固定16%收益房产抵押投资的详细方法解析

上个月，我发表了《目前到底是投资房产还是做房产抵押投资更好》的观点，给大家指出了房产抵押投资跟投资房产的对比，得出的结论就是只有当房价每年的涨幅超过20%的情况下，投资房产的收益才能大于房产抵押投资，而当房价每年涨幅不超过20%或者房价下跌的情况下，房产抵押投资的收益和安全性都要远远大于浮动投资房产。

文章发表后，我们俱乐部会员共签约近一个亿的固定收益16%的投资额，我把这种高收益又非常安全的投资方法教会了大家，让大家知道了这种投资的安全原理就是把北京的房产直接抵押在出资人的名下，就是最大的安全保障。并且我们又给极端的情况上了保险，把风险降到最低。

现在，我就来给大家详细讲解一下这种房产抵押理财的实施过程，给大家的投资途径多一种选择。

首先，你要先有一笔现金，这种理财通常都对资金数量要求比较大，因为要让北京的房产直接抵押在自己名下，北京的房产平均每套都要六七百万，打七折还要四百万上下。我们用比如二百万（后面会讲到如果不够二百万可以共同出资的步骤）来做这种理财来讲述。

然后，要把二百万存在自己名下的银行卡里，开具存款冻结证明，把存款冻结证明交给平台公司，跟平台公司签署《委托出借资金协议》，从第二天开始正式计息。平台公司根据你的存款证明知道你的名下有二百万的存款，开始给你匹配房产，找到市值三百万的房产（以链家最近成交价为准）后打七折相当两百万配给你，平台公司会通知你这个房产的具体地址和估值，安排你和借款人先到房产所在地的房管局做抵押登记，房管局会出具房屋抵押他项权证。

然后再去公证处办理借款公证，借款人如果是已婚的要夫妻双方同时出面签字，公证书上标明借款金额，借款期限，利息，违约责任等等，还在借款人和出资人共同照相确认共同出面（俗称全家福）。第二个公证就是委托买卖房屋公证，就是出资人委托你可以全权代理出售该处房产，凭此公证就可以不通过原房主只要借款人拿着公证书到房管局直接办理过户手续（通常做买卖二手房的炒家就是跟房主开具这个委托买卖公证，然后自己直接跟下家做转让，能够避免二次交税）。

现在，一个抵押权证和两个公证（借款公证和委托买卖公证）已经办理完毕，第三步就是到银行直接把资金从出资人银行卡转账到借款人银行卡，当然平台方要还给出资人的存款冻结证明，这样出资方才能解冻自己的资金顺利转账。这时，整个借款程序顺利完成。

然后进去收获期，每个整月后，平台公司会给出资人的银行卡上打利息，每月1.33%，二百万本金每月的收益就是2.66万元。注意，这个利息是由平台公司来给出资人打息，而借款人的利息每月直接交给平台公司，平台公司的利润就是利息差，通常借款人给平台公司的利息是每月2%，平台公司用这个利差来维持公司的运转以及空档期的贴息（因为出资人的资金即使没有放出去也会得到利息，以保证出资人的资金能够由平台方确定使用权）。

借款方到期还款后，借款人和出资人共同到房管局做解除抵押权登记，交还《房屋抵押他项权证》，交还委托买卖公证和借款公证，整得借款程序正式完成。整个程序的各项费用全部由借款人缴纳，出借人不承担。

到期后如果借款人申请延期，则以上程序延期，利息继续支付。如果出资人不同意延期，则通常借款人向其他出资人借款偿还出资人。

如果到期后借款人不能正常还款，就进去到出售房产阶段。出资人可以凭委托买卖公证将房产过户到自己名下（需自己有购房指标）或者转让给第三方，用卖房款偿还自己的本金，由于当初抵押是用按照房价的七折作为出借资金，所以在实际中卖房还有多余的盈利，也正因为是七折抵押，借款人通常都是宁肯自己卖房也不会让出资人卖房，因为多卖出的部分借款人还想自己得到。这就是我反复说的不怕房主跑，就怕房主不跑。

极端情况下，房主不要房子了，出资方自己也嫌卖房麻烦，就会由平台公司兜底，就是说平台公司把出资人的本金偿还，而出资人把抵押他项在房管局做委托解除给平台方，这样出资人的本金顺利归本，而平台方去挣卖房的利差，这也是平台公司最大的利润来源。

以上就是整个借款程序，利息取得，房产处置的过程。有几个大家常问的问题解释如下：

1.出资人的利息通常是分段计息，放出去是每月1.33%，空档期每月0.8%，通常大的平台公司能做到资金一出来两三天就能放出去。

2.以每月2%的利息借款的人哪里找，这是平台公司的主业，金融就是把不着急值钱的人的钱借给着急用钱的人的工具。如果找不到的话，平台公司会比出资人着急很多，长时间资金不能出借，通常市场就会普遍降低利率。出资人资金委托到期后就会协商降低利息。

3.抵押他项权就是给房产的过户做了冻结，这个时候房产无法过户，当在房管局做抵押登记时如果之前做过抵押登记的话房管局会提醒你此房产已有抵押，这时你可以放弃整个借款程序，等房主将原抵押登记解除后重新登记你的名下后才放款。也就是说，不可能出现原来有抵押你再抵押的情况，除非是自己明知故犯。

4.原房主不还钱也不搬走。只要房产能够顺利过户，拿到房本后对方还不搬走，那么就可以让派出所来清出，因为这个时候房本已经是你的名字了。

5.至于更极端的情形，比如借款方托关系等等，那么可以说所有的二手房买卖是不是都会有这种风险，以至二手房交易就会停止。你关心的应该是能不能顺利过户，而不是对方愿不愿搬走。

6.整个程序的关键点就是房屋抵押他项和委托买卖公证，相当于房产过户的两把钥匙，两把钥匙同时使用才能完成过户。通常我们在办理时会找兜底的平台公司，这样的平台公司有强大的处置房产的能力，这样可以把委托买卖做到平台公司，相当两把钥匙各拿一把。

7.平台公司现在非常多，但是很多都是资金池模式，也就是抵押他项没有做到出资人名下，而资金交给了平台公司，于是才有了跑路行为。如果抵押权证做在出资人名下，出借资金不经过平台公司，直接打给借款方的房主，则跑路就根本没有可能。

8.通常会有若干和小出资人共同出资抵押一套房产的情况，这个时候就是出资最多的人把房屋抵押他项权证坐在自己名下，其他出资人在公证书上体现自己的出资额。每个出资人分别给借款人转账，还款时也是借款人直接还给每个出资人。

每周三晚上七点，我们俱乐部在还会在俱乐部会议室举报房产抵押投资报告的讲座，康老师本人讲述自己从事四年房产抵押理财的心得，出示各种抵押凭证公正书以及平台公司对于实际操作的安全性分析。给每位会员讲清楚抵押的安全性和必要程序。

线下活动预告

各位美房网康老师投资俱乐部会员：本周日（11月6号）上午九点举办康老师俱乐部会员杭州线下楼盘考察活动。未来杭州的发展潜力巨大，即将迈入一线城市行列。2022年的亚运会让我们对它更是充满期待。本次活动的集合地点是……售楼处（会员微信mksh986询问），俱乐部提供免费午餐。活动是当天去当天回，微信报名格式：姓名+人数。欢迎会员及其家属参加！报名截止时间是本周六晚上八点。已报名又无故缺席者取消参加线下活动资格一个月。感谢各位会员的参与！

康老师在使用“分答”软件为大家服务。大家可以在提问的同时，分享一份收益。