第一部分 房地产基础篇

 

第一章 房地产概念

 

一、 什么是房地产？它分为哪几类？

房地产又称不动产，是指土地及定着在土地上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。

从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。

二、 什么是房地产权？

指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

三、 房地产业的含义是什么？房地产市场的含义是什么？

房地产是为人类的社会生产治动提供入住空间或物质载体的产业，房地产市场是令土地和各种类型物业的买卖双方走到一起，并就某一特定属地产的交易价格达到一致的任何安排，我们还可以说房地产市场实际上是房地产的买家的某个特定的地理区域内，于某个特定的时间段内达到所有交易的总和。

四、 房地产的特性表现在哪几个方面？

房地产的特性主要表现在以下几个方面：

1. 位置的固定性或不可移动性；

2. 经济寿命的可延续性；

3. 适应性；

4. 不一致性；

5. 需要管理；

6. 能从周围社区环境（公益设施）的改善中获得利益。

五、 房地产投资的形式有哪几种？

房地产投资的形式可以分为从购买土地使用权开始的开发投资和物业建成后的置业投资两类。

六、 影响房地产需求和价格的因素有哪些？

1. 收入的变化；

2. 银行存贷款利率的变化；

3. 对未来的预期；

4. 政府政策的变化。

 

七、 房地产市场是如何分类？

1. 按区域范围分，这是根据房地产的不可移动性受制于地区性的需要，决定了房地产市场是区域性市场，实际也就是将房地产市场按其所覆盖的区域范围分类，如上海房地产市场、深圳房地产市场。

2. 按照房地产的类型，我们还可以把房地产市场分解成许多副市场，如居住物业市场、写字楼市场、零售商业（商场、店铺）物业市场、工业市场、土地市场等。

3. 按物业档次和等级分为：高档住宅（豪宅）别墅、写字楼市场、普通住宅、写字楼市场等。

4. 按照楼宇高度分为：高层、小高层、多层。

5. 按购买　记地产的目的的不同分为：房地产投资市场、房地产使用市场。

6. 按房地产交易的顺序和类型分为：一级市场、二级市场、三级市场和四级市场。

7. 按交易方式不同分为：记地产销售市场、租货市场、抵押市场、拍卖市场、保险市场。

八、 房地产市场宣传的形式和手段有哪些？

房地产市场宣传的形式主要有两种：即借助各种传播媒介的宣传和市场人员与消费者或顾客面对面的交流。

借助各种传播媒介的宣传实际上就是广告。广告的目的是从供应者方面来影响需求者的购买决策。

市场人员与消费中顾客面对面的交流是市场工作的另一种形式，这种形式通常以广告宣传为基础，看到广告后顾客找上门来，由销售人员向顾客具体介绍物业的座落位置、周边、户型面积、装修标准、销售价格、入住前的手续和费用等情况，还要带顾客去看样板房和现房，最后达到成效的目的。

1. 媒体广告、含报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；

2. 邮寄宣传材料、邮政专递广告；

3. 发送售楼书，有的还附送含有整个楼盘资料及展示的光盘；

4. 制作现场广告牌、大幅横幅标语；

5. 样板房和小区配套（含绿化、会所及其它配套）展示。

九、 什么叫中介？什么叫经纪？什么叫代理？

中介是在商品流通中专门从事代理业务，向客户提供咨询和信息并收取费用的行业。

经纪就是市场上的一种为促成买卖双方成交获取佣金的中间商。

代理又叫委托，不是代理人在代理权限内以委托人名义进行民事活动，由此产生的权利与义务直接对委托人发生效力的一种法律概念。

十、 什么叫房地产代理？

房地产代理是一方（代理人）以另一方（被代理人）名义在授权范围内实话一定的与房地产相关联的，法律后果直接由被代理人所承提的房地产交易、租赁行为。

 

第二章 房地产常识

 

