执行房产时，可根据实际情况带租拍卖、暂缓腾房

 

——房产先设定抵押后被出租，被涤除租赁权的承租人申请暂缓腾房迁出的，法院可根据实际情况作出带租拍卖处理。

 

标签：执行｜房产｜适度原则｜带租拍卖｜暂缓腾退

 

案情简介：2015年，法院依银行申请，强制执行实业公司，并查封了其名下工业厂房。该厂房抵押登记后有6家企业与实业公司签订了租赁协议。法院裁定除去租赁权再行拍卖或作其他处分，同时责令6家企业限期腾房迁出。6家企业申请暂缓腾退，希望在拍卖后与买受人继续协商后续承租事宜，并保证协商不成则自行搬迁或限期腾退。

 

法院认为：①《民事诉讼法》第250条规定：“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定：“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第2条规定，人民法院处分抵押房产时应给予被执行人及其所扶养家属6个月的腾房宽限期，人民法院在该期限内不得强制腾退。第3条第1款规定，上述宽限期后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以依据民事诉讼法第二百五十条的规定强制执行。②法院解除第三人占有或排除其妨害前提条件是第三人未经法院准许占有或实施了有碍执行的行为，并非一律先行解除第三人占有或排除占有后再作执行处分。对承租人被涤除租赁权后是否应先行腾退，从《物权法》第190条及最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定的立法精神理解，上述法律规定指导思想是要在抵押权人、承租人、抵押财产买受人三方之间实现利益平衡，既充分保障抵押权实现，又兼顾承租人权益，同时不过分妨碍抵押财产自由流转。当承租人权益不影响抵押权人时，实现抵押权即无必要除去其租赁权。③本案中，被涤除租赁权的承租企业暂缓腾退对执行处分房产并无妨害，对抵押权实现亦不会造成不利影响，故在对暂缓腾退先行评估后，衡量强制执行经济成本及执行效率，做好强制腾退执行预案基础上，在6家承租企业缴纳一定数额保证金后，准予暂缓腾退。

 

实务要点：法院解除第三人占有或排除其妨害前提条件是第三人未经法院准许占有或实施了有碍执行的行为，并非一律先行解除第三人占有或排除占有后再作执行处分。

 

案例索引：浙江台州黄岩区法院（2015）台黄执民字第2176号“中国建设银行股份有限公司台州黄岩支行与泰州飞龙集团有限公司、林楚清、陈珠菊执行纠纷案”，见《执行适度原则在抵押权与租赁权关系中的适用——建行黄岩支行申请执行台州飞龙集团等金融借款合同纠纷案评析》（柯澄川，浙江台州黄岩区法院执行局），载《执行工作指导·理论与实务问题研究》（201604/60：117）；另见《执行中对承租人暂缓腾退先行拍卖的适用》（柯澄川），载《人民司法·案例》（201632：101）。