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案情简介
A公司未履行与李某间签订的多笔借款合同还款义务，李某诉至法院，通过法院生效判决确认债权。A公司无力履行生效判决确定的还款义务，遂与李某签订《以房抵债协议》，约定案涉房屋抵顶A公司所欠债务，因案涉房屋暂不具备产权登记条件，李某指定王某为案涉房屋网签备案人，A公司已为王某办理案涉房屋网签备案手续并签订《商品房买卖合同》，且王某已实际占有使用案涉房屋。其后，申请执行人张某以合同纠纷生效胜诉判决申请执行登记在被执行人A公司名下的案涉房屋。
李某知晓后以前述事实为由向法院提出执行异议，执行异议申请被法院裁定驳回，李某不服该裁定，故依据相关法律规定提起案外人执行异议之诉。
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争议焦点
本案审理过程中双方最大争议焦点为案外人李某针对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于执行异议之诉而言，在诉讼当事人针对执行标的物均主张权利的情况下，需要比较诉讼当事人针对执行标的享有的不同权利的效力顺位，以切实维护各方当事人的合法权益。
即在本案中，以房抵债权利人李某对案涉房屋享有的民事权益相对于张某依据合同纠纷胜诉判决所享有的债权是否具有优先效力。
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以房抵债权利人排除强制执行建议
我国现行法律并未对此问题作出明确规定，实务中存在不同观点。有观点认为以房抵债权利人是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《执行异议和复议规定》）第二十八条[1]保护主体，也有观点持否定意见。本文以肯定意见为前提进行分析。
（一）以房抵债权利人与被执行人签订的以房抵债协议应在法院查封案涉房屋之前
首先需要明确的是，《执行异议和复议规定》第二十八条第一项规定的商品房买卖合同并不局限其名称与形式，以房抵债权利人与被执行人签订的以房抵债协议因其已包含《商品房销售管理办法》第十六条第二款[2]规定的商品房基本状况、商品房总价款及付款方式等房屋产权有关的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条[3]之规定，应当认定其为商品房买卖合同。本案中，李某与A公司签订的《以房抵债协议》本质即是案涉房屋买卖合同。至于李某指定王某与A公司签订的《商品房买卖合同》，系为符合不动产登记中心格式要求而签订，不能以其签订时间与法院查封时间相比较。
其次，以房抵债协议约定抵顶的债务应当是履行期限届满后确定的债务。参照《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》第44条“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”。实务中对以物抵债协议效力一般采取较为谨慎的态度，通常仅认可对履行期限届满的债务达成的以物抵债协议合法有效。
【案例】安徽省蚌埠市中级人民法院(2022)皖03民初29号民事判决书认为：本案中，根据审理查明的事实可以看出，李修俊已于本院查封之前即与银河公司签订了合法有效的《工程款抵账明细》单，其中载明了案涉房屋的具体坐落位置、面积、单价、总价、网签合同单价、网签合同总价，实际成交总价等主要内容，李修俊、银河公司作为双方合同主体，分别在落款处签字、盖章，该《工程款抵账明细》单已基本具备商品房买卖合同的主要内容；李修俊与银河公司于2018年4月15日补签《房屋买卖合同》，其主观目的并非基于虚假的“以房抵债”协议恶意伪造合同，以帮助银河公司逃避执行，而是在以房抵债事实客观存在的情况下，为了今后办理房产证的需要，对购房合同的形式要件所作的进一步规范。
（二）以房抵债权利人应在法院查封之前即合法占有案涉房屋
一般而言，实务中认定案外人占有事实，并不局限于案外人实际居住案涉房屋。如案外人提供接房手续、支付案涉房屋水电气费或物业费、装饰装修合同、租赁合同等能够证明其对案涉房屋已形成事实上的管理与控制的证据，则可以认定为合法占有案涉房屋。本案中，A公司早在法院查封之前，已为李某指定人王某办理网签备案手续并交房，庭审中，王某亦提供了法院查封之前两年缴纳案涉房屋水电气费及物业费的凭证。各项资料形成完整的证据链条，充分证明以房抵债权利人李某在法院查封之前已经合法占有案涉房屋。
（三）以房抵债权利人已支付全部价款
《以房抵债协议》系权利人与债务人在债务履行期限届满后达成的特殊形式的商品房买卖合同。其支付房屋对价的方式即为该到期债权。需要注意的是，实务中为防止权利人与债务人倒签《以房抵债协议》损害第三人合法权益，除审查基础债权债务的合法有效性之外，多数法院还要求该债权与案涉房屋价值大致相当。本案中，李某与被执行人A公司间经法院判决确认的债权价值远超案涉房屋价值，以房抵债仅为A公司履行还款义务方式之一。法院充分审查，认可李某已足额支付全部房款。
【案例】最高人民法院(2022)最高法民再212号再审民事判决书认为：二审判决关于无证据证明石小林向华厦庆阳分公司支付了200万元以及赵祝君通过“转让协议”向石小林支付了200万元，在诚鑫公司向邵云星抵顶工程款环节、邵云星向石小林转让，石小林又向赵祝君转让环节不能证明存在支付对价的认定缺乏理据，导致错误认定已支付全部价款这一条件不成就，应予纠正。
（四）未办理过户登记非以房抵债权利人自身原因
本案中，被执行人系房地产开发企业，案涉房屋的过户登记手续有赖于被执行人对案涉项目的整体建设、竣工验收等多种因素，以房抵债权利人对此并无主动权。
对于此问题，《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》127条特别强调：金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条。实践中，对于该条第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
因此，一般而言，若以房抵债权利人已经积极履行请求不动产登记义务，且并无主观过错，则不应承担未能办理过户登记的不利后果。实务中对此也持相对宽松的态度。
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小结
以房抵债权利人基于以上四项条件对案涉房屋产生物权期待权，尽管该权利尚不属于法律意义上的物权，但因以房抵债权利人的行为已使其具备一定对世效力。相比于普通金钱债权，物权期待权在内容和效力上更接近于物权，故应予以优先保护。
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