日薄西山，却又焕发童颜，蓄势无穷！
文/小窗灯火
前十篇写完了总则编，第十一篇给物权编开了个头儿，第十二篇写了物权是否变动不影响合同效力，第十三篇写了不动产登记不是行政确权，第十四篇写了钱是一种特殊的物。而后是物权变动四篇（十五、十六、十七、十八），小区居住三篇（十九、二十、二十一），共有规则两篇（二十二、二十三），所有权取得特别规定两篇（二十四、二十五），第二十六篇给第二分编所有权编收了个尾，写了主物从物孳息添附的事，第二十七篇解决了用益物权的几个前提性的问题，第二十八篇写了尴尬的土地承包经营权，第二十九篇写了建设用地使用权，第三十篇写了影响广大农民切身利益的宅基地使用权，第三十一篇写了历久弥新的居住权。
接下来的地役权，只纠结写还是不写，就耗去了不少时间。最初觉得地役权没有复杂的知识，生活实践中也不多见，打算绕过不谈。
但后来想到一句话，大意是我们相较于为了做过什么而后悔，更多的是因为没做过什么而后悔，所以还是不跳过去了。
更何况地役权必须写，还有另外的重要原因^_^
地役权，是非常古老的一项权利，如今已显得有些边缘，然而看冒的几个方面的苗头，感觉这个老权利又有要隐隐迸发出新生机与活力的趋势。
在遥远而神秘的古罗马早期，土地属于氏族、部落宗族公有，整个氏族的人们，在大家公有的一大片土地上一起耕种，一起劳作。
随着社会的发展，人口的增加，在公元前六世纪左右，氏族制逐渐瓦解，分化成以家庭为单位的小单元。
原本属于整个氏族公有的一大片土地，也就慢慢形成一小片一小片的属于家庭私有的土地。
这样一搞，问题就来了：
以前土地是公有的，全氏族的人们都可以在上面通行、采水、排水、饮畜等等，但公有的大片土地分成私有的小片土地之后，此户人家的通行便可能用到彼户人家的土地，彼户人家的采水也可能用到此户人家的土地······
屡屡协调，争端不断！
聪明的古罗马人为了顺利、方便地利用土地进行耕种、劳作，便创造了允许有限度地使用他人土地的权利，这便是最早的“地役权雏形”。
1804年《法国民法典》直接继承了罗马法中关于地役权的规定，后来的《德国民法典》继承了罗马法的基本原则，并第一次在立法上将地役权与相邻关系区分开来。
2007年我国物权法通过，揭开了地役权在我国生根、成长的崭新篇章，如今写进了民法典。
我国民法典中，相邻关系放在了所有权编，地役权则作为一种用益物权进行规定。
地役权与相邻关系，都以不动产所有权或使用权为基础，调整的是不同的不动产所有人（或使用人）之间的利益冲突或牵连，都包括通行、采水、排水、通风等内容，地役权还可以包括绿化、放牧、排污，以及采光、眺望、观海等“高层次”的内容。
在我国民法典中，相邻关系处理的，是相互临近或毗邻的不动产的所有人之间，一方在行使自己不动产权利的时候，必须对他方权利的行使带来某种限制，或要他承受某种负担的情形。
上面说必须，就是不能不，因为那是行使不动产权利所必要的、基本的需求。
例如我在我家地上种庄稼，我这片地又全部处于你家土地的包围之中，我就必须要从你家的地上通过，你也必须让我走，不用商量！
也没得商量！
地役权呢，就是还是有条路能让我到我家地里去的，但是有点绕。我若从你家地里走，会更方便一点。
那咱俩就商量一下，我给你点钱或别的好处，你在你家的地里给我设个地役权：开条小路让我从你家地里走。
我家必须要采水，不然就没水用，或者我必须要从你家地上走，不然就过不去，而采水、通行，不可避免要用到你家的不动产（土地或建筑）。
这个由相邻关系调整。
我想要眺望远方，或者看海，希望你不要盖高楼挡我视线，或者我想在你家草地上放个羊，或者想用你家的地排个污。
这些需求并非必要，层次也显得较高。咱俩就商量，我出点钱或者给你别的好处，你满足我的需求。
这个由地役权调整。
相邻关系处理的，是基本的、不能没有的需求。不满足，不动产权利就不能正常行使。
地役权处理的，是非基本的、“高层次”的需求。满足了更好，不满足貌似也无大碍。
