猛龙过招,拿的不是地,是预期
图为:霸气拿地总裁康红恩
作为拿地王的康红恩,对于拿地有很多实操经验和研究,在采访的过程中,最让我们佩服的,就是他对于拿地细致入微的观察和殿堂级的专业素养。
他这么分析2015年的土地市场:基本每个城市每块地几乎都是地王,“地王成常态”。这实际上是个很大的压力,大家都在赌。大公司可以拿地猛,他们的试错成本比较低,但是其实很多中小企业压力是很大的,企业看不清方向,最终可能为此付出代价。
比如上海的新江湾楼板价都拍到了6万多。一些二线城市,比如合肥,福州,面粉和面包价格差不多。
还有一些城市,已经分化很明显,怎么去分析这些原因,怎么看这个现象?总体来说,2015大家拿地较猛,其实拿的是对房地产预期。
首先,大家对预期不同,当然预期是可以预测的,预期也是和中国宏观经济和城市发展挂钩的。大家目前如此拿地,是对未来判断还是总体看好的。2015年尤其明显,刚拿的地过半年,一年马上又升值。
当然,预期这个东西,如果土地增值幅度,超过房价增长的速度,就需要谨慎面对了。
带来一个问题,房地产发展不能违背其基本规律,房地产盈利模式已经发生变化,它不是一个高毛利行业,已经回归正常行业的净利和毛利。不是说可以把价值去对比。
其次,2015年2016年拼命拿地,土地竞争明显,最大原因还在于城市竞争同质化。
你看好合肥,我也看好苏州。城市选择越来越集中,投资者越来越多,土地就那么多,导致竞争日益激烈。我们做过一个统计,2015年有100多家企业想在上海拿地,但是只有40多家企业拿到土地,土地的竞争,某种程度上就是城市同质化的竞争。
此外,土地资源就那么少,城市公司手头没地了。
这个原因也是导致大家竞争激烈的一大因素。
最后一个原因,是各大企业自身战略,加大土地储备等,资金渠道比较少。
康红恩专访时间:
投资不是赌
问:疯狂拿地的背景之下,您认为提醒业界的方面:
康红恩:越是竞争厉害,越是要理性。
理性建立在正常的投资可行性方面。投资是长跑,投资不是过了那个村就没那个地儿。面对广大的住宅市场,供应还是有潜力的,把投资当成一个长跑。不是为了拿项目而去拿项目。当然可能会错失一些机会,但是你的决定一定是基于一些客观数据基础之上。
你在一个城市如何选择,和你的战略有关。房地产尤其要想清楚战略,尤其是中小型房企。大房企试错成本比较低,但是对于中小型房企来说,试错成本就会太高。战略想清楚,风险控制等就能想明白决策。
那些年,我们看到过的可能失败的地王
问:如何做到理性拿地
康红恩:首先要懂一个城市的经济和土地情况。
比如2015年看到的某些地块,本来是要打造成该城市的第四国际社区,但是截至到目前并没有打造起来,同时,溢价能力水平并没有涨的很疯。该区域整体发展,并不是发展的很好,和整合配套建设都有关联。
那么在这种情况下,拿了地王是非常有压力的。
虽然,消费者会持续买入,但是他会越来越感觉到,租金倒挂水平还不到2%,甚至不到1%,换句话说,我买还不如我租,如果租,那我可以租100年!
虽然可能享受资产增值,但是现在还能增长多少?
但是最近大家都在热议香港的地价和国内某些城市地价的问题,我们做房地产投资要看懂城市很重要。一个城市,尤其是一线城市,关键是供应和需求。
从土地供应的角度,一线城市的土地供应总量保持稳定,甚至有所减少,这就决定土地供应是有限的,甚至是减少的,但是需求呢?一线城市,部分二线城市,基本上都是属于人口流入,人口流入就意味着刚性需求始终都在。
另外,改善性需求,尤其是不断升级,差异化的住房需求正在喷涌而出,虽然有些城市住房存量在,但住房存量不一定就能满足升级的差异化需求,这样的需求是我们房地产面临的最大机会,也是最大的发展动力。
从供需关系看,香港房地产市场发展的潜力是有的,这两天也有很多文章对香港那块地的出让做了更详细的说明,我觉得不能以个别项目,个别有瑕疵的项目去简单推断这个城市的房地产前景。对于那些有真实需求,有效需求以及供需关系良好的城市的房地产应该要更有信心。
在某些城市利润率是0都拍不到地?!
