一、模式定义
片区综合开发以实现城乡规划为目标，以策划为引领，统筹区域内征地拆迁、安置补偿、基础设施及公服设施建设等土地熟化工作，并整合优势资源进行二级开发、产业导入及城市运营，促进片区整体价值提升。
该模式的核心逻辑是“封闭运作、自求平衡、滚动开发、市场化经营”，通常以片区新增收入作为项目支付资金来源，主要包括土地出让收入及新增税收留存部分等。片区新增收入不足以覆盖投资成本及收益的风险属于市场风险，主要由社会资本承担，财政不兜底，不构成隐性负债。
二、适用范围
1.投资人及ABO模式适用于符合城市发展规划方向、具备产业定位特色、拥有一定发展潜力的待开发区域。
2.城市更新模式适用于城市核心区的“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造，按照改造力度由弱到强，可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。
三、实施步骤
片区综合开发主要有三种成熟模式：投资人、ABO及城市更新。
1.投资人模式，地方政府（管委会）通过法定程序（公开招标或公开招商等）引入社会资本，社会资本与地方政府指定平台公司成立项目公司，负责片区的投资、建设、运营。由于项目资金来源与土地出让收入挂钩，地方政府直接招标的投资人模式存在被认定为新增政府隐性负债的风险，部分区域仍在采用。
2.ABO模式，与投资人模式类似，主要差异在招标主体。ABO模式通常由地方政府授权所属平台公司（非银监会平台名单内）作为片区实施主体，地方平台公司享有获取区域新增收入的权利，并有权公开招标选取社会资本共同组建项目公司，承继相应权利，实现与政府债务隔离。具体流程为：
①政府通过授权或招标选择平台公司作为实施主体，约定合作条件及回报机制。
②平台公司通过招标选择社会资本，合资成立项目公司，提供片区建设、产业、运营一体化服务。
③完成土地一级整理后，引入有实力的房地产开发企业进行二级开发，提供产业招商及城市运营服务等。
3.城市更新模式，全国各地城市更新政策成熟度不一，操作模式多样，呈现“一城一策”的特点。市场较为接受的城市更新模式通常是在政府法规、政策引导下，由社会资本主导，以公开招拍挂或定向协议出让等方式获取改造片区地块，实施一二级联动开发，包括区域内整体策划、规划调整、征拆安置、基础设施建设、二级开发及物业运营等。该模式强调市场化运作，主要通过二级开发销售及运营利润覆盖投资成本及收益。
四、优劣势分析
1.优点
①可滚动开发，资金使用效率高。
②可采用刹车、退出机制，资金峰值、风险敞口可控。
③合作内容多样，可获取二级开发、产业导入、城市运营等超额收益。
④合作周期通常较短，属于快周转的短周期项目。
⑤城市更新项目收益来源主要为市场化销售收入及物业经营收入，不存在新增政府隐性负债风险。
2.缺点
①以预期财政资金（含土地出让收入）作为资金来源的项目，存在被认定为新增政府隐性负债的风险。
②合规性前置条件较多，包括主体授权、用地指标、规划条件等，给项目实施带来较大不确定性。
③项目融资较难落实，导致项目回款前，实际自有资金峰值较高。
④市场风险较高，受区域土地去化、房地产市场波动影响较大。
⑤部分城市更新项目可能涉及与民企合作，在合规经营、风险控制、诚信履约等方面的管理上具有一定难度。
五、关注要点
为保障项目合规、稳步开展，确保社会资本合理收益，应重点关注以下事项：
1.区域情况：①项目所在区域GDP总量、近3年增速、财政收支状况、政府负债、土地市场、人口流入流出、产业发展等；②区域内类似项目聚集情况、履约支付情况等。
2.合法合规：①规划落实情况，包括发展规划、国土空间规划、总规和控规等，是否可参与规划编制与调整，以及是否可获得建设用地指标；②实施主体授权情况，包括授权范围、内容、期限、资金来源等。
3.回报机制：①关注可用于回款的经营性土地面积、性质是否确定，地方留存比例是否有政策依据，是否有规划调整风险；②审慎评估合作期内片区土地出让价值，年均增长率不宜过于乐观，应聘请知名第三方土地价值评估机构；③合同中明确约定回款路径、节点及时序，落实违约罚则、刹车、退出机制等保障措施；④资金安全保障措施是否落实到位，是否建立共管账户，有权按土地出让计划调整投资计划。
4.项目公司：①治理结构：关注董事会、高管组成及议事和决策规则；社会资本方股东的权益保护机制设置是否充分、合理（控股项目，大股东能否实现有效控制；参股项目，小股东权益能否得到有效保障）；②各方权责：各方责权利是否清晰合理并与项目核心条款保持一致；社会资本方是否承担超出自身能力的责任；③财务管理：关注各方资本金出资时间和进度，是否按时同比例出资；财务管理权限划分、财务制度、资金流向等事项是否明晰明确。
5.项目融资：①提前筹划项目融资事宜，在资金筹措方案中充分考虑土地相关成本的资金筹措合理性，在财务测算中充分考虑融资成本；②融资方案是否完整、合理，是否已包括融资来源、资金使用计划、融资担保（增信）等内容；③项目资金峰值应充分考虑融资方案可行性，据实测算。
6.项目建设：①关注征拆费用占比、责任界面划分，应约定总价包干，超出部分由政府承担；②关注项目投资节奏，确保投资计划与土地出让计划匹配，控制资金峰值；③关注是否需要后续进行EPC单独招标；④关注项目验收、移交流程和机制等对投资项目闭合的影响。
7.招商运营及产业导入：①产业导入是否具有刚性约束条件及罚则；②涉及运营内容的，运营成本是否可控，是否在合同约定范围内。
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