对相邻关系的调整，多是根据法律规定，与当事人自己的意思表示关系不大。
地役权的设立、变更、消灭，充分尊重当事人的意思自治，法律不多管。
这是地役权与相邻关系最显著的不同点之一。
然而，地役权与相邻关系这对难兄难弟，在当今生活实践中的出现远没有预料的多。
在城市，不管是盖楼、修路，还是修建其他设施，只要涉及土地利用，都有严格的公法管制，都有详细的规范与标准，开工前都要经过周密地规划，详细地设计和严谨地审批。
环保问题、通行问题、采水排水问题、涉及到采光的楼间距问题、通风问题，在规划中都会经过足够地论证和详尽地考虑。
所以城市里面一般很少出现需要利用别人的不动产的情况，日常生活所需，在建设前规划的时候就已经考虑的很充分了。
即使在小区里面要用到不属于自己的土地或建筑物，用建筑物区分所有权来调整一般也就够了。
地役权与相邻关系，在城市几乎已无用武之地。
在农村，相邻关系的价值还是有的，相邻的承包地要通行、耕作，邻里的住宅要排水、修缮，难免需要对方的容忍或配合。
但地役权在农村就非常不容易见到了。
一来我国农民大多艰苦朴素，一般不愿付出财力去追求不必要的“高层次”便利。
二来设立地役权需签订书面合同，对很多法律意识淡薄到借钱时打欠条都显得不合时宜的农村人而言，更不可能煞有介事地去签一份设立地役权的书面合同。
粗糙地说，相邻关系尚能蜷缩在农村发挥一点作用，地役权这项老制度却已日薄西山，日趋边缘。我粗略检索过某个省级单位近十年来案由为地役权纠纷的案件数，都不够两位数。
地役权，貌似已经没什么用了！
然而，我在兴致勃勃地关注着一些关于地役权新适用的研究与实践，感觉这项老权利隐隐要焕发童颜，迸发出强劲的生机与活力，而且蓄势无穷！
从一个例子看起：
在丰饶的长江三角洲地区，有一处钱江源国家森林公园，那里是钱塘江的源头，有大面积原生常绿阔叶林，全球稀有，风景优美，秀色可餐。
钱江源国家森林公园共有约34万亩林地，然而，其中有27万多亩是归村集体所有的，占比超过80%。那里有4个乡镇，约20个行政村，70个自然村，数万人靠林吃林，以伐木、狩猎为生。
因为大量的地是集体所有，又承包给了农民，国家、政府、公园管委会（钱江源国家森林公园管理委员会）想要对林地进行必要的管理与保护，有极大的不便利甚至困难。
怎么办？
征收吗？政府以行政命令的方式，强制征收集体土地，交公园管委会管护。
这条路，至少有三不可行：
第一，管护林地是否构成征收的理由尚需商榷，公权力强势介入，强制解除村集体与农民之间的承包合同，无视私主体意思自治，难堵悠悠众口。
第二，征收后，农民丧失土地，也就失去了生活来源，政府要付出巨大代价进行安置，万一不慎，很可能影响社会稳定甚至引起动荡。
第三，征收后，公园管委会将以既是管护人，又是经营人的身份，独占极大面积的土地以及林木的所有权，是否可行以及收益处理，都不易定论。
租赁吗？公园管委会找包地的农民，把林地租过来，进行管护。
这条路，也至少有三不可行：
第一，租赁要尊重包地农民的意思自治，不能以行政命令的方式强制进行，有农民同意租，有农民不同意租，无法妥处，而且租赁权不能摆脱债权性质，不能对抗第三人，稳定性不够；
第二，租赁后便排除了农民对承包地的使用权，几乎压制了农民在自己承包地上能取得的全部利益，相关单位应当给农民必要的补偿，耗资可能极大；
第三，即使保留了集体的所有权和农民的承包权，在出租后，公园管委会也排他性地独占林地的使用权，殊无必要，颇显浪费。
怎么办？
地役权！
2016年，钱江源国家公园开展了集体林地地役权改革，这是成功运用地役权的典型范例。
我们一起看一下这个已实现的天才般的构想：
第一步，村委会履行基层自治组织职责，担负起动员与解释说明任务，与作为公园改革所涉土地承包人的所有村民，签订授权委托书，取得本村村民的委托代理权。
第二步，作为村民代理人的各个村委会，分别与公园管委会签订地役权合同。