问:拿地最怕啥?
康红恩:最怕大家都在赌,赌宏观经济。事实上这个会有很大问题,如同击鼓传花。2015年某个城市核心区地块,,1.7万楼板价,卖也就卖1.7万,这样拿地是非常不理性。
若问我,怎么看这些地?从好的方面,中国地王基本没有出问题,因为整个市场预期,整个市场是在往前走,地王的预期是在被消化掉。
现在问题在于,我对很多地,我都拿不下来,我胆子很大都没拿下来。我都不知道他们怎么胆子那么大。投资千万不是去赌,投资一定不要去赌。
若想赢得尊重,请上正面战场
问:如何理解拿地贵有贵的逻辑这句话?
康红恩:每次拍地,我都在想思考一个问题,为什么每块地,特别是热门的地块,都集中了很多开发商报名,但到最后绝大多数开发商都没法拿,但是总是有企业最后拿下来?他们是怎么测算的,怎么决策的?我们经常说“疯狂”,但是我相信每一个企业都是在做专业判断的。拿地一定是一个企业综合能力的集中体现,拿地一定是基于自身的比较优势而做的逻辑判断的。比如有的企业,像绿地说那块地要做海珀系列,至少表面上逻辑是成立的,用产品去拉高它的溢价。我认为投资都是有逻辑,说的通,只要自己说的通,那就没有问题。
企业判断千差万别,贵与不贵都是相对的,但是逻辑一定要成立。
在一定时间内,一些中小型企业,变成全国开发商,你会发现自己心有余而力不足,上海要50亿才能拿到项目,很多中小型企业会回到它的区域范围,进一步压缩到当地去做,它有成本、资源,协同优势。要么放弃原来所在城市?
你要成为一个全国型企业,你要放弃很多东西,所以这是一个很大的问题。顾了上海,可能其他城市要放弃。
当然,另外一方面来说,拿地很重要的事儿就是你的信心和决心,当很多主流开发商都在正面作战,你也要敢于去竞争:去显示品牌,你才可能有机会和地位。边缘化手段是要去做,但是不会改变。正面的战场是不可能靠边缘化手段去做到的。所以中小企业一定要正面战场去竞争!
到了今天,拿地是产品力前置一定要做到,溢价一定要做到。产品研发和逻辑一定要有,所有东西去做完整。我相信这种产品在这里一定能卖到2.5万,你能算到2万,别人也能算到2万,成本都是差不多,拼产品、拼溢价、拼溢价。好项目是相对的。
2016拿地一定会越来越难,因为所有人都在突破预期。
问:你个人拿过的最得意的一幅地块是? 最得意的一块地:看得见的未来,才有未来
康红恩:融侨2015拿了12块地,个人拿过50块+地。2015拿地最厉害的是央企,国企。
我比较得意的作品永远是下一块。我希望每一块地拿下来,不仅在拿地的那个时点和周边土地市场相比是好的,更重要的是,通过开发运营,通过操盘能力将这块地做好,这两个好加起来才是一个项目的成功,才是一个完整的好的投资循环。
拿地要看得见未来,这是我一直的观点。比如要拍一块地,如果周边卖1.8万,你的测算是2万,那你肯定拿不到地,因为所有参加这块地拍卖的企业都会算到2万块,你必须看懂这块地,看到这块地的未来价值,如果你能有支撑算到2.5万,你才能取胜。在看到未来这个问题上,有的企业没有更多的高溢价产品,但是研发高溢价产品是一个比较长的过程,在这种情况下,完全可以用未来价值逆向倒推的方法,就这个地块去研发、分析、测算,看得见未来就是看到每一块地的最大,最高价值,这应该成为投资最重要的工作和能力。
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张艳,克而瑞品牌推广工作者,媒体人,地产自媒联盟成员。历任新浪商业地产、地产人主编。让我们以文会友。同写同感。 欢迎关注艳姐“地产人言”。
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