文/小窗灯火
前十篇写完了总则编，第十一篇给物权编开了个头儿，第十二篇写了物权是否变动不影响合同效力，第十三篇写了不动产登记不是行政确权，第十四篇写了钱是一种特殊的物。而后是物权变动四篇（十五、十六、十七、十八），小区居住三篇（十九、二十、二十一）。
上一篇扫清了共有的喽啰知识点群，这一篇主攻共有的终极大boss：按份共有人的优先购买权。
看起来很简单，但细细研究，非常复杂，我们不着急，由浅入深，慢慢说^_^
一个物，由多个共有人按份共有，这些共有人就形成了一个小集体。
上一篇写过，这个集体中的成员，可能进行了共同投资或共同消费的合作，一般会有一定的互相信任作为根基。
法律规定，这个小集体当中的成员，可以转让自己的份额，从这个小集体中退出。
然而，若把份额转让给集体成员之外的其他人，那就会有新人、陌生人加入这个集体，便可能对集体互相信任的根基造成冲击甚至破坏。
若成员在退出的时候，份额不转让给外人，而是转让给本集体原有的其他成员，这样的话便没有外人进来。
没有外人进来，那就不用重新磨合，集体便仍能保持和谐稳定。
所以法律规定，按份共有人转让份额的时候，其他共有人在同等条件下，享有优先购买的权利。
优先购买权带有“优先”二字，既是要争先后，便带有博弈的色彩，是经过冲突、打架之后确认的结论。在实际操作过程中，就有很多细节需要分析。
双及时
首先，转让人有及时通知的义务，告诉其他共有人：我的份额要卖了。
如果转让人径直与外人签了转让协议，并完成移交，其他共有人什么都不知道，那还怎么行使优先购买权？
所以法律规定，转让人在转让前，必须通知其他共有人。不止要通知，还要“及时”，让其他共有人及时知道转让的意图与转让的条件。
你要转让份额，只提前两分钟通知优先购买权人：我两分钟之后出售我的份额，买受人的条件是两分钟内付款，五百万。我现在通知你，你不是有同等条件下的优先购买权嘛，若能在两分钟内付款五百万，可以优先卖给你。
······
第二个及时，在法条中的表述是，其他共有人在合理期限内行使优先购买权。
作为有优先购买权的人，别人通知你了，你接到通知，知道他要转让份额之后，要及时表态。
如果你要买，就早点说，外部的买受人也就不等了。如果你不买，也及时说，转让人与外部的买受人就继续推进。
你如果迟迟不表示是买还是不买，那转让人、外部的买受人，就都要等你的决定才知道下一步怎么安排，他们的权利义务关系就会处于悬而未决的不稳定状态。
这是法律不愿意看到的。
所以优先购买权应该有一个行使期间，或者是权利存在的期间。在这个期间之内不行使，优先购买权就消灭了，或推定为放弃行使了。
颇有除斥期间的色彩。
德国民法典规定，如果涉及到共有土地份额的转让，优先购买权的存续期间是两个月，其他标的，优先购买权的存续期间是七天。
在我国，对优先购买权的行使期间的规定，在物权法司法解释一第十一条，大意是有约定按约定，没有约定或者约定不明的，要看转让人的通知情况，一般来讲是十五天。
在公司法中，有股东转让股权，公司的其他股东有优先购买权的规定，其中关于优先购买权行使期限的表述是：“通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。”
优先购买权的行使条件
1、必须有出卖份额的转让行为作为基础
法律上的转让，有很多种，除了出卖，还有赠与、继承、遗赠、互换，应该都算是广义上的转让。
然而，优先购买权，有个“买”字，只有前面在“卖”，后面才能是“买”。
所以只有在出卖份额的基础上，才有可能行使优先购买权。
再说，像赠与、继承、遗赠这些转让，很多都是无偿的，所谓“同等条件”都不存在，当然也就不能再提什么“同等条件下的优先购买权”。
2、共有人把份额出卖给外部人员的合同已经成立
行使优先购买权有个前提，是“同等条件下”，这个同等条件从哪里来呢？是怎么确定的呢？
是转让人与外部受让人之间，存在转让份额的买卖合同，这个合同当中，对转让人与（准）买受人之间的权利义务关系有明确约定。
所谓的“同等条件”，便是依照其合同的约定进行确认。所以这份合同，必须是一份已经成立的合同。
而不能只是预约或者意向性的一个说法，更不能只有一个报价。否则，就无法形成一个确定的条件，其他共有人也就无法准确获悉“同等条件”究竟是什么条件。
在转让合同成立之后，“同等条件”才能得以确认。然后转让人必须及时通知其他共有人，问他们：同等条件在这里了，你要行使优先购买权吗？
转让合同虽然已经成立，但其效力应该是一个待定的状态，是否生效，要取决于其他共有人的态度：
若有人表态要行使优先购买权，外部人自然就没机会了，转让合同不生效。
若没有人表态要行使优先购买权，那合同生效，外部人便可以与转让人推进交接。
所以享有优先购买权的共有人，必须及时表态，这在“双及时”原则中已经写过了。
3、同等条件的认定
