受疫情影响，原本缓慢回温的楼市被按下了暂停键，合肥楼市进入了有史以来最长的冻结期。目前房博士小密圈里咨询最多的是2020年合肥楼市走势如何？而市场上有乐观看涨的，有谨慎看稳的，有悲观看衰的。房博士认为2个字即可概括2020年合肥的楼市：“危机”，危中有机，危局中隐藏着机会。
近期，我将合肥2017-2019年的所有二手房成交数据梳理，并整理成文分享给大家。在危局中寻找机会，希望大家都能够找到房产投资的答案。本文从不同户型的供应量变化、价格走势来分析合肥楼市走势。文章较长，1-3部分是数据分析，不感兴趣的朋友可以直接阅读第四部分：2020年3-4月份合肥购房建议。
本文共选取2017-2019年成交样本21617个。
一、全市不同户型成交量价走势分析
1、全市不同户型成交量走势分析
选取成交样本21617个，其中：全市1房户型2854个，占比13%；全市2房户型8377个，占比39%；全市3房户型8954个, 占比41%；全市4房户型1283个, 占比6%；；全市5房及以上户型149个, 占比1%；
2017年-2019年不同户型成交样本套数及占比统计如下表:
全市1房成交量占比进一步走低，从2017年的14.4%，下降到2019年的12.4，降幅2%。全市2房户型成交占比退居第二，2019年2房成交占比进一步下滑，占比37.3%，较2018年成交占比下降了3.5个百分点，退居到第二的位置。全市3房成交占比在2019年反超2房户型6个百分点。当前新房市场，2房几乎绝迹，如果算上每年几万套的新房成交，3房的成交占比不会低于80%，占绝对多数。
全市4房、5房及以上户型的成交占比也在增加
2019年全市4房户型成交占比6.3%，5房及以上户型成交占比0.8%，比上年分别小幅上升0.9、0.2个百分点。成交量变化不大，特别是5房及以上户型，但是从趋势上看，稳步增加趋势。 2、全市不同户型成交价格走势分析全市1房户型2019年成交均价为15943元/平，与2018年基本持平，较2017年升值0.5%。
全市2房户型2019年成交均价为15743元/平，较2018年下跌1.3%，较2017年下跌1.4%。全市3房户型2019年成交均价为16391元/平，较2018年下跌1.2%，较2017年下跌1.4%。全市4房户型2019年成交均价为17701元/平，较2018年上涨0.1%，较2017年上涨0.7%。全市5房及以上户型2019年成交均价为20194元/平，较2018年上涨46.3%，较2017年上涨23.4%。
2房、3房户型成交量大，近2年成交价格微跌，和大盘走势基本一致；4房、5房及以上改善户型价格上涨。其中5房及以上户型涨幅较大，主要是数据量小，特别是2017年、2018年，偏差较大，不作为投资依据。1房、2房成交价格低于3房、4房、5房。还是与其品质普遍不高、居住体验较差有关。楼市回归居住属性时，1,2房户型，只有顶级学区房有投资价值。而3房或小4房户型是未来自住兼投资的主流户型。5房以上市场较窄，纯投资需要精准选盘。 二、2017-2019年分区域不同户型成交量及价格走势分析1、一房户型成交量占比数据分析近3年合肥主要区域1房户型二手房成交量及占比数据如下表：
瑶海、政务、包河、滨湖等区域1房户型成交趋势均呈下降趋势，这与全市1房成交趋势一致。 蜀山区的1房成交占比连续走高，2019年的1房户型成交占比达到了23%。蜀山区的一房小户型成交主要集中在黄潜望、西园、南七等板块内。我在文章《2020年1月，合肥蜀山区房价走势分析与购房建议》（关注微信公众号：合肥房博士，回复：“蜀山”查看）已经分析，蜀山区黄潜望、西园、南七靠近政务，板块内有50中东、50中西、50新望岳等优质教育资源，教育资源丰富，教育水平高。有已开通的2号线、3号线和规划中的6号线、S1号线等，地铁沿线成交比例占70%以上。
滨湖新区的一房户型供应量本身比较小，主要集中在滨湖世纪城、46中学区范围的部分小区。主要是46中、46中南等学区小户型。2019年滨湖的不光46中本部+师范附小的文华阁1房涨幅很大，回迁小区滨湖惠园，46中南的高速时代广场、甚至还没有学区的宝能城1房，都有一定的涨幅。
2020年2月，滨湖挂牌二手房5316套，1房户型目前挂牌房源只有407套，占比7.7%，低于全市均值5个百分点，供应量较少，滨湖优质学区或潜力学区+地铁配套的小户型，朋友们可以多关注。
