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作者：奚正辉、赫少华
来源：儒者如墨
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最近由于上海房价快速上涨，房东收取定金后，违约不肯出售房屋的案件频频发生。中介起草的居间协议或房地产买卖协议中都约定了定金，但是定金罚则不能弥补房价上涨的损失，这种案件法院如何处理？
案例一：
买受方郭某与房东林某签署了居间协议，转让购买上海一套房屋，总价为170万元，支付了定金5万元，协议约定45天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后，房东林某无故不肯签署买卖合同，但是同意双倍返还定金，但是郭某不愿意，因为房价上涨了约40万元。
郭某于是起诉到嘉定法院，要求法院双倍返还定金10万并赔偿房价上涨导致的损失35万元。经法院开庭审理，委托第三方评估价格为200万元。
最后，法院判决林某向郭某双倍返还定金10万元，另外赔偿郭某购他房造成的差额损失25万元。
案例二：
买受方吴某与房东方某签署了《房地产买卖协议》，转让购买上海一套房屋，总价为330万元，支付了定金8万元，协议约定60天内签署《上海市房地产买卖合同》。事后，房东方某以其妻子不同意出售为由拒绝签署买卖合同，认为协议无效，同意退还定金。
于是，吴某起诉到闸北法院要求退还定金8万元，并要求赔偿损失80万元。法院追加了中介公司为第三人，第三人陈述出售方增加要求加价60万元。
最后，法院判决方某向吴某返还定金8万元，给付原告吴某补偿款30万元。
律师观点：
出售方无故违反购房协议，理应承担定金责任，若定金不能弥补损失，买受方可以主张另外的损失（主要是房价上涨的损失），错失了以同等价格购买房屋的机会。
根据最高法院的司法解释规定：买卖合同约定的定金不足以弥补违约造成的损失，守约方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于违约造成的损失。
以前有学者认为约定了定金，就不能主张损失，这种观点应该随着司法解释的出台而销声匿迹了。
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