营改增后，买卖二手房税负高了还是低了？一文读懂

　　4月25日，国家税务总局网站公布了《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号，以下简称《通知》），明确自2016年5月1日起营改增后二手房交易如何计税的一系列政策标准，解决了近期二手房市场的一系列税收困扰。

　　

文件表述太专业网友表示：看不懂

　　

　　由于《通知》关系到营改增后个人住房交易如何纳税，因此受到社会各界的广泛关注，不少媒体也在第一时间转发了该文件。但我们也发现，网友们看了该文件的第一反应是文件表述太专业，看不懂。

　　

　　网友“chuxuan8103ch uxuan8103”表示：真心看不懂啊！

　　

　　网友“吉吉乐、吉吉乐、”也急切地表示：什么意思，看不懂，以后的报道能不能做得通俗易懂一点啊？求大神解读。

　　

　　网友“高调的低调鬼”则希望：建议出台新政策的同时给老百姓一个通俗易懂的官方解释。

　　

　　也有的网友迫切想知道，营改增后相关业务到底是怎么执行的？

　　

　　网友“louisfeiyaoyaolouisfeiyaoyao”就表示：希望专业人士解释一下？买房是少缴了还是多缴了？租房呢？

　　

　　网友“hi365 hi365”则从专业的角度分析称：简单的说，就是明确了所有相关税费的基数为不含税收入。实行增值税后，转租收入的税肯定是降低了。

　　

营改增后计税依据总原则：不含税

　　

　　其实，通读财税[2016]43号文件我们不难发现，该文件明确了营改增以后个人二手房交易的一个总原则：不含税！以下就个人二手房交易中各税种如何计税进行分析。

　　

　　契税——在计征时其成交价格不含增值税。以居民个人买卖二手房为例，在计征契税时应将其交易价格（一般为交易双方订立的合同价格）换算为不含增值税的成交价格。假设甲乙双方买卖一商品房80平方米，契税税率为1%，交易价格105万元，计征契税时的成交价格为105÷（1+5%）=100万元。则甲应纳契税=100万元×1%=10000元，比原来减少了105万元×1%-10000=500元。

　　

　　房产税——对房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。在这里要注意，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，如果纳税人采用销售额（不含增值税的租金收入）和应纳税额（增值税额）合并定价方法的，其计税依据均应换算为不含税销售额。

　　

　　土地增值税——土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。这里的土地增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（也就是通常所说的转让房地产）并取得收入的单位和个人，其中包括房地产开发企业、居民个人等。当然，根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税、印花税。

　　

　　个人所得税——

　　

　　1、对个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。政策在此需要说明三点：一是计征个人所得税是以不含增值税的收入为依据；二是个人在取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，即构成房屋的买价成本；三是计算个人所得税时可扣除的税费不包括本次转让应缴纳的增值税。在这里进一步体现了营改增给城乡居民带来的实惠：以不含税作为收入体现税不重征（包括实行简易征收办法的纳税人），税基减轻了；购房时所支付的增值税计入财产原值，换言之计算所得时可扣除，所得减除了。

　　

　　2、对个人出租房屋的个人所得税应税收入明确不含增值税，同时明确，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。对个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

　　

　　对于免征增值税的，《通知》明确在确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

　　

实例分析看政策效应：减税负

　　

　　以江苏省盐城市为例，盐城市目前二手房交易涉及契税、营业税（5月1日后改为增值税）、城市维护建设税、教育费附加、教育地方附加、土地增值税、印花税、个人所得税等。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。该市规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　

　　那么，营改增后，盐城市的个人二手房交易如何缴税呢？我们来看一个案例。

　　

　　盐城市王先生（在盐城市区还有一居住用房）拟于2016年5月10日购买李先生2014年10月份购置的坐落于盐城市区的居住用房160平方米，合同价格264万元（假设经税务机关确认为合理价格），李先生购买时支付购房款180万元，缴纳契税5.40万元，缴纳其他费用0.45万元。双方各自应缴纳税费计算如下：

　　

　　1、王先生应缴纳契税

　　

　　应纳契税=2640000÷（1+5%）×2%=50285（元）

　　

　　比营改增前减少：2640000×2%-50285=2515（元）

　　

　　2、李先生应缴纳各税

　　

　　（1）增值税

　　

　　应纳增值税=2640000÷（1+5%）×5%=125714（元）

　　

　　比营改增前减少：2640000×5%-125714=6286（元）

　　

　　（2）城市维护建设税

　　

　　应纳城市维护建设税=125714×7%=8800（元）

　　

　　比营改增前减少：2640000×5%×7%-8800=440（元）

　　

　　（3）教育费附加

　　

　　应纳教育费附加=125714×3%=3771（元）

　　

　　比营改增前减少：2640000×5%×3%-3771=189（元）

　　

　　（4）地方教育附加

　　

　　应纳地方教育附加=125714×2%=2514（元）

　　

　　比营改增前减少：2640000×5%×2%-2514=126（元）

　　

　　（5）个人所得税

　　

　　应纳个人所得税= [（2640000÷（1+5%）-1800000-54000-4500-8800-3771-2514]×20%=640700×20%=128140（元）

　　

　　比营改增前减少：（2640000-1800000-54000-4500-9240-3960-2640）×20%-128140=24992（元）

　　

　　从上述计算过程来看，增值税与营业税相比，契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税与原税负相比，均有不同程度的下降。这也印证了营改增试点确保税负只减不增的改革主旨。