活，这与提倡“城市针灸”的参与式都市主义(Participatory Urbanism)具有相似理念，即鼓励公民监测、分享、重组城市生活要素，实现城市的自我调整和更新[41]。
3.3 对中国住房及社区建设的实践意义
在现行制度及政策条件下，加拿大和日本的共居社区模式可以为我国社区发展和住房建设提供如下3方面经验借鉴：
(1)共居社区的管理模式、决策机制对完善我国现行社区建设体制有指导意义。共居社区与我国政府语境下的社区概念存在较大差异。政府语境下的社区通常被视为行政管理和居民自治的地域单元，即城市社区指社区居委会辖区，农村社区指自然村或行政村[42]。这种社区划分方式重地域界限而轻社会心理，居民的社区归属感较弱。与之相比，共居社区则是包含居民、居民所处地域和居民生活方式的居住共同体，其内部可共享生活设施和价值观念，对外可与基层组织和周边居民积极互动，因此可作为居民个体与“法定社区”的中间环节引导公众参与社区治理，逐步构建社区认同。
(2)加拿大共居社区的规划布局和运作方式为我国新农村建设提供了新思路。我国农村土地为集体所有，村民普遍具有血缘关系纽带和互助建房经验，具备组建团队参与社区建设的可行性。与此同时，共居社区农业生产与居住相结合的规划理念和重视邻里交往的运作思路既符合村民的传统生活习惯，又可满足政府对可持续发展的要求。在政府、非营利组织及设计团队的协助下，结合村民的经济状况和生活意愿引进新型空间、材料和生活方式，将有助于在提升乡村住房品质的同时传承“乡村精神”。
(3)日本共居社区为我国城市发展租赁型住房、建设街区制社区提供了可行方案。2016年以来，国务院办公厅、住房和城乡建设部、国土资源部分别出台相关政策[43-44]支持将商业用房、工业厂房改建为租赁住房，日本改造旧建筑的租赁型共居社区模式对落实上述政策具有参考价值：在城市土地国有制基础上，政府或开发商可选择合适建筑改造为共居社区并出租给集体意识及社会责任感较强的居民，此类住房不再具备封闭式小区特征，居住者既可以充分利用周边公共设施，也可利用社区内的共享空间为周边居民提供服务，从而协调更大范围内的人地关系与人际关系，引导居民的生活方式向开放的街区型过渡。
当前中国正处于地价快速增长的时期，较长的开发周期会增加成本，非营利运作模式难以在市场竞争中拿地，因此我国现阶段发展共居社区仍面临着巨大挑战。发展非营利组织、完善公众参与规划与社区治理机制、优化住房保障体系等都将成为该模式发展的推动力。
注释
① “退增长”经济学主张在不影响生活质量的前提下采取适度的经济收缩措施，将经济维持在满足环境、社会合理运作的状态，从而实现可持续发展，这一思路是对以增长为本的传统经济学体系的批判。详见参考文献12。
② 共居社区在我国亦被译作“合作居住社区”或“联建住宅”，相关文献包括：何静，李京生，单晓菲. 合作居住——一种源自欧洲的居住新模式[J]. 规划师，2002(04): 47-49；杨丽，周婕. 共居社区：西方居民主导型社区的发展与特征[J]. 建筑学报，2013(08): 88-93；张睿，吕衍航. 国外“合作居住”社区——基于邻里、可支付、低影响概念的居住模式[J]. 建筑学报，2013(10): 60-65；龚喆，李振宇，[德]菲利普·米塞尔维茨. 柏林联建住宅[M]. 北京：中国建筑工业出版社，2016。
③ 根据理念社区协会(Fellowship for Intentional Community，FIC)提供资料统计(截至2017年)。[2018-02-10]. https://www.ic.org/directory/cohousing-communities/
④ CCN的主要职责包括：构建网络共享平台，统计本国共居社区发展状况；发布相关文章、广告等信息，提高共居社区的曝光度；为社区开发的一般问题提供咨询工作，协助开发团队联络居住者；定期召开全国会议，增进会员间的沟通交流。[2018-03-14]. http://cohousing.ca/membership-benefits/
⑤ 根据CCN、CHC、FIC及各社区官方网站提供资料整理，其中标*社区为既有建筑的一层或两层局部改造而成，其“占地面积”数据实为楼地层面积。参见：[2018-02-20]. http://cohousing.ca/communities/#completed; [2018-02-20]. http://www.chc.or.jp/chcproject/ourprojects.html; [2018-02-20]. https://www.ic.org/directory/
⑥ 相似研究框架也被用于社区发展研究及城市空间评价。参见：徐震. 社區與社區發展[M]. 台北：正中書局，1994；CHO I S，HENG C K，TRIVIC Z. Re-Framing Urban Space: Urban Design for Emerging Hybrid and High-Density Conditions[M]. New York: Routledge，Taylor & Francis Group，2016。
⑦ 除多世代共居社区外，加拿大也有以养老为主题的老年共居社区，如BC省的Harbourside。
⑧ 这些机构包括：Mobius Architecture，Burtnick Enterprises，Creus Engineering，EABB Planning Service，Whitehead & Associates Environmental Consultants，Senga Landscape Architecture，S + A Falcon Engineering，Chiu Hippmann structural engineering，Aqua-Coast Engineering，Building Balance Consulting. 详见参考文献33第16页。
⑨ 该项目由平和不动产株式会社出资，由DEN住宅研究所设计，由轻工业有限公司ライト工业株式会社施工，当地社会福利机构“つくリつこの家”亦提供了部分援助。详见参考文献39。
⑩ BuiltGreenTM是加拿大采用的第三方住房环保认证标准，其评价范畴包括能源和覆层、材料和施工方法、室内空气质量、通风、废物管理、水资源节约、商业实践等多个方面，根据综合评分的高低依次颁发白金、黄金、白银、青铜4个等级的认证资质。参见：[2018-11-15]. http://www.builtgreencanada.ca。
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