关于购买的条件，最容易想到的是价格。然而，价格一样，就能算是同等条件吗？
还真不一定。
例如同样出一百万买我的份额，人家说的是负责把款转到我名下账户，你却要我开车三百公里去你家里拿现金，这当然不能算是同等条件。
所以，付款方式，付款时间，是一次性付清还是分期，分几期，每期付多少，履行期限多长，如果不能一次性付清的时候有没有提供担保，提供什么类型的担保，物保还是人保，如果是物保，担保物价值如何，如果是人保，保证人实力如何······
这些都是条件，优先购买权人要行使优先购买权，必须以“同等条件”行使优先购买权。
这个“同等条件”的认定，可能不是像我们想的那么简单。
多位按份共有人的优先购买权打架
这个也叫优先购买权的竞存。
按份共有人的优先购买权，是共有人相对于外部人的优先权，这个优先权要同等的赋予每一位共有人。
共有人可能有很多位，当有份额要转让的时候，若其他共有人当中，只有一位要行使优先购买权，那不会有什么问题。
若两位以上共有人要行使优先购买权，便发生竞存，他们的优先购买权就打架了。
法律规定，两个以上共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例，协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
协商就是约定，约定怎么办，那就怎么办，若约定不成，就按转让时的持有的份额比例确认。
以上说的，是转让人向外部转让份额的时候，共有人的优先购买权竞存问题。
然而，当转让人在内部转让的时候，还会有优先购买权的问题吗？
甲乙丙三人按份共有一套房，甲要向外部出售自己份额，例如出售给丁的时候，乙丙都有先买权，这个没问题。
即使乙丙二人都要行使优先购买权，发生竞存，上面已经写了解决的办法。
然而，若是甲要把自己的份额卖给乙，丙能主张优先购买权吗？
有学者认为，赋予共有人优先购买权，是为了保持团队内部成员之间的合理信赖，防止陌生的人因为购买份额而加入，带来一定的危机。
当转让发生在内部的时候，就谈不上对原来稳定关系的破坏，所以内部转让的情况下，应该没有优先购买权。
但事情没这么简单，立法上并没有说优先购买权只适用于向外转让的情况。
另有学者认为，优先购买权是否存在，要看转让行为会不会破坏内部的信赖关系，如果内部转让能够破坏共有人利益平衡，也不排除优先购买权的适用。
所以份额在内部转让的时候，是否存在优先购买权，目前法律上仍不能确认，还是一个可以探讨的问题。若有想法，欢迎留言^_^
按份共有人的优先购买权与承租人的优先购买权打架
租赁权，法律给予了特殊的保护，例如买卖不破租赁的规定，例如承租人优先购买权的规定。
房屋租赁，不只是搞一间屋子在里面睡觉这么简单。
很多时候，租一间房，就是安下一个家。围绕这个家，又会建立起一系列的生活秩序。自己在附近上班，家人在附近购物，孩子在附近上学······
除了以物质环境作为生存空间，难免还有文化氛围，甚至还有厚重的感情寄托。
所以提到搬家，并不是把一堆东西挪到另一个地方就完了。
尤其是我们安土重迁的国人，说搬家联想到的往往是背井离乡，这可能造成非常剧烈的心理冲击，甚至造成心灵创伤。
所以法律保护租赁权，也有人文关怀的色彩。
在房主要出售房屋的时候，如果有承租人在房屋里面居住，可由承租人优先购买，买到后便可继续在里面居住，生活秩序不至于遭到破坏。
然而，若房屋是按份共有的，其中一个共有人要出售自己份额的时候，有其他共有人主张优先购买权，那承租人还有优先购买权吗？
民法典明文规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
所以房主出售房屋份额，其他按份共有人的优先购买权与承租人的优先购买权打架的时候，承租人的优先购买权就要被压制。
房屋原来的共有人们，是一个有信赖基础的小集体。相对他们或者他们的近亲属而言，承租人是外人，去抢也不合适，所以就不要去凑热闹了。
按份共有人的优先购买权被侵犯怎么办
法律只是规定，按份共有人在同等条件下有优先购买权。但是优先购买权被侵犯，例如一位共有人悄悄地把份额卖给了外人，流程全部走完之后，其他共有人才知道。
这种情况怎么办呢？
在现有的法律规定中巡一巡，能找到的优先购买权有三个：承租人的优先购买权、公司法中股东对股权的优先购买权、按份共有人的优先购买权。
不妨一个一个的看：
1、承租人的优先购买权被侵犯后的处理，规定在民法典第728条：
出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
就一句话，只能要求原房主赔钱。但人家的买卖合同仍然有效，也不能再主张优先购买。
很多人认为这么规定是不行的：规定承租人的优先购买权的目的，是让承租人拿到房子。但是只规定赔钱，房子还是拿不到，不能实现立法目的。
