何谓豪宅？这个问题如果是抛在微博上问，无论如何回答，都会被拍砖。
先讲个小故事。有一次，应邀去一位名人后代家里。与大多数故居不同的是，主人是名人的后代。也就是说，故居的主人没有易主。在主人充满深情地介绍院子里的家具、树木时，自己仿佛感觉到故人的气息。我没有庸俗地问已是文物的老宅的价格。主人淡泊、恬静的生活，使我体会到房子也是有血统的。
北京东交民巷与天安门广场和长安街近在咫尺。
走在幽深的巷子里，仿佛进入另一个世界。
每个院子，都是一本史书。驻足良久，几乎看不到有人进出。
偶尔出来一个人，其身份也足以让你产生猜想。
站在奥地利王宫的草坪上，就仿似有某种气场吸引着你的目光投向一扇扇紧密的窗户。
精心修剪的树木是否曾在哪儿见过？是的，凡尔赛宫、白金汉宫院里都有。
有血统的房子谓之大宅。顶尖者，王府、王宫。现代的豪宅，是给新贵族建的，开发商也是这么说。
再举两个例子。大家想必知道美国纽约中央公园。这个由第五大道至八大道和59街至110街所围合成的矩形公园，长4000米，宽800米，面积约为3.4平方公里。公园四周，排布着许多可俯瞰公园的写字楼、公寓等，其中公寓价格每平米从几万到十几万美元不等。而纽约长岛几百平米独栋别墅的价格也就是几十、上百万美元，单价比前者低很多。再说一个国内的例子。近年来，北京城区出现了很多豪宅项目，每平米价格从几万到十几万不等，还有个别达到二三十万元的高价。但即使这么高，也高不过动辄几亿元的老城区四合院。据悉，如果按平米计，四合院价格高达百万元，是新建豪宅平均价格的一二十倍。
如果依照传统意义上的豪宅概念，可能很难解释上面的事实。换句话说，我们需要重新定义豪宅的概念。
无论是纽约中央公园周边的高层公寓，还是北京老城区的四合院，都有一个共同特点，即稀缺性。以前者为例。纽约中央公园周边长度只有9600米，除去写字楼等其他物业占用的周边长度，留给公寓的就更少了。总之，总量是用限度的。而郊区的别墅则不同，理论上，其可以无限向外延展。正是因为稀缺性不同，才是两者价格相差几十倍。四合院也如此。想一想，老城区的四合院是不是总量有限，而且会越来越少？而新建豪宅则不同。城区内只要说有都市更新，就有可能出现新豪宅。所以，稀缺性是判断是否是豪宅的第一要素。
稀缺性还有一个程度，不妨分为相对稀缺性和绝对稀缺性。北京CBD和金融街的各类物业都很贵，是因为既有的区域范围有限。如果区域范围固定不变，则为绝对稀缺性。但随着两者向外扩展，则变为相对稀缺性。变为相对稀缺性后，物业升值速度也就慢了。这还可以解释北京朝阳公园、杭州西湖、武汉东湖等城区标志性景区周边的物业价格为什么都特别贵。所以，得出的第二个结论是：还要看资源，特别是城市标志性资源的稀缺程度。
仅看标志性资源的稀缺程度还不够，否则还是不能解释几乎完全相同的资源条件下，为什么不同豪宅的价格还是差别很大。
这首先要归因于开发商的系统集成能力。试想，就一项豪宅而言，抱持商品观和作品观的开发商在对待项目的态度上市不同的。如果商品观很重，而作品观欠缺，难以想象企业能有敬畏的心态，也不可能打造出经典豪宅。即使都抱持有端正、领先的作品观，还得看对豪宅的理解能力和系统集成能力。笔者始终认为，好作品都是浑然天成的——不仅人、建筑、城市要完美融合，建筑本身的各种技术也要达到完美融合——无论是规划、景观与建筑，还是建筑立面、平面、装修、机电、智能化、绿色环保等个要素之间。很难想象，在满屋国际顶尖品牌的映照下，地面选用普通的饰面材料；更难想象，外墙厚度还是250mm。
这让笔者想起知名度颇高的北京钓鱼台七号院。我们知道，从中世纪的贵族庄园到当下的豪宅，红砖是一种最为常用的表现尊贵与智慧内涵的建筑材料。英国有著名的红砖大学高校联盟；哈佛大学以立法的形式规定，校园的所有建筑外形材料必须使用红砖；日本更是将其作为皇宫建筑的主要材料之一。但是，以传统方法建造的砖石结构房屋很难超过6、7层，因为砖墙高度增加，墙厚也得相应增加。另外，传统砖石结构也很难实现大尺度的建筑内部空间。钓鱼台七号院用现浇钢筋混凝土结构实现对于建筑高度和空间的要求，结构墙体外侧采用干挂式幕墙系统，用传统工匠手工砌筑了九十几万块德国陶土红砖。这一工艺的采用实现了传统红砖建筑的当代应用。很多人只看到了钓鱼台七号院的价格，而没有去认真研究其对豪宅建筑的定义的创新。另外，钓鱼台七号院不仅不仅处在“西贵”核心区，而且与高官为邻，还因为坐落于玉渊潭北岸，具有上面所说的绝对稀缺性特点。总之，其几乎具备了豪宅应具备的位置和物质化特点。
