房地产市场变了吗？

自从偷吃的快乐那一期之后，一直有读者问，你给我解读下嘛，你给我解读下嘛。

你们知道，我不做国内市场。但我知道，读者里面关注话题最多的，其实一直都是楼市。

我一直觉得楼市不该是个投资品种，但怎么说呢，这事儿关注的人多也不稀奇。因为即便纯粹为了住，毕竟也是大宗商品，也是大多数人恐怕这辈子唯一借助金融杠杆的大宗商品。

很少有人会去贷款买其他具备金融属性的投资品，房子除外，哪怕房子纯粹是为了住，彻底剥离金融属性，大部分人也是不得不贷款的。

涉及的钱多，人就慎重。关心则乱，能够理解。那我们就来看看房地产。

房地产这件事，围绕的核心肯定是买家，一切行为最后都是要人来 买单的。

那么买家主要受什么预期的影响呢？

长期来看，两点。

一个是对自己当下存款的预期，一个是对自己未来存款的预期。

翻译成人能听懂的话，前者是这个人是否担心钱贬值，或者是这个人，是否预期自己未来会加薪。

加薪也好，贬值也罢，都围绕一件事，购买力。我们不能否认的是，在房地产这件事上，买家最关心的，到目前为止，恐怕未来很长一段时间内 ，都是购买力问题。

说穿了，就是保值增值的需求。

你金融属性再少，无非增值的预期下降，但是保值的需求还在。一旦保值的需求没有，其实很多买家都会观望。

读者问我，怎么看近期某些网红城市，二手房首付比例下降了？

这个是为了鼓舞买家么？

不是，我认为不是为了鼓舞买家，这是为了鼓舞卖家。

买家的态度和什么有关，我们前面讲过。而那两件事，也就是对当下的存款预期和未来的存款预期，短期看和是否放水有关，中期看和科技爆炸有关。

科技爆炸这事儿就不展开了，咱们聊过。短期这事儿也不展开了，因为刚刚聊过。

有一个基本事实我们聊过很多次。那就是如果美国处在暴力加息的周期内，我们是很难放水的。

这是常识。

所以我那天才说，三件大事都和美国的加息有关，这就是其中一件。

那么美国强力加息能持续多久？

理论上讲两种可能。

一种可能是美国一直加息，加到美国经济衰退了为止。当然，更可能的是美国还没有跌倒，欧洲先跌倒了，于是美国吃饱，停止加息。如果一直这么暴力加下去，也许明年就能看到。

另一种可能是或许加着加着就不用加了。假如疫情忽然消失了呢？假如疫情对人们的心理活动的影响消失了呢？假如美国的供应链体系恢复了呢？

你注意，没人知道，这些都是假如。

虽然他们停止加息不意味着我们立刻会做什么，但至少有空间嘛。

那么当这一切都不可知的时候，或者说，至少在当下，美联储还在大的加息周期内的时候。

什么情况下买家仍然愿意买房子？

我觉得是一手房与二手房价格倒挂的情况下。这会成为主要因素，或者说主要的购买理由。

你想嘛，无论是对当下存款的预期还是对未来存款的预期，说到底，还不是为了保值？

倒挂就是给你一个保值的预期嘛。

华人，天性里面本来就比较喜欢买房子，可能与农耕民族的特性有关。

安土重迁。

你去看08年，美国房地产市场的波动有两个特点。

特点一是富人区下调波动小，特点二就是华人区下调波动小。

白人很容易动辄一美金那啥，华人相对来说，性格在那里摆着。

当然，纯粹投资的盘里面，有人资金链扛不住，砸盘出货，这个很正常的。华人也一样。

我只是说相对。

正因为华人的这个特点，所以很多你看起来似乎是在鼓励买家的，其实都是在稳定卖家。

说白了，卖家只要心态稳，二手房与一手房的价差存在，什么好卖？一手房就好卖。

实话实说，二手房交易是冷清还是火热并不重要，一手房卖得出去就可以了。

所以说到底，真正重要的是卖家的预期，与民企KFS的债务问题。尤其是后者，保交楼这些，债务风控这些，都很重要，就像你看到的那十几条。

我那天说，有些问题是用时间来化解的。其实可以把有些放大一些，大部分问题都是用时间来化解的。