而且赔多少钱，按什么标准赔，没法确认也没法计算，更没办法证明造成了哪些损失，操作起来非常困难。
但是法律已经规定成这个样子，只能先这样执行。以后有没有什么补救的方案，咱们一起期待吧。
2、公司法中股东对股权的优先购买权被侵犯，规定在公司法解释四第21条：
有限责任公司的股东向股东以外的人转让股权，未就其股权转让事项征求其他股东意见，或者以欺诈、恶意串通等手段，损害其他股东优先购买权，其他股东主张按照同等条件购买该转让股权的，人民法院应当予以支持，但其他股东自知道或者应当知道行使优先购买权的同等条件之日起三十日内没有主张，或者自股权变更登记之日起超过一年的除外。
大意是，有限责任公司中，如果有股东私自把自己的股权卖给外人了，即使手续都已走完，其他股东仍能主张同等条件的优先购买权。
虽然有期限的限制，例如要在知道或应知道同等条件之日起三十日内，要在变更登记之日起一年内。
但不管怎么说，被私自转让出去的股权，还是非常有希望能拿回来。
3、按份共有人的优先购买权被侵犯，则相对有些模糊，规定在物权法解释一第12条：
按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。
后面还有两项不予支持的情形，第一种情形是改变了同等条件，不支持也不难理解。
第二种情形是：以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
仅请求撤销或认定别人的合同无效，不予支持，带了个“仅”字。
我们反向推理一下，不仅请求撤销或认定别人的合同的无效，而且自己还要主张以同等条件购买，那法院应该就不能不支持了。
总之，侵犯按份共有人的优先购买权，被侵犯的人，仍然有希望能够把转让人私自转让出去的份额拿回来。
这样一来，三种优先购买权被侵犯的后果，并不是完全一样的。承租人的优先购买权被侵犯，不能拿回房屋，后两种优先购买权被侵犯，可以取回被私自转让的财产权利。
为什么会有这个区别呢？
大概是从保护外部买受人的角度出发的，购买租赁房屋的买受人，很可能是善意的，值得保护。
买房不一定要去看房，看房也不一定看出来出租了。他在不知道租赁状态的情况下买了房屋，后来又跳出一个承租人，再要求他把买到的房子退回来，对他很不公平。
所以为了保护善意买房人，只能“牺牲”承租人，让承租人去找出卖人要求赔偿。
但购买按份共有人份额、购买股权的场合，不可能是善意的，既然是买一部分份额，当然应该知道另有共有人持有其他份额，并且知道他们是有优先购买权的。
即使在购买股权的场合，一开始谈购买时不清楚，办登记的时候登记机关肯定会说这个事。
所以，购买份额、股权的人，不可能有善意的外部人。
外部人在购买完成之前，肯定是知道有优先购买权人的存在。他仍然执意购买了，那就是恶意的。
其后优先购买权人主张，那购买了份额或股权的外部人，就要为他们的恶意付出代价。
先写这么多吧，关于共有人的优先购买权，还有很多值得研究的问题，例如转让人与外部人签订的合同效力问题，例如共有人之间对继承、赠与、遗赠有专门约定的情形，例如主张优先购买权人与转让人之间用不用另外签订合同的问题，例如按份共有人出售房屋份额算不算是出售房屋，承租人优先购买权是否存在的问题，还有财产权利转移发生效力（物权变动）时间节点的问题等等，都是可以探讨的。
但是写到这里已经近六千字了，太冗长，就忍剧痛删掉吧，这篇暂时不再写，以后有机会再交流。
接下来，要写所有权取得的特别规定了。其中有很多非常有探讨价值的点，要好好写，我精心打磨，慢慢更新^_^
学习让人充实，结伴更增乐趣！民法典诞生，是所有法律人共同学习的好机会，欢迎一起学习的朋友们多多探讨，多多交流！
持续更新中······
老师，先租赁后抵押，然后出租人与承租人又变更先前租赁合同，将租金从年30万降到12万，并且以承租人借给出租人借款的利息抵消，请问这个变更有效吗
附：
民法典学习笔记系列，已经坚持写了四个多月，更新了二十余篇，被阅读近两万人次，而且赞声环绕，收藏率非常高，还是很有成就感的。
有朋友说单位要求交民法典学习心得，要参考，有朋友说要出去讲民法典培训，要借用，都没问题，原创作者在此一并授权，若有做自媒体的朋友想转载，也都没问题，跟我说声就开长期白名单，来者不拒。
咱们一起将民法典发扬光大！
最初我设想，用八九十篇左右，把整部民法典写完，最好能日更。
然而现在一周出一篇都很吃力。家里娃娃小，单位工作忙，要找学习敲字的时间，就像从晒干的海绵里面挤水，可怜巴巴。
但是我一点都不着急，现状已是如此，急也不会改变。就像移山的愚公，或者往金字塔顶端爬的蜗牛，只要不停下，为什么还要担心速度？
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