包河区2019年成交占比下降了5.8个百分点，包河区目前学区房的溢价力走弱，1房小户型供应量占比却达到了18.2%，全市最高，是滨湖的2.4倍。 2019年成交量占比下降了4.8个百分点。包河区的1房小户型，请慎重入手。
政务区体量比较小，二手房供应量不大，2019年一房小户型成交样本136套，成交量并不低，但是由于2018、2019年政务区其它户型的二手房成交量也比较大，所以成交占比呈下降趋势。
2.两房户型成交量占比数据分析近3年合肥各区域2房户型二手房成交量及占比数据如下表：
瑶海区的2房户型成交占比，在各个区域中最高。2019年瑶海区2房户型成交总价均值为93.58万，成交房源主要集中在地铁沿线，如琥珀名城、圣地雅阁、新地城市广场、东景苑，以及如恒大城、万城华府等次新小区为主。瑶海区门槛非常低，瑶海区的2房成交总价均值只有94万。
高新区2房户型成交占比和瑶海类似，高于40%，可见高新区刚需2房需求比较旺盛。但是不同的是，高新区2房成交总价均值为126.59万，门槛比瑶海区高出33万，与经开、蜀山接近。高新区的购房群体以外来年轻人为主，经济条件远好于瑶海区。高新区2017年2房成交占比48.7%，2018年45.6%，2019年42.1%，随着高新区3房供应量增加，2房成交占比下降趋势明显。
政务区的2房成交量占比，逆势上扬。2017年为29%，2018年为33.4%，2019年为33.9%。2019年政务区3房的成交总价均值已经达到了269万，2019年全年贝壳成交13076套，总价超过269万的只有606套，占比只有4.6%。政务区的3房，已经远超出了合肥普通群体的购买力，所以预算有限的购房者退而求其次，转向2房，我在文章《2019年10月，合肥政务区房价走势分析》（关注微信公众号：合肥房博士，回复“政务”查看）就分析过，近2年政务区2房的整体升值率为16.2%，3房的升值率为14.3%，2房升值率高于3房升值率1.9个百分点，投资收益，丝毫不低于3房的收益。 3.三房户型成交量占比数据分析成交数据如下：
滨湖新区：和各个区域相比，滨湖新区三房的成交量明显高于其它区域。2019年滨湖新区三房户型成交占比为56.7%，领先第二名经开区9.9个百分点。自2017-2019年，滨湖的三房成交量占比，分别是51.4%、46.5%、56.7%，2018年回落以后，2019年涨幅较大，整体也是呈上涨趋势。
经开区：3房成交总价均值是177万，与高新区基本一致。蜀山区、庐阳区、包河区、高新区均超过了170万。近三年3房成交占比走势，经开区与滨湖新区高度相似，2017年高、2018年低、2019年再创新高。
瑶海区：近三年成交总价和成交面积都是下降的。政务区2019年3房成交占比下降了2.7个百分点，如下图所示，政务区的3房总价一定达到了269万，总价偏高。接盘能力有限，只能接盘2房。
4、四房户型成交量占比数据分析四房户型偏改善，四房户型在2019年的成交面积均值是140.5平，总价均值为249万。
政务区是改善需求最集中的板块，所以政务区4房占比最高，2019年4房成交占比为10.8%，也是各区中唯一一个占比超过10%的区域。4房总价均值为408万，政务区4房成交量最大的是保利香槟国际、栢悦公馆、文一名门首府、恒大华府、融科九重锦等小区。
滨湖新区4房成交占比排第二位，2019年为8.6%。虽然滨湖4房的二手房成交总价均值只有250万，远低于政务区，但是，滨湖的新盘如中国府、融创滨湖印、望海潮、禹州绿城兰园、保利和光尘樾以及次新二手盘如置地双玺、紫郡府的洋房总价普遍超过400万。算上这些新盘，滨湖的高端改善市场和政务旗鼓相当。
经开区的改善成交主要集中在168玫瑰园学区特别是西区，以绿城绿城玫瑰园为代表，包括中环云邸、国耀一方城、金星家园等成交占比达到了成交总量的41.8%。以单个小区计算，世贸翡翠首府的成交量居首，绿城玫瑰园居第二，葛洲坝玖珑府、融科城成交量也比较大。
三、2017-2019年分区域不同户型成交价格走势分析
1、一房户型成交价格走势分析
政务区综合升值率最该，较2018年升值16.2%，较2017年升值达到了30%。归功于50新学区小户型的爆发。
瑶海区、肥西因为没有学区的支撑，所以1房户型跌幅最大。特别是2019年学区与非学区1房之间的升值进一步拉大。庐阳区得益于45中、42中学区1房的较大成交量，近1年升值率为7%，近2年综合升值率为10.1%蜀山区的成交量虽然高。但是价格走势并不走强。2019年蜀山区50中西通和易居小户型涨幅超过20%，剔除通和易居，其它1房大部分是下跌的,且跌幅不低。整体走势量大价跌。