十一、 什么叫房屋的基底面积？

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

十二、 什么叫房屋的建筑面积？

房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。

十三、 购房的建筑面积包括哪些？

房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。

十四、 什么是使用面积？

住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。

十五、 房屋的建筑结构类型？

1． 钢结构；

2． 钢筋混凝土；

          A  现浇钢筋混凝土；  B  预制装配式混凝土构件； 

        3．钢和钢筋混凝土；

4．混合结构；

          屋顶、楼面用钢筋混凝土、墙、柱用砖或别的建筑材料。

5．砖木结构；

   墙、柱用砖楼层、屋架用木材。

6．其它结构。

  竹结构、木结构、竹木结构。

十六、 层高

     地面至上层楼板或楼面板顶面之间的垂直高度。

十七、 净高

地面至上层楼板底面的垂直高度。

十八、 开间

    建筑物横墙之间的轴线距离。

十九、 进深

建筑物重墙之间的轴线距离。

二十、 砖混结构

    砖石为承重墙，楼盖用楼板建造的房屋。

二十一、 框架结构

         由钢筋混凝土梁柱系统组成骨架承受和传递荷载，墙主要起围护和隔离作用的建筑。

二十二、 地基

    建筑物下面支承基础的地层（天然地基、人工地基）。

二十三、 基础

    建筑物地面以下的承重部分（柔性基础、刚性基础）。

二十四、 山墙

    房屋两端侧面的墙。

二十五、 檐墙

    与屋檐平行的两侧外墙。

二十六、 女儿墙

     房屋外墙高于屋面的矮墙。

二十七、 过梁

     门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁、钢筋过梁）。

二十八、 圈墙

     沿房屋外墙水平主向周围设置的连续封闭或梁。

     作用：使墙受力均匀，增强房屋的刚度和整体稳定性。

二十九、 勒脚

     指室外地面以上的一小段房屋外墙。

三十、 散水

     指沿外墙四周与勒脚相接的地面部分。

三十一、 墙裙

  位于室内墙或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料贴纸或油漆等材料做成，

借以保护墙面，并起装饰作用，一般高1米至1.8米。

三十二、 踢脚线

     指沿室内陆面边缘的墙面上10——15cm高特殊装修。

三十三、 沉降线

    指同一建筑物高低相差悬殊，上层荷载不均匀或建在不同地基土壤上时，为避免不均匀的沉降使墙体或其它结构部分开裂而设置的建筑构造缝。

三十四、 伸缩缝

    指为防止建筑物构件由于气温变化使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适度部位竖向设置的一条构造缝。

三十五、 变形缝

    沉降缝、抗震缝、变形缝的总称。

三十六、 楼间距

    楼与楼之间的间距。

三十七、 三通一平

通水、通电、通路、地面平整。

三十八、 七通一平

是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

三十九、 塑钢门窗的优点

1、能防火，绝缘；2、节能、保温、密封性好；3、耐腐蚀、不老化；

4、成品尺寸密度高，不变形。

四十、 什么是容积率？

指项目规划建设用地范围内全部建筑物建筑面积之和与规划建设用地面积之比。

四十一、 什么是占地面积?

一切建筑工程占用的土地面积。

四十二、 建筑容积率(建筑面积毛密度)

是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

四十三、 建筑密度

即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。

四十四、 户型比

是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。

四十五、 面积误差比

面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）100%合同约定面积

四十六、 什么是绿化率？

指项目规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

四十七、 什么叫按揭？

按揭一词始于香港，90年代初传入内陆，意为抵押，抵押权，抵押单，抵押证明，在英美法律制度中主要指房地产担保，在贷款期限内，按揭人（即业主）将房地产所有权转让给按揭受益人（通常为银行）作为还款保证，在偿还全部贷款本息后，按揭受益人即将房地产所有权归还给原按揭人。

通常房地产按揭贷款是指购房时资金不足，在与房地产发展商签订购买合同并交足规定比例的首期款的条件，以该房屋的产权作为抵押向银行取得贷款，采取分期还本付息的方式，并由发展商承担其还款担保责任，这是一种发生在银行、发展商、购房者三方间的一种融资方式。

四十八、 按揭月供如何计算？

按揭月供计算方法是：每月供款额＝贷款金额×相应年限的还款系数。

办理按揭的同时，按照国家及银行有关具体规定，需缴纳一定费用，具体费用明细和计算公式如下：

费率：15年　　　　　 1‰

　　　5――15年　　　0.8‰

　　　10――20年　　 0.6‰

　　1.　财产保险费：总房款×费率×（贷款年限＋1）

　　2.　公证费：贷款金额×2‰

　　3.　抵押登记费：贷款金额×1‰+30元+(房屋面积-50平方米) ×0.4＋12元

　　4.　银行保管箱费：20元/年×贷款年限

5.　合同工本费：5元/本×本数

7.　契税：总房价的2%（办房产证时交）

8.　印花税：总房价的万分之三

9.　交易税：总房价的3‰

10.　维修基金：总房价3%

四十九、 什么是居住面积？

住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。

五十、 什么是印花税？

印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。

五十一、 什么是契税？

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为1.5%—5%（不同地方有不同标准）。

五十二、 营业税

指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

五十三、 房产税

是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

五十四、 营业税附加

是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。

五十五、 个人所得税

指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

五十六、 纳税保证金

指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

五十七、 房地产交易手续费

是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

五十八、 房屋权属登记费

即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。

五十九、 房屋层数

指房屋的自然层数，一般按室内陆坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

六十、 地下室

指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

六十一、 半地下室

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

六十二、 假层

指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。

六十三、 搁楼（暗楼）

一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。

六十四、 住宅按层高分类

1、 低层住宅：指一层至三层的住宅。

2、 多层住宅：指四层至八层的住宅。

3、 小高层住宅：指九层至十六层的住宅（带电梯）。

4、 高层住宅：指十六层以上的住宅（带电梯）。

六十五、 高层住宅分类

1、 塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

2、 单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

3、 通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

六十六、 商品房的起价

指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

六十七、 基价

经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

六十八、 商品房的均价

是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。

六十九、 五证

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》  和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

