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作者:奚正辉、赫少华
来源:儒者如墨
阅读提示:
最近由于上海房价快速上涨,房东收取定金后,违约不肯出售房屋的案件频频发生。中介起草的居间协议或房地产买卖协议中都约定了定金,但是定金罚则不能弥补房价上涨的损失,这种案件法院如何处理?
案例一:
买受方郭某与房东林某签署了居间协议,转让购买上海一套房屋,总价为170万元,支付了定金5万元,协议约定45天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后,房东林某无故不肯签署买卖合同,但是同意双倍返还定金,但是郭某不愿意,因为房价上涨了约40万元。
郭某于是起诉到嘉定法院,要求法院双倍返还定金10万并赔偿房价上涨导致的损失35万元。经法院开庭审理,委托第三方评估价格为200万元。
最后,法院判决林某向郭某双倍返还定金10万元,另外赔偿郭某购他房造成的差额损失25万元。
案例二:
买受方吴某与房东方某签署了《房地产买卖协议》,转让购买上海一套房屋,总价为330万元,支付了定金8万元,协议约定60天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后,房东方某以其妻子不同意出售为由拒绝签署买卖合同,认为协议无效,同意退还定金。
于是,吴某起诉到闸北法院要求退还定金8万元,并要求赔偿损失80万元。法院追加了中介公司为第三人,第三人陈述出售方增加要求加价60万元。
最后,法院判决方某向吴某返还定金8万元,给付原告吴某补偿款30万元。
律师观点:
出售方无故违反购房协议,理应承担定金责任,若定金不能弥补损失,买受方可以主张另外的损失(主要是房价上涨的损失),错失了以同等价格购买房屋的机会。
根据最高法院的司法解释规定:买卖合同约定的定金不足以弥补违约造成的损失,守约方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于违约造成的损失。
以前有学者认为约定了定金,就不能主张损失,这种观点应该随着司法解释的出台而销声匿迹了。
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