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价内税的表达方式：
这种方式是在产品报价不变的情况下，看似利润与税赋无关，实际，房地产企业可供分配的利润在原来的基础上变少了（由94.4万变成了89万），你还能说利润与增值税无关吗？
价外税的表达方式：
这种价税分离的方式，即，房子价格与税分离后，产品价格提升了6.5%，总报价在原来基础上提升了（94.8+11）-100 = 5.8万。也就是说，房子总价提升5.8%后，利润就真正与增值税无关了。但是，问题来了，你的房子在营改增之后会提价吗？敢提价吗?不知道！答案在你那里。
我的意思是说，“增值税与企业利润无关”这句话适应前提条件是营改增之后你的房子提价5.8%以上，如果没有提价，则不适用，增值税变相还是你企业利润的一部分！
不妨，笔者与您一道，逐层从业务角度剥下营改增的表皮，让您无论从营改增的政策理解，还是合理税务筹划，直至如何从学术层面避税，有一个相对通透的认知。请您耐心看完，必有收获，如果觉得写得还算凑活，您可以转发到朋友圈。
四、营改增之后的税赋情况如何？
我们尝试用一张表来描述营改增新政前后房企四大税种的变化：
一、营改增后，房企税赋增加了，还是降低了？
管理靠制度，制度靠表单，我们尝试设计一张“表单”，让营改增的本质还原：
我们不妨拿总成本当作单位“1”，先暂定销售价是总成本的1.3倍（接下来调节这个数字）。而总成本由土地成本/开发成本/财务费用/管理费用/营业费用五项组成。
土地成本包含不限于：土地协议价/大市政配套/土地契税/拆迁补偿费用等的总称；
开发成本包含不限于：前期费用/建安费用等；
财务费用包含不限于：借款利息/手续费等；
管理费用包含不限于：薪资/福利/办公用品等；
营销费用包含不限于：营销推广/样板间软装等。
所不同的是，不同房地产企业的划分与包含的内容不尽相同，且不同费用构成比例不尽相同还不一样，也就是说占比还不一样。但，无论如何，占比总一定是100%。这就是房地产企业一定要有一个东西才能做这个测算：目标成本。可惜，就个人观察，超过50%的房地产企业没有目标成本！太悲哀了！
我们这里暂时用某房地产企业某项目总成本占比来精确分析（记得，我这里用的是“精确”两个字），因为这家房地产企业有目标成本管理机制。
以这个案例来看，总成本构成分别占比是：37%/45%/10%/4%/4%，通过合约规划（在有目标成本的基础上，超过50%的房企没有合约规划，好悲哀哟~）精确计算出能取得的进项95%/0%70%/50%（土地成本在销项之前扣除了，不能直接冲抵进项了）。
那么，假定在定价是总成本1.3倍的情况下，营改增之后的毛利润（管理会计领域的计算方式）是25%，营改增之前的毛利润为23.1%，也就是说，营改增之后税赋减轻了!
KAO，真是这样吗？
真实这样的！以这个案例来看，我们尝试来调整定价，当定价是总成本1.3/1.4/1.5/1.6/1.64/1.7/1.8/1.9倍的时候，奇迹发生了，请看：
也就是说，以这个案例来看，当定价小于总成本1.64倍的时候，营改增之后相对是节税的；当定价超过总成本1.64倍的时候，营改增之后相对税赋是增加的！
这不与中央的指示精神是一致的吗？营改增让大多数企业减负！而定价超过总成本1.64倍的时候，不是高端楼盘吗？高端楼盘显著两个特征：高价格与高溢价！中央不是鼓励低端盘与改善楼盘，不鼓励高端楼盘吗?
