【行情分析：仓储物业投资前景看好 门槛却很高】

2015-01-17 物流指闻

物流指闻

前言

随着电子商务的快速发展，不少商铺经营受到冲击和影响，但存储货品的仓储物业却得到更好的发展，由城市土地学会和普华永道联合开展的调查显示，物流设施在2015年整个亚太区投资开发机会中名列前茅。在《2015年亚太区房地产市场新兴趋势报告》中指出，工业地产在中国房地产投资领域有着最佳的前景。不过业内人士表示，虽然仓储物业投资前景看好，但至少需要千万元级的入市门槛，因此个人投资者还是少数，但未来会吸引更多资金雄厚的投资者加入。

有特定标准 投入门槛在千万级

调查显示，尽管很多媒体报道，中国房地产市场已显疲态，但中国仍是工业地产投资者首选之地。中国工业地产的兴盛局面，部分原因是中国电子商务的快速发展所致。城市化的持续开展，加之零售量呈两位数增长，推动了市场对优质仓储空间的需求，从而为日益强劲的零售业尤其是电子商务提供了支持。不论是传统商业模式还是正发展得如火如荼的电商，对于货物流转而言，仓储都是重要的一环，因此不少投资者将投资目光集中在仓储物业上，相对于住宅和写字楼物业投资，其更省心省力，但业内人士表示，仓储物业投资并非人人都“玩得起”。

　　

据仲量联行华南区工业地产部总监张宁介绍，对于行业内来说，仓储物业是有特定概念的，它主要是指工业性质，根据楼高、层高、载重、卸货平台、设施等指标来划分等级，一般面积在1万平方米以上。目前，投资仓储物业的多是机构和公司，包括不少海外基金，个人投资还是少数，即使有也是因为本身从事物流行业，对此了解和有需求的，主要形式是整租后再分割出租。而一些小投资者买了物业，作为仓储空间对外出租并不算此类范畴。目前广州的仓储物业主要集中在黄埔、花都、南沙等地，平均租金在26~30元/m2，一些硬件设施较好的租金能达到35~36元/m2，而其售价则在4000~5000多元/m2左右，购买一个1万平方米左右的单位入市门槛就在数千万元了，因此多是企业投资，个人投资者还相当少，但其发展前景却相当看好。

稳定投资收益 已吸引发展商投资

零售业对质量优异、位置上佳的配送中心的需求，凸显中国仓储存量的长期匮乏。过去，中国的仓储设施注重服务于出口市场。随着国内经济的繁荣，对现代物流中心的需求持续增多，以支持国内市场的发展。但国内多数仓储设施陈旧，无法满足现代企业的需求。中国仓储协会日前预计，中国有约7亿平方米仓储空间，但仲量联行预计，国内仅有约4000万~5000万平方米新建仓储设施存量。

　　

数据显示，2014年全年广州市土地成交金额超841亿元，其中工业工地15.24亿元，只占1%左右。世邦魏理仕的研究报告显示，全国优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨，仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一，而广州仓储物业的行情与全国基本相仿。

　　

张宁表示，仲量联行自2007年开始设立工业地产板块，发现仓储物业空置率低，租金水平一直保持平稳增长。由于不少企业都是签订5~10年的长期租赁合同，其投资收益也比较稳定，现在有不少广州的发展商也将投资目光投向此处，而对工业地产的范畴其实可看得更广泛一些，除仓储物业、产业园区，还可以开发更多使用功能。

　　

有业内人士表示，现在开发商获得土地越来越难，通过产业园开发获取土地不失为一个降低土地获取门槛的好办法。尽管产业园的投资收益一般无法和住宅地产相比，但如果其中有部分商业地产的开发，则可以为工业地产提供一定的补充。