“钓鱼台七号院”的外墙主，红砖配以原铜材料装饰大气沉稳
其次也是极为重要的，是豪宅要有文化内涵。
在中国传统文化中，始终有一种对内涵的追求。表现在建筑上，就是建筑的文化内涵。由此，笔者认为，真正的豪宅绝不是简单的奢华品的物质化堆砌，而是一定要有文化内涵。想一想，古今中外，无论是白金汉宫、凡尔赛宫，还是恭王府、宋庆龄故居，是不是都具有文化内涵？
现代建筑如何具有传统文化内涵，显然是对豪宅开发商的一大挑战。钓鱼台七号院在外立面建筑材料的运用上，选择的是最经典的红砖、石材和原铜，在整体上给人以经典永存，可以千年传承的美学观感，建筑材质耀现出的建筑气质与所在区位的整体氛围高度契合，营造出传统建筑美学与现代城市人文的和谐统一，算是践行了其“传统开启新的传统”的理念。惟有遗憾的是，在传统文化内涵发掘和应用上，钓鱼台七号院建树不多。在这方面，龙湖的颐和原著算是某种程度上实现了“精神的对望与物质的辉映”。
我们不妨大胆地设想，能不能在现代豪宅项目上适量使用一些古建筑材料呢，比如地砖、石艺品等。别先说不行或没有。事实上，现今散落在民间的古建筑材料有不少，只要找人用心收集，肯定能收集到不少。如果使用到项目上，是不是比简单仿制要好得多？
以上说的是资源稀缺性和建筑内涵。
在德国莱茵河谷两岸，分散着不少古堡、庄园。这些古堡、庄园，每年要花费不菲的维护管理费。前几年，德国地方政府为了减轻财政负担，曾公开以1欧元的象征性价格出售。当然，购买者今后也必须承担必要的维护费，而且不得对建筑进行改造。按说，这些古堡、庄园具备资源稀缺性和建筑内涵，为什么价格还这么低呢？原因是不具有便捷性。
大凡豪宅，肯定要适合作为第一居所。第一居所必须要满足居住者商务、就医、子女上学等基本又高端的需求，比如有重点学校或国际学校。目前，北京很多别墅区能满足部分基本需求，甚至也有国际学校等高端教育资源，但配套齐全的少，齐全又高端的更少。这也是为什么近年来市区大户型豪宅热卖，而郊区别墅始终不温不火的主要原因。
从这个意义上说，龙湖的颐和原著、方兴的金茂府，都算是豪宅。而许多所谓的豪宅，只是价格高的“伪豪宅”而已。
走在龙湖开发的颐和原著的院子里，能看到颐和园公园的佛香阁。
高阁之下，你会油然而生中国士大夫的家国观念。
当然就价格而言，郊区别墅也可称之为豪宅。可惜的是，这类豪宅大都只有一两百平米的小院，而且是通透的——院子里的绿化肯定也计入绿化率了。或许开发商会说：“地价这么高，如果有一亩的大院子，房价还不得多一倍……”可是，如果没有私密性好的院子，算是豪宅吗，买别墅的人只是买房子吗？
昨日，应邀参观位于通州的“运河岸上的院子”。这个项目的突出特点是有私密性很好的院子，而且是大院子。无论是园林景观，还是室内装修，确实能看出开发商（泰禾集团）下了一番功夫。真心喜欢，只是价格太高，消费不起。
“运河岸上的院子”的突出特点是有私密性很好的院子，
大气的入口也很有仪式感和尊贵感。
艺术性不仅是建筑本身，内部的任何一件装饰品也应具有很高的艺术品位。
而且物件不仅是用于炫耀的摆设，如果能当做日常用品才是真正的品位，比如
雪茄吧里放着一个普通的烟缸，边谈着烟灰边无意地说，这是丘吉尔曾用过的……
近几个月来，我们兰德咨询正在为某央企地产公司做“滨水住宅产品线”研究与咨询工作。按照区域和水体不同，可以划分出不同的滨水产品，例如南方、北方的海，滨河、滨湖，以及湿地等。但无论哪种滨水产品，都要做到一个共同点，即融合性，包括项目与城市及周边景观的融合，建筑与景观的融合，人与建筑的融合……
事实上，在没有他人的私家海滩上一个人游泳是需要勇气的的。
如果能做到游泳池与大海的某种融合，就是匠心之作。
天然水系往往是“恶”的，如果有内水系相呼应，就可能成就出经典的滨水豪宅。
至于豪宅的住户，现今开发商还不具有选择的余地。即使目标客群定位于隐贵或显贵阶层，或者知本领袖、社会精英，开发商也不能拒绝煤老板买，否则就有歧视之嫌。再说，煤老板也不都是没文化。在豪宅里，贝卢斯科尼举办过性派对，李嘉诚开过分家会议。只能说，住户能放大豪宅价值，而不是成就豪宅的必要条件。
综上，我们可以为豪宅赋予以下概念（不是“定义”）：
（１）具有血统、稀缺性、文化内涵和便捷性，且内在联系的一组要素；
（２）是豪宅开发商和设计大师的经典作品；
（３）具有很高的投资和居住价值。
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