推演的结果与中央的精神何其吻合！
然，这是理论，实际呢？
1.建筑行业是本次“营改增”的重灾区，因为有太多挂靠的建筑企业了，他们势必将部分成本转嫁给开发企业；
2.房地产企业原来没有“浮上水面”的部分费用，因为营改增之后被迫“浮上水面”。
故，营改增后，房地产企业很有可能相对税赋增加！
怎么办？
答：税务筹划！
二、如何做好事先的税务筹划？
2.1.盘点供应商资源与采购渠道，“腾笼换鸟”
也就是说，先做供应商整体资源的盘点，看看哪些供应商能开得出专票，哪些供应商不能，哪些供应商需要找税局代开专票，哪些供应商即便合作较好，也不能再合作了。
2.2.目标成本“价税分离”，在此基础上做税务筹划
2.2.1.目标成本如何做价税分离呢？
注：这里的土建工程所含税率5%实际应该是3.48%/3.41%/3.21%当中的一种。分别对应：在县级以上城市做开发；在镇上做项目开发；在非县级非镇上做项目开发（具体哪里制度也比较模糊，我也不知道）。
2.2.2.通过合约规划做税务筹划，最有可能的三种情况：
即，采购成本不变，可抵扣进项增大，税赋降低。主要贡献在过多的材料甲供，取得17%增值税专用发票。但，现场施工管理难度会增加，且要看自己买材料是否买得过乙方，这是最理想的情况。
即，采购成本降低，可抵扣的进项增加，两全齐美。但，重度适用于大型房地产企业战略几种采购，且施工企业愿意“榜大碗”而不增加施工价格，这是最最理想的情况。
即，材料独立甲供，购买材料价格比施工企业更贵，且施工企业因为材料剥离后要提升清包的价格。最终的结果是采购成本提升，进项税增加，而进项税的增加赶不上材料价格独立甲供的增加与施工企业的提价。对于中小企业，这是最最有可能发生的情况。
然，一切都有可能会发生，所以，我们要重新盘点供应商资源；所以，我们要做目标成本与合约规划管理机制，没有这三个动作，营改增这道关卡是过不去的，我们只能预估的在大脑里面“想当然”。
2.3.如何从理论上做好税务筹划？
我刚刚还说过：管理靠制度、制度靠表单，我们依旧来设计一张表单，来掌控全局：
这个表格该如何描述呢？
假定营改增前未实现清包工的方式；
m%+n%+w%总构成100%；
直接采用这个模式套用营改增后的税额为11m%+17n%+11w%，假定营改增前大家都没有采用“清包工”的方式。
那么，营改增后重新做税务筹划，可能采用清包工方式，也可能不采用清包的方式。但二者只能选其一。同时，我们重新调整一下各类别的占比，以达到税务筹划的目的。
换句话说，要么：m1%+n1%+w1%=100%；要么：n1%+w1+x1%=100%，不是么？
也就是说，最终的结果“？”只有两种可能中的一种，
第一种：11m1%+17n1%+11w1% ，且要求大于11m%+17n%+11w%，我们的税务筹划就从理论上成功了，且理论上营改增之后税赋降低了；
第二种：17n1%+11w1+3x1% ，且要求大于17n1%+11w1+3x1%，我们的税务筹划就从理论上成功了，且理论上营改增之后税赋降低了。
原来这么复杂的问题，尽然如此简单！表单的妙用...
但，又有两个前提，虽然不值一提，但一提，很多企业就又开始头疼：
1.你有完整的历史合同台账吗？真的有吗?真的完整吗？
2.你的合同都做过结算了吗？数据真实可靠吗？
此处，省略一万两千个字...
三、如何做好“避税”（纯学术层面探讨）
增值税 = 销项税 - 进项税，如果我们要少交税，就要反复在“销项”与“进项”两个“鸡蛋”上跳舞。以下几种方法，只是学术层面的可能性探讨，相信大家都不会这么做的！
3.1.优先“做低”销项的方法探讨
专业（批发）市场业态，例如：布匹、汽车配件、餐饮等面向小规模纳税人或个体户、自然人的业态产品；
一般商业市场业态，例如：沿街商铺等；
购物中心业态，部分可做低销项。例如：XX百货、SHOPPING MALL。
理由：这些业态的产品可以由开发商“分割”租赁，不像一手住宅那样，且分割后不太好查；
做法：开发商与不用开发票的自然人/小规模纳税人签约，加盖公章，给小部分优惠，账目不进入公司账目直接进入老板个人账户；
风险：合同如果要打官司，司法归司法，税局归税局，司法一般情况下不会告诉税局的。
3.2.无法“做低”销项，但有可能利于产品销售的业态
