善意取得能否阻却撤销房屋登记？

 

【裁判要旨】 对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，行政诉讼法及其司法解释明确规定了情况判决为行政诉讼裁判方式之一，即仅对被诉行政行为的合法性作否定评价却不改变该行政行为所形成的法律关系。情况判决的适用条件中除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题>的规定》第十一条第三款规定，'被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。'人民法院审理房屋登记案件，可以根据《中华人民共和国物权法》等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记。善意取得是否成立，应当符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的三个要件，即受让人受让该不动产时是善意、并支付了合理的对价以及受让不动产应当登记的已经登记。

 

【案号】(2016)最高法行申1731号行政裁定

 

【案由】唐林因与儋州市人民政府（以下简称儋州市政府）、儋州市住房和城乡建设局（以下简称儋州市住建局）(儋州市住建局再审期间提交一份《关于我局职能调整告知的函》称自2015年10月起涉及房产登记职能及相关工作由儋州市住建局转移至儋州市不动产登记局)及一审第三人唐英、蔡克强颁发房屋所有权证纠纷一案

 

【案件基本事实】唐林申请再审称：一、原判决认定事实的主要证据不足。一、二审判决认定蔡克强属于善意第三人的证据不足，蔡克强明知唐林、唐英是唐宗文的法定继承人，其在其中一位继承人处购买房屋，主观上不具有善意。争议房产是唐宗文1988年支付19928.23元购得，考虑到房地产市场的变化，蔡克强在2002年以2万元价款购买该争议房产，不是合理对价。二、原判决适用法律确有错误。唐英和蔡克强恶意串通，损害唐林利益，蔡克强不是善意第三人，故原判决适用《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题>的规定》第十一条第三款规定错误。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十条、九十一条第三项、第四项的规定申请再审，请求撤销二审判决，撤销儋州市政府2002年6月向唐英、蔡克强颁发07××99号《房屋所有权证》（以下简称07××99号房产证）的行政行为。

 

本院认为，本案被诉行政行为即儋州市政府2002年6月向唐英、蔡克强颁发07××99号房产证的行政行为。该发证行为被确认违法，各方当事人对此均无异议。但是，对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，行政诉讼法及其司法解释明确规定了情况判决为行政诉讼裁判方式之一，即仅对被诉行政行为的合法性作否定评价却不改变该行政行为所形成的法律关系。情况判决的适用条件中除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题>的规定》第十一条第三款规定，'被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。'人民法院审理房屋登记案件，可以根据《中华人民共和国物权法》等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记。善意取得是否成立，应当符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的三个要件，即受让人受让该不动产时是善意、并支付了合理的对价以及受让不动产应当登记的已经登记。

 

本案中，蔡克强持有07××99号房产证，符合转让的不动产应当登记的已经登记的法定要件。关于蔡克强受让房屋时是否善意的问题。唐英持有其父亲的遗嘱，儋州市政府、儋州市住建局据此为其颁发了房屋产权证，故蔡克强有理由相信唐英转让诉争房屋具有相应权利，蔡克强信赖房屋登记记载的权利人系唐英而与之进行交易，可以推定其受让诉争房屋时是善意。唐林主张蔡克强与唐英恶意串通，却未提供相应的证据予以证明，故其该项再审理由不能成立。关于蔡克强是否支付了合理对价的问题。蔡克强在2002年与唐英签订房屋买卖合同，按照买卖合同约定支付了购房对价2万元，该数额已超出原房主唐宗文购买房屋时的价款。唐林主张房价上涨，但并未提交证据证明2002年当时儋州市房地产市场上同地段同户型房产的价格。且在不动产物权善意取得时，交易相对人完全有理由信赖登记所记载的权利人具有处分权，受让人信赖登记、支付了相应的转让对价，就可以认定为善意第三人。一、二审判决认定蔡克强为善意第三人，并无不当。一、二审判决依据《最高人民法院<关于审理房屋登记案件若干问题>的规定》第十一条第三款规定，作出不撤销被诉行政行为的情况判决，并无不当。唐林主张一、二审判决认定蔡克强为善意第三人主要证据不足、适用法律错误的再审理由不能成立，本院不予支持。

 

综上，唐林再审申请的理由均不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第三项、第四项规定的情形。本院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十三条第一款第（十五）项、第七十四条之规定，裁定如下：驳回唐林的再审申请。