五、涉经济适用房疑难问题
（一）存在的问题
根据中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》的相关规定，所谓经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质一的政策性住房。经济适用房这一现象主要是由于在某些大城市商品房价格过高，政府保障中等及低收入的住房而出台的政策，经济适用房的购买人所持有的产权是有限产权，并且经济适用房的流转也有诸多限制，加之各地实施政策不同。因此，经济适用房的分割有别于普通商品房。
结合司法实践，涉及经济适用房的权属认定和分割问题非常不统一：有的观点认定以一方名义购得的经济适用房，隐瞒了实际收入情况。离婚分割时，以实际价值分割，不以购房价格分割。有的观点认为，婚内以夫妻双方名义购买的经适房，离婚时判决双方共同使用为宜。还有的观点认为“房屋所有权证取得于双方婚姻关系存续期间，故该房屋应认定为双方的夫妻共同财产。但因该房屋系经济适用住房，目前尚不具备上市交易的条件，故本案不宜对该房屋进行分割，双方可在相关条件成就后就房屋分割问题另行处理”。还有的观点认为是身份决定了房屋的所有权，即“关于诉争房屋，系虞某某因政策上的特殊身份向其单位总参购买，房屋性质属于经济适用房，故虞某某为房屋所有权人”。
1、立法缺失和混乱
根据北京的经济适用房政策《北京市经济适用住房管理办法(试行)》的有关规定，北京市已购经济适用房的购买人拥有有限产权，只能自住，不得出租、出借或从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易，特殊情况下，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧的物价水平等因素确定。经济适用房年份超过5年，购房人可转让经济适用房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款，具体缴纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购;购房人向政府缴纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。如果离婚时购买的经济适用房年份未超5年，此时的经济适用房在离婚时，是按原价值分割，还是按现行市场价值分割，并未规定。
2、理论研究不足
司法是维护社会公平正义的最后一道防线，作为国家审判机关的法院又将如何行使好这一人民赋予的权力和职责，如何做好这一防线呢？其实法院系统也在不断的探索这一问题，并力争将审判实践中遇到的难题妥善加以处理。我们认为，在此现实情况下，完善立法是首要的，也是必须的。随着社会的发展，房屋类型日益多样化，这就出现了滞后的法律规定无法满足新型房屋的权属认定，因此，针对不断变化的现实情形，应该及时出台相关司法解释，对离婚诉讼中出现的新型房屋分割制定详细的操作规范，从而在司法实践中减少同案不同判的情形，统一审判尺度，树立法律的权威。
经济适用房的权属认定问题产生的背景是因为经济适用房的申请、经济适用房购房合同的签订以及购房款的支付、房产证的取得是一个较为长期的过程，在这一过程中，实践中常常出现夫妻离婚的情形。在这种情况下，以哪一个时间点界定离婚前以夫妻名义申请的经济适用房的权属将成为亟待解决的问题。考虑以经济适用房的申请时间作为界定夫妻共同财产的时间点。因为在婚姻存续期间经济适用房的申请是以家庭为单位，一方虽可能未在以后房产证的权利人栏有所体现，但已为该房的取得做出了自己的贡献，且其已因该次经济适用房的申请丧失了再次申请该类房屋的资格，因此以经济适用房的申请时间作为界定夫妻共同财产的时间点似更为公允。
经济适用房在分割时价格估值问题产生的背景在于经济适用住房是以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，其价格与同等地段的普通商品房价格相比具有很大的差价。因此，为避免出现违背经济适用房“保障性质的政策性商品住房”的初衷，通过变卖经济适用房获取暴利的道德风险，政府一般规定购房者住满五年方能上市交易，并在出售房屋时应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。因此，在离婚诉讼中，经济适用房的价格，应该在充分考虑房地产市场行情、居住时间、政策规定等条件下综合评估，确定房屋的价值。
由于经济适用房限制上市交易，房价不能参照市场价给予对方补偿，而且此时经济适用房是有限产权房，即所有权有限制的房屋，属于婚姻法解释二第二十一条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议而协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可另行向人民法院提起诉讼。”成为适用司法解释对房屋未取得所有权情形的处理，裁判房屋归一方使用，待5年期满后再实体分割房屋的根据。
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