七十、 平台

供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。

七十一、 露台

一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

七十二、 过道

住宅套内使用的水平交通空间。

七十三、 壁橱

住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

七十四、 壁龛

利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分

七十五、 吊柜

住宅套内上部的贮藏空间。

七十六、 走廊

住宅套外使用的水平交通空间。

七十七、 架空房屋

指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。

七十八、 阁楼

指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。

七十九、 骑楼

指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。

八十、 幢

是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。

八十一、 廊

泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。

八十二、 柱廊

有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等.

八十三、 檐廊

在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。

八十四、 挑廊

挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。

八十五、 通廊

联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。

八十六、 门廊

指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。

八十七、 阳台

泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。

八十八、 封闭阳台

原设计及竣工后均为封闭的。

八十九、 非封闭阳台

原设计或竣工后不封闭的阳台。

九十、 凹阳台

凹进楼层外墙（柱）体的阳台。

九十一、 凸阳台

挑出楼层外墙（柱）体的阳台。

九十二、 底阳台

房屋一层的阳台。

九十三、 挑阳台

房屋二层（含二层）以上的阳台

九十四、 房屋总层数

房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2.20米（含）以上的计算层数。

九十五、 房屋地上层数

一般按室内陆坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。

九十六、 房屋地下层数

指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数。

九十七、 自然层

一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。

九十八、 技术层

指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

九十九、 附属层(夹层)

指介于自然层之间的夹层。

百、 避难层

高层建筑中用作消防避难的楼层。

百一、 中间层

底层和最高住户入口层之间的中间楼层。

百二、 标准层

平面布置相同的住宅楼层。

百三、 结构(设备)转换层

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。

 

第三章 房地产名词解释

 

百四、 什么是商品房？

指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

百五、 什么是外销房？

由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

百六、  什么是内销房？

由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

百七、 什么是复式住宅？

受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。

百八、 什么是跃层式住宅？

近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

百九、 什么是个人住房抵押贷款？

是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

百十、 什么是个人住房担保贷款？

是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。

百十一、 公用设施用房

是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。

百十二、 期房

是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

百十三、 现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

百十四、  (住宅)房屋使用面积

是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

百十五、 成套住宅建筑面积

是指成套住宅的建筑面积总和。

百十六、 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

百十七、 房屋预测面积

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

百十八、 房屋实测面积

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

百十九、 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

百二十、 商品房的销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

百二十一、 共有建筑面积

共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

百二十二、 公用建筑面积

公用建筑面积主要由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。

百二十三、 公用建筑面积分摊系数

将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数

百二十四、 房屋的建筑面积

建筑面积也称”建筑展开面积”，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。

百二十五、 房屋竣工面积

指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

百二十六、 楼花

一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。

百二十七、 实际销售面积

是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

百二十八、 预售面积

是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

百二十九、 商住住宅

是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

百三十、 会所

以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

百三十一、 外飘窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

百三十二、 RUN智能家居布线系统

是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以TIA/EIA 570A为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。

百三十三、 何谓”双景住宅”

双景住宅-就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓”借外景造内景”。

百三十四、 什么是住宅的进深和开间？

住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。住宅开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为3.0－3.9米。

百三十五、 什么是”内部认购”？

近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种”内部认购”的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照”开盘价”而言的，如果按照目前房地产发展商通行的”低开高走”的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的”最低时段价”，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的”便宜”。当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。

百三十六、 何谓板式小高层？

国家住宅工程中心副总工程师开彦先生认为：”板式小高层”是一种不规范的叫法。我们目前常说的”板式小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在９至１２层左右。６层以下的称为”多层”；更高的则称为”高层”，这与标准规范有些出入。”塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看，不一定都呈”一”字型，也可以是拐角、围合等形状。

百三十七、 居住区用地

住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

百三十八、 住宅用地

住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。

百三十九、   道路用地

居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

1、 居住区(级)道路

一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。

2、 小区(级)路

一般用以划分组团的道路。

3、 组团(级)路

上接小区路、下连宅间小路的道路。

4、 宅间小路

住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

百四十、 配建设施

与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

百四十一、 其它用地

规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

百四十二、 道路红线

城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。

百四十三、 公共服务设施用地

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。

百四十四、 市政公用设施用地

市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。

百四十五、 物业管理

物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。

百四十六、 物业管理服务费

物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。

百四十七、 什么是业主委员会

即住宅小区管理委员会，又称为小区管委会，是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

百四十八、 共用设施设备

是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

 

（基础篇完，待续.....）

 

 

 

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二○○六年十月