包河区的1房供应量很高，成交量下滑严重，但是价格跌幅不大，这与包河区的成交量较大的宝利丰广场、兰庭公寓等小区的房龄较新有关。
2、两房户型成交价格走势分析
政务区仍然领涨，2房户型，较2018年上涨10.6%，较2017年上涨16%。
蜀山区、经开区有顶级学区房，也有无学区的老化的二手房板块，还有较多的次新二手房，顶级学区房的升值率会超过10%，而部分无学区老旧二手房的成交价格甚至是下跌的，整个板块升值率拉平，综合升值率不高。表现了相似的升值率。
瑶海区的2房户型价格，在各区中跌幅最大，而且连续两年下跌，较2018年下跌7.1%，较2017年下跌14.4%！小密圈有不少朋友咨询我，现在是否可以抄底瑶海？对瑶海的定位和现状要有清醒的认识。首先瑶海不是潜力板块，其次瑶海区的价格还没有筑底反弹的迹象，既不符合价值投资的原则，也还没有到出手的时候。其次瑶海区在合肥未来的定位，应该是刚需上车合肥的区域。在瑶海区购房，建议大家选择沿地铁线的次新小区，尽量选择长江路以南、新十中周边、东部新中心范围内的新房或二手房。户型面积100平左右的三房即可。
高新区2019年成交占比下降了3.5个百分点，但是成交价格却上涨了2.8%，这与祥源城、海量九玺、华地紫园、淮矿馥邦天下等地段好、房龄较新有关，也与高新区板块潜力巨大，购房群体经济条件较好有关。 包河区、庐阳区、肥西的2房户型均出现了下跌。 3、三房户型成交价格走势分析
政务区2019年升值率居各板块之首，达到了11.1%，也只有政务区的3房能够做到这么高的升值率，高于第二名高新区5.6%百分点。而我之前说过，近2年合肥房产投资，年升值率超过6%才能不亏钱，超过10%属于非常成功的投资。而升值率超过6%的小区不超过30%，超过10个点的小区不超过10%。如果你家的房子年升值率超过6%，那么就是优质资产，如果连续2年，每年都能超过10%涨幅，那绝对是合肥的顶级资产。
高新区、经开区3房升值率表现了很好的升值，次新二手房比较多，稍微有点经济能力的刚需首选之地，可以兼顾自住和投资。滨湖新区：3房升值率并不高，2019年整体升值率只有1.7%，还不及经开、高新。这与滨湖面积太大，新房供应量大，以及世纪城板块、工业园板块的拖累有关。我在2019年12月份的文章《2019年9月，合肥滨湖新区房价走势分析及投资建议》（关注微信公众号：合肥房博士，回复“滨湖”查看），2019年滨湖核心区的金斗路板块综合升值率达到14.1%，宝能城、联投、中海滨湖公馆等地段较好的次新3房，升值率远超过10%。 瑶海区继续领跌，近1年跌幅为4.6%，近2年跌幅为11.8%，比1房、2房户型稍微好一点。从这次疫情爆发的情况看，瑶海区也是重灾区。对2020年瑶海区的房价走势也会有不利影响。
蜀山区、包河区、庐阳区有共性，三个都是半老半新板块，老城区部分老小区集中，新区偏远，所以三房的表现是有升有跌。综合升值率较低。
4、四房户型成交价格走势分析四房属于改善房型，当前合肥购买力还是有限。2019年成交占比仅有6%，2017年样本更少，数据波动较大。
庐阳区：庐阳区4房成交价格呈V字形走势，各区2018年4房升值率庐阳区居首，达到了12.1%,但是较2017年只升值了4.5%。目前庐阳区的高端改善盘主要集中在四里河板块，是长江路以北唯一一个高端改善板块，以万科森林公园和铂悦庐州府、国贸天成为代表。其中万科森林公园2019年二手房成交均价为24569元/平,较2018年上涨了2989元/平，涨幅达到了13.9%。
瑶海区：较2018年下跌12.2，较2017年下跌21.3%。在瑶海区，请远离大户型。滨湖新区：二手房目前缺少位置、学区皆优的小区，所以大户型表现不佳。滨湖的新房，改善小区的价格并不低。置地双玺、望海潮、中国府、紫郡府等。市场价格并不低。
政务区：作为改善板块，4房价格一直不低，所以涨幅有限。近一年涨幅是7.2%，而政务区1房，近1年的升值率就是16.2%，2房近1年升值率是10.6%，3房11.1%。2019年政务区成交量最大的几个4房小区，保利香槟国际年升值率为12.8%，栢悦公馆1年升值率应该也超过10%，而恒大华府年升值率只有3.9%。在政务区投资4房户型，首选栢悦公馆、保利香槟国际这样的次新小区，其次选择面积较小的50新学区4房，比如融科九重锦98左右的四房，年升值率也炒过了10%。
