编者按
随着老龄化的加速发展和政府对养老产业政策支持力度的不断加大，基于对市场前景的良好预期，很多房企转型开发养老地产。但是，仅靠过去的房地产思维指导来做养老，困难重重。下面，笔者从多个方面将传统的房地产开发思维与养老运营商思维进行对比。
投资回收方式不同
一次性销售VS长期持有
传统房地产开发流程是拿地—建房—卖房，快速将产品变现，回笼资金。而养老运营则是长期的持有，依靠持续运营回收投资。
侧重点不同
重视前期打造概念、包装、营销VS重视后期运营
房地产企业偏好打造养老概念，对项目进行包装，重视营销推广，目的仍然是为了快速去化，回收投资。养老运营企业侧重项目后期通过自身服务品质，在市场中建立口碑，培育品牌。
资本运营模式不同
重资产VS轻资产
房地产企业开发养老项目，大多以较高价格获取出让用地，从拿地到建设依赖大量资本投入，前期投入大，项目还没有开始运营就面临很大的资金压力。养老运营企业则青睐利用自有物业或者租赁物业进行适老化改造，大大地降低前期投入，后期依靠运营产生的现金流可以较快地覆盖前期成本。
软硬件偏好不同
重硬件VS重软件
房地产企业开发养老项目，受传统住宅开发重视硬件设施的建设，认为硬件设施打造高大上，项目档次就高，消费者就会买单。而实际上，硬件设施只是基础，真正吸引老年群体到养老项目入住的是这里提供的服务。养老运营的核心就在于提供客户满意的高品质软件服务。
思考角度不同
单角度（投资人）VS多角度（投资人、市场、运营服务商）
传统房地产思维往往只站在投资人的角度看待项目，着眼如何快速收回投资，用自己一厢情愿的想法揣摩市场和客户，忽视客户真正的需求，做出的产品不符合市场需要，销售惨淡。而养老运营则是多角度看待项目，既要保证投资人的投资收益，又要站在市场需求的角度对客群进行细分，选定目标客群，提供他们需要的服务，制定他们能够承受的价格。同时，站在运营团队的角度保障员工的职业发展，员工的满意度才是服务质量的保障和根基。
目标客群不同
健康自理老人为主VS高龄、失能老人为主
房地产企业开发养老项目时，由于自身缺乏运营服务团队人才和对养老市场的认知度不足，往往将目标客群定位为健康自理老人。但是根据我们多年的市场观察得出结论，大多数老年人在身体健康，能够自理的前提下是不愿意离开子女和自己熟悉的生活环境去一个新的地方养老的。只有随着年龄增大（一般为75岁以上）,身体机能下降，需要护理而子女无暇或没有能力照顾时才愿意入住养老社区或养老机构。
房地产企业仅靠传统房地产开发思维跨界养老，显然行不通。在发挥自身擅长硬件设施打造的优势同时，还要俯下身做好软件服务。一手抓硬件，一手抓软件，让自己的养老项目既“高大上”又“接地气”。
作者：欧英明德 姚志鹏 任亚飞
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