合同中的涉税条款——房地产企业的增值税纳税义务时间

根据财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（一）项的规定，房地产企业转让不动产或开发产品并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为增值税的纳税义务时间。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。根据此税收政策规定，房地产企业的增值税纳税义务时间总结如下：

（1）房地产企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的增值税纳税义务时间

房地产企业销售不动产，在开盘之前收的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，由于应税行为根本就没有发生，而且房地产企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”时，由于没有签订《商品房销售合同》，也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见，房地产开发企业向购房业主收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”，按照财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（一）项的规定，是不需要缴纳增值税的。因此，房地产企业在开盘之前收的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”不构成增值税的纳税义务，在“其他应付款”会计科目进行核算。

（2）房地产销售期房收取的预收款或银行按揭款的增值税纳税义务时间

房地产企业开盘之后，发生销售不动产，收到购房者的预收款，或者开盘之前交了“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的业主有购买房屋的愿望，如果与房地产公司签订了《商品房销售合同》，则房地产企业将开盘之前向业主收取的“诚意金”、“订金”和“vip会员费”从“其他应付款”转到“预收账款”会计科目时，或者房地产企业收到银行按揭款时，根据国家税务总局公告2016年第18号第十条和第十一条的规定， 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。因此，依据此税收政策规定，房地产企业销售的期房在未完工期间，还没有移交开发产品给购房者，还没有发生增值税纳税义务时间，真正的增值税纳税义务时间为房地产公司与购房者签订购买合同中约定的开发产品移交的时间，如果开发产品移交时间滞后于购房合同中约定的时间，以房地产公司办理开发产品移交或交钥匙的时间。

案例分析：某房地产企业收取“诚意金”的增值税纳税义务时间分析

（1）案情介绍

某房地产开发企业于2015年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约定于2016年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2016年6月取得《施工许可证》开始施工建设，工期为18个月。

3 月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取《商品房预售许可证》。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。那么，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？

（2）涉税分析

从以上房地产开发企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”的财税处理分析来看，对房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》、未与购房业主签订《商品房预售合同》的情况下，向购房业主收取的“诚意金”5000万元，从会计处理角度看，应该纳入‘其他应付款“科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、增值税、土地增值税。