房地产代建—合同谈判

房地产代建是由拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。

代建方通常是品牌房企，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。

代建合同的注意要点

代建合作中，委托方拥有投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担投资风险。代建方负责开发环节的全过程管理，双方通过《项目开发代建管理合作协议》约定主要事项。各方在签署《委托代建合同》合同谈判时，应主要围绕以下几个方面展开：

1.项目建设事项管理

项目定位、设计、施工、销售方面的决策权等的约定，具体包括编制项目开发生产计划、规划方案设计确定、施工图设计及审核、三通一平工作、建设用地地质勘探、桩基施工管理、供应商的考察与确定、签施工协议、组织总包资源单位进场及施工、协助委托方完成工程款支付、工程竣工验收、销售排期及售价等等。

2.办理政府部门相关手续

包括办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《工程验收报告》、《单项验收合格文件》等。在委托代建合同有关代建管理范围条款中, 需要注明报建手续的办理须以委托方或使用单位为主, 代建单位协助。

这主要是因为目前国家与代建制相配套的法律法规尚不健全, 对于代建单位在项目建设中的法律地位尚不明确,人防、消防、环保、园林绿化、节水等主管部门对于代建单位尚不认可。

因此,对于相关报批手续的办理, 还得由委托方或使用单位出面办理, 作为代建单位只是协助做些具体的工作。

3.项目成本控制

在委托代建合同中应明确投资控制目标和具体内容，对项目建设资金使用计划、项目建设预算编制、工程量清单及招标参考价编制与审核、工程变更及洽商的测算与审核、工程竣工结算等作出约定。

有些委托方只要求代建单位管理建安工程费用,并将建安费作为投资控制目标，或将建安费乘以投标系数作为投资控制目标。

4.代建工期

对于在施工许可证办理完毕之前介入代建工作的, 由于在工程正式开工前尚有许多准备工作要做, 包括施工、监理招标、有关报批手续的办理等,而这些工作的时间存在许多不确定性和不可控性。

因此, 在委托代建合同中, 对代建工期, 应明确从开工报告批复或总监签发开工令之日算起,以避免工期延长,引起不必要的纠纷。

5.代建报酬

在代建报酬计取方面还没有一个明确的规定, 从各地情况来看,主要有两种计取办法: 

一是依据财政部下发的《基本建设财务管理规定》中确定的建设单位管理费,以此为基础计取；

二是按照约定的基数,以代建单位中标比例计取，计取基数一般为经政府有关部门批复的概算中的建筑安装工程费用, 但有些地方将监理、招标代理、预备费等工程建设其他费用也纳入代建报酬计取的基数。

因此在代建合同谈判时,对代建报酬的计取办法、计取基数应具体明确,且应与代建管理工作的范围对应起来。

6.履约保函及处罚

委托方普遍要求代建单位在委托代建合同签订前提供以建安费为基数的履约保函, 并明确规定如果由于代建单位的管理原因在代建项目最终投资超出投资控制目标和因代建单位原因造成损失时,超出投资和损失金额从代建报酬和履约保函中扣除。

7.品牌输出

约定项目是否可以使用代建方的品牌。

对代建方而言，品牌风险也是主要风险之一，品牌意味着全部软兜底。出了事情，政府、购房者都会来找代建方，就算项目公司法理上切割干干净净，其他人也会表示他们愿意购买房子或者提供服务都是看在了代建方的商业信用上。当然，如果代建方不输出品牌，只是出一个团队管理，那其实很多风险都迎刃而解，但如果这样，业主方恐怕也不想找一个这样的团队来代建。

8.公司控制权

涉及法定代表人及公司高管人员任免权、股东委托投票权、公司账册和印章的管理权等。

9.融资事项

代建方负责为项目公司融资，通常会为此提供增信。

10.管理团队

约定委托方派驻项目公司的管理人员与委托方签订劳动合同，并向项目公司收取此部分费用。

小  结

本期我们介绍了在签署代建合同中应注意的十大问题，下一期我们将根据代建模式的不同主体在实施中遇到的法律问题，介绍相应的风险规避措施。