写字楼、工业园等：相同条件下市面出现两种不同价格产品，采用一般计税的写字楼相对更有利于销售或租赁（面积更大、金额更高、档次更高档差异更明显）。
这里说的是理论，而不是实际。因为“Made in china开始不完全占优势了，大家看看各个城市的写字楼与工业厂房的存量就知道了。
3.3.一手房住宅被迫”做高“进项，从能否抵扣/是否必须购买/购买频率/购买金额高低的可行性探讨
3.4.一手房住宅被迫”做高“进项，从能否抵扣/是否必须购买/购买频率/购买金额高低去筛选
3.5.一手房住宅被迫”做高“进项，从适切度去思考
3.6.一手住宅最终锁定在“隐蔽工程”做高进项的可能
试想：如果我们将景观由本来的300元/平方虚报到500元/平方；如果我们买3台投影仪虚报到100台投影仪，试问：“我们这样做是不是有点傻？”要知道，这些东西太容易查出来了，因为非隐蔽工程啊！要知道国税可比地税专业啊！
结论：六大隐蔽工程虚增开发成本，抵扣增值税！
原因：为什么选这六大隐蔽工程？
1.不能“凿开”，即便“凿开”也无法发现；
2.以桩基础检测来看，它只要满足最低行业标准就可以了：
我们为了提升产品质量，加大了抽检比例为100%？80%？57%？你们家钱多了，那是你们家的事情，只要你满足行业最低标准即可；
3.基坑降水。涉及降水方式，水的渗透能力，只要不是特别过分，没有人会怀疑你；
4.六大隐蔽工程，太多是需要人工与机械设备运转的。人，你出了100斤力气与150斤力气，你怎么查？机械设备空转了还是实转了，你如何查起？
3.7.“做高”隐蔽工程，我们需要多少成本？
如果按照营改增前的方式，我们增大建安成本抵减土地增值税，我们只要给施工企业大约6%，他一毛钱都不挣；而营改增后，由于建筑行业税赋与房地产“平起平坐”，我们虚开发票的成本大约是15%。
那么，这么做是否值得呢？还不如去交税？
答案是值得的！因为，营改增之前，一张建安成本的发票可以抵扣土地增值税，变相抵扣了企业所得税；而营改增以后一张专税发票可以抵三种税了：增值税/土地增值税/企业所得税，怎么算都是核算的！
3.8.我们要少交多少增值税，如何把控力度？
管理靠制度、制度靠表单，我们设计一张表单，想要少交多少税不就全操控在我们自己手上了吗？
为了“虚增”六大隐蔽工程，我们不妨先看一张逻辑图：
也就是说，我们要将六大隐蔽工程成本从总成本中“剥离”出来，看看要增大多少，全掌控在我们自己手上。同样，不能缺少了目标成本与合约规划管理机制！
以这个案例来看，这是精确计算出来的数字。计算结果是：总增值税为3.94%，而想一毛钱的增值税都不交，你就得增大开发成本8.8%，而建安成本占开发成本90%；也就是说要增大建安成本9.7%，而六大隐蔽工程占建安成本的15%；也就是说，你将六大隐蔽工程增大64.9%，你一毛钱的增值税都不用交！
中国人，聪明啊！
但是，六大隐蔽工程不一定占比建安成本的15%啊！也许是10%？12%？，怎么办？
定价不一定是总成本的1.3倍啊，假设是1.4？1.5？怎么办？六大隐蔽工程成本需要虚增多少？
当然好办啦！看表：
当然了，增值税是不退税的，预征3%，也就等于最少要交纳3%了；且，个人不建议“一毛不拔”，反而引起税局的怀疑。当然了，这里的“避税'只是学术层面的探讨。
这些数字，我们都是可以精确计算的，不同的企业不同的项目具体数据一定不尽相同，要交多少增值税，只要你动一下小手指头。无论哪个房地产企业的哪个项目，采用这种避税的方法是一样的。而要达到增值税总体掌控的结果，我说过，得有几样东西：
目标成本管理机制；
合约规划管理机制；
历史合同台账；
合同得做结算，这样数字才能更精准。
转载：地产李哥
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2017最新课程预告：
（郑州站）主讲内容：2017房地产开发企业纳税预算管理与风险控制实务专题邀请函
培训时间：2017年2月24-26日（24号全天报到）
培训地点：郑州百利中州国际饭店
主讲老师：董老师
课程纲要：
一：房地产企业财务人员纳税预算管理理念的构建
(一) 房地产企业纳税预算管理的必要性
(二) 房地产企业纳税预算管控的认识误区
(三) 房地产企业纳税预算的管控策略
二：全项目纳税预算和盈利预测的编制