合同双方主体是：各村的村委会代理的本村村民为供役地人，公园管委会为需役地人。
合同客体是：钱江源国家公园规划中的所有集体土地作为供役地。合同中要明确每片供役地的位置、面积、现状等情况。
合同内容是：供役地人在不妨碍国家公园建设的前提下，享有正常使用土地的权利，并按照合同约定尽到不损害钱江源国家公园环境的义务；公园管委会作为地役权人，应支付供役地人一定的费用，同时有权按照公园建设的要求，对土地的日常使用进行监督。
村民作为土地的承包人，其享有的承包权益几乎不受影响，只需配合公园管委会的管理即可，还能得到一笔补偿。
政府与公园管委会需要支出的费用得到有效控制，其需求原也只是能实现管护即可，以设立地役权的方式，恰能得到满足。
共赢，完美^_^
钱江源国家公园的例子，说的是公园建设，大概属于环境保护领域。另外在农业保护领域、地域特色风格保护领域、基础设施建设领域等等，地役权都可以有广泛的适用空间，而且具备无可比拟的优势：
例如，你有一片地要用来种庄稼或种菜，我只是需要在你的这片地上架个电线送电，或者顺条管道运石油，或者铺条路通行。
征收、租赁、赎买、置换等用地的方式，或过刚，或偏柔，或浪费，各有各的不恰当。
设立一个地役权，不是非常合适吗？土地的权属关系不用变，使用权还是你的，你该怎么用还怎么用。我的需求很简单，本也用不着独占你的地，我的需求满足了，你也能得到一笔钱，这不就是标准的互利共赢吗？
随着生产力的发展，我们要慢慢步入共产主义社会。按需分配，是共产主义社会的分配原则。
地役权这项制度让人感觉隐隐有崛起趋势，是因为他提供了一种制度路径：
人们可以更精细、更具体地将需求鉴别出来，从而更有针对性地划分财产的各类使用价值，从而实现更精准、更高效的资源分配。
关于物权的立法理念，在慢慢从“所有”向“利用”转移，不为所有，但为所用的价值观正慢慢形成，使用他人享有所有权的财产，越来越常见（以共享单车为代表的共享经济貌似是个好例子）。
再进一步，一项财产，你在用，同时我还能这样用，他还能那样用，大家同时一起用，这项财产也能最大限度地发挥价值。
例如同一片土地，你有承包经营权，在上面种草，我可以设一个放牧地役权，A公司可以设一个输油管道地役权，B镇政府可以设一个草地保护地役权，C公司可以设一个采水地役权······
地役权不但要崛起，而且蓄势无穷！
当然，已经滑向边缘的老权利要崛起，难免会出现新因子，目前对具体操作的研究还不多，对实践中困难的关注也不够，对司法实务中可能产生的矛盾剖析也较少，需要探索的还有很多：
例如是不是可以允许某些地役权不必有具体的需役地人（公共利益需役）；
例如地役权作为用益物权的一种，与其他用益物权之间的冲突协调问题（土地所有权、承包经营权、或其他地役权）；
例如地役权的内容可以无限丰富多彩（我曾读到需役地人的义务之一是为供役地人提供工作岗位^_^）
等等······
对知识的探索，本就充满乐趣，若能通过思考，为财产价值的充分发挥，为社会的发展，为人民的福祉提供助力，不是更有成就感的事吗？！
法学知识的星辰大海，在等着我们！
更新虽慢，但绝不会停，请持续关注^_^
学习让人充实，结伴更增乐趣！民法典诞生，是所有法律人共同学习的好机会，欢迎一起学习的朋友们多多探讨，多多交流！
持续更新中······
附：
这篇笔记，80%的内容是在过去十几个早上的五点到七点之间敲的。艰难，不适宜为外人道，自己的担子自己挑，以后争取更新的快一点^_^
截止到今天这篇，用益物权就都写完了，这几项权利，好像没一个省心的：土地承包经营权有六大尴尬，建设用地使用权有补丁要打，宅基地使用权的规定与生活实践有偏差，居住权与地役权历久弥新，更需要大量的探索。
接下来要写担保物权了，担保物权在生活实践中非常活跃，相关制度对营商环境有重大影响，也更有探讨乐趣，欢迎持续关注，大家一起研究！
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