（注：5房及以上户型及肥西、新站等成交数据较少，未做分析）
四、2020年3-4月份合肥购房建议2月11日晚，我的小密圈（点击快速加入）好友提出了疫情后楼市的走向的问题，我当即在小密圈做了简要的回答，截图如下：
回复的内容很快得到了验证：2月份疫情会被有效控制，3月份基本恢复正常；（安徽黄山已经全面恢复正常生活生产秩序）；疫情过后开发商资金压力大，为了出货会打折；（16日恒大率抛出全国楼盘75折抢跑）；政策层面也会出台针对楼市的宽松政策；(19日苏州取消现房销售限制，20日央行降低LPR利率)；不排除疫情出现反复的风险（2月21日山东监狱爆出207例新增病例，当当网北京员工复工9天后确诊、密切接触66人集中医学隔离）；3-4月份是淘笋盘的好时期；（从小密圈咨询情况看，目前绝大多数以观望为主，购房热情不高。）； 1、疫情带来的不利影响比我们想象的要大安徽21日全省确诊病例为988人，死亡人数为6人。对于一个6000多万的人口大省来说，几乎可以忽略不计。但是因为防疫防隔离造成的损失，确实惨重的。截止2月10日，春节后全国旅客发送量2.34亿，较2019年同期减少81.9%，截止2月11日，6大发电集团的日均耗煤量仅为37.2万吨，只相当于历史同期的70%，并仍处于向下趋势。截止2月11日，作为支柱行业的房地产，30个大中城市商品房成交面积仅为5.04万平方米，仅为2019年同期的10%。
同为支柱行业的汽车业，2020年1月全国乘用车市场零售169.9万台，同比大幅下滑21.5%，创自2005年以来的历史新低，2月份，毫无悬念，同比下滑幅度会超过30%。 2、未来一段时间投资者信心不足有一个段子，是这样说的：2020年春节前，大家的目标是有房、有车、有钱，春节后，大家的新目标是：活着！疫情让我们意识到刚需必须有一套房子，投资者必须要控制杠杆，房子和现金流都是多么的重要。当危机真的来临时，我们是多么的脆弱，脆弱到连一个口罩都买不到！2020年不是突进的一年，而是要有保有收。健康的身体、稳定的工作和在全家不上班时有至少6个月的现金储备。切忌盲目加杠杆！
3、政策力度有多大楼市短期看政策，限购政策，限贷政策，利率政策，首付比例政策。2020年降息、降准，金融宽松，但是对于楼市来说，能得到多少利好？这些利好能否把楼市对楼市有多大的提振作用？看近期中央层面的权威表态：
想突破“房住不炒、不将房地产作为短期刺激的手段”这条红线，难度不小。我认为，想突破当前调控，特别是在限购、限贷、降息等方面有重大松绑，绝非易事。
但是楼市的因城施策，又给了地方上一定的自由权。近期各地的楼市提振政策不断出现。地方层面，2020年，合肥楼市可能会转变以限制为主的调控基调，转而以保护、托举、甚至适度刺激的微宽松为主。2020年的楼市，注定在各种力量博弈下的艰难前行。 4、2020年3-4月份购房建议： 我们常说楼市3年一小周期，合肥2016年房价达到高点后，2017年调控，价格走低，2018年持续走低，2019年走出了一波小高潮。合肥楼市经历了近4年的分化盘整，目前价格已经归位于价值，瑶海、新站似乎已经跌到无可再跌的境地，政务滨湖似乎也到了涨无可涨，看似楼市已经处于一个僵局。而未来3-4月份，受疫情的影响，无论是信心、还是购买力，需要3-5个月的恢复期。所以2020年上半年，合肥楼市大概率会比较冷。如果不出大的放松和楼市刺激政策，合肥楼市2020年上半年会是一个较低迷的行情，这是一个买方的市场。在2020年下半年，随着市场信心的恢复，楼市会有局部的回暖。楼市低迷时买房，楼市火热时卖房，低买高卖，3-4月份，是大家淘笋盘的好时机。2017年至今，合肥楼市的关键词是：改善升级。从本文的户型成交数据分析可以看出：一是功能居间的增加，3房、4房的成交占比均呈上升趋势；另一方面居住面积的增加，60平以下户型成交占比持续走低，90-110平成交占比涨幅最大。所以，从投资角度说，在户型选择方面，建议大家：投资1房只买学区房，远离没有学区、没有地铁的远郊1房，不管新旧。投资2房选房龄不超过10年的次新+中档以上学区，房龄15年以上的2房，一定要顶级学区+优质板块。投资3房选择：中档学区+次新房或者顶级学区+15年以内房龄，远郊3房必须有地铁+新房或次新房。投资4房只选择核心板块的新房、次新房，自住4房看价格和周边环境。