三：企业设立阶段的纳税预算管理与控制
四：项目融资的纳税预算管理与控制
1．增值税预算与管控
2．企业所得税预算与管控
五：土地取得阶段的纳税预算管理与控制
(一) 纳税预算
(二) 预算管控与财税处理技巧
六：规划设计与前期工程的纳税预算管理与控制
(一) 纳税预算
(二) 预算管控与财税处理技巧
七：项目建设阶段的纳税预算管理与控制
(一) 纳税预算
(二) 预算管控与财税处理技巧
八：销售阶段纳税预算管理与控制
(一) 纳税预算
(二) 预算管控与财税处理技巧
九：企业清算退出环节的纳税预算管理与控制
(一) 企业清算
(二) 股权转让
十：增值税会计核算新规解读与应用案例
（广州站）主讲内容：金税三期严监管下的房地产开发企业预警评估稽查与风险防控暨最新涉税政策剖析专题邀请函
培训时间：2017年3月1-2日（2月28号全天报到）
培训地点：广州歌尔爵斯酒店
主讲老师：李老师
课程纲要：
一：金三系统下税收风险管理模式
二：金三时代增值税发票预警评估稽查及风险防控
三：金三时代增值税预警评估稽查及风险防控
四：金三时代土地增值税预警评估稽查及风险防控
五：金三时代所得税预警评估稽查及风险防控
六：金三时代其他税种的预警评估稽查及风险防控
七：金三时代稽查应对技巧与财税规划
八：与时俱进—最新涉税政策剖析及财税规划
（成都站）主讲内容：增值税时代房地产企业所得税汇算清缴核心事项与成本分摊专题讲座邀请函
培训时间：2017年3月2-4日（3月1号全天报到）
培训地点：成都西藏天湖宾馆
主讲老师：王老师
课程纲要：
第一节：收入税会差异暨申报表填报要点讲述
第二节：2016年度房地产企业相关新政解读（摘录）
第三节：企业所得税常见问题解析
第四节：装修、售楼部、车位与成本分摊
第五节：税收风险评估与分析
第六节：问题解析与答疑互动
（沈阳站）主讲内容：营改增后房地产建安企业汇算清缴申报数据风险分析
培训时间：2017年3月3-5日（3月3号全天报到）
培训地点：沈阳玫瑰酒店
主讲老师：陈老师
课程纲要：
一：房地产建安业最新税收政策解析
二：营改增后企业收入确认的财税处理分析
三：营改增后企业成本的财税处理分析
四：管理费用的财税处理分析
五：销售费用的财税处理分析
六：财务费用的财税处理分析
七：税收项目的财税处理分析
八：营业外支出财税处理分析
九：固定资产核算的财税处理分析
（深圳站）主讲内容：后营改增时代房地产企业的6大会计核算难点处理与税务风险管控二大法宝之“合同控税和票据控税”研讨会邀请函
培训时间：2017年3月16-18日（3月16号全天报到）
培训地点：深圳鹏威酒店
主讲老师：肖太寿老师
课程纲要：
第一讲：营改增后的房地产企业6大会计核算难点处理
第二讲：房地产开发企业税务风险管控第一法宝之“合同控税”
一．合同控税缘由
二．房地产开发企业合同节税的12种合同签订技巧
第三讲：房地产开发企业税务风险管控第二法宝之“票据控税”
一．票据控税的关键要点：合同与票据开具相匹配
二．房地产开发企业开发全过程中的票据控税策略
（北京站）主讲内容：后营改增时代房地产建筑企业会计核算与税收风险管控专题邀请函
培训时间：2017年3月16-18日（3月16号全天报到）
培训地点：北京陶然大厦
主讲老师：许老师
课程纲要：
一：会计核算在防范税收风险中的作用
二：会计科目设置与应用
三：建筑企业收入会计核算
四：房产企业销售开发产品核算
五：成本与进项税额核算
六：各类合同与日常业务核算
七：土地增值税清算补税核算与所得税退税
（重庆站）主讲内容：增值税时代房地产和建安企业全盘财税管控核算再造专题讲座邀请函
培训时间：2017年3月23-25日（3月23号全天报到）
培训地点：重庆怡华威斯达大酒店
主讲老师：于老师
课程纲要：
第一篇：房地产和建安企业财税管控再造
一．管控思维调整
二．战略运营视角的增值税管控
三．合同管理
四．发票管控
第二篇：房地产和建安企业全流程核算再造
一．开发流程概述
二．筹建环节
三．设立环节
四．筹资环节
五．征地环节
六．开发环节
七．预售环节
八．竣工销售环节
九．清算分配及注销环节（房地产的资本运作实务应用）
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