购买商铺与购买普通住宅的区别在于,购买商铺有两个目的,一是取得房屋所有权,若低价购入、高价卖出商铺,也可以实现投资目的,这一点与购买普通住宅类似。但是在目前,靠炒卖房屋进行投机,很不方便。严格地讲,购买商铺的第二点目的——进行经营,才是最现实、最普遍的房屋投资行为,这往往也是投资者的终极目的。
所以购买者在投资商铺时,就必须要求开发商尽量多地将这些广告内容体现为合同义务。例如,商铺所在市场何时开张,入住数额不足时是否开张;开发商将如何对市场进行总体建设管理;如何为市场进行整体营销宣传;如何保障经营者日常水、电、消防、停车、存货所需等等;
最重要的是约定,如果无法履行前述方面的义务,开发商应当承担何种责任。有的地方,开发商卖完商铺后一推了事,所有的问题交给物业管理公司处理。这是不妥当的,譬如由于开发商没有兑现承诺,投资者有权要求其解除合同并退还购房款项,或者要求降价、或者要求逾期付款等,这都是房屋买卖法律关系中的权利、义务关系内容,物业管理公司并没有介入房屋买卖关系,根本解决不了这样的问题。所以,为了维护自己的权利,投资者首先要在合同中明确自己的权利、开发商的义务和责任。
商铺投资风险二:注意市政动迁、规划调整的风险
在商铺投资中有个说法,即规划是金。政府的规划方向,很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大,有经验的投资者也清楚,“政府指向哪,财富就到哪”,紧跟政府规划,可在很大程度上稳稳掌握财富命运。
在投资商铺过程中,除了要掌握规划带来的利好消息之外,还有关注规划对商铺的影响,如市场整体搬迁、马路拓宽等等,都会形成不利因素。当然,对于投资者来说,要提前了解到这些信息的确有不小的难度。但其实有不少规划在实施之前的两三年前就会披露出来,因此投资者了解到这些信息之后,及时补救也为时不晚。
商铺投资风险三:商业氛围消褪需当心
随着大型市场的整体搬迁,商业氛围可能骤降至冰点,原址附近的商铺由此不可避免会受到影响。
最为典型的是原上海精文花市的整体搬迁,导致周边商铺租赁行情陡然走低。精文花市建立于1997年,占地面积1.5万平方米,营业店铺近300个,年销售鲜花约35亿枝,曾是华东地区最大的鲜花批发市场。精文花市的兴旺,也顺带火了周边小商铺的生意,但从2008年10月开始,这里发生了巨变,由于其所在的文化广场原址处要建世界上最大的下沉式音乐剧院,上海精文花市关闭,市场内的花铺全部搬迁,周边小商铺租金再无起色。可见如果在市场搬迁前后买入周边商铺进行投资,显然投资前景堪忧。
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