2019年政府正式启动“老破小”住宅改造升级计划，不但为此暂停了棚户区改造计划，还预计投资总额达到4万亿的金额。购房者可能普遍感到疑惑，为什么政府不把这些老破小拆迁重新建设，反而花费大量金钱去改造升级了？下面冷眼将详细解析其中的奥秘。
一、拆迁成本飞速上涨，无论政府还是开发商都无力承担。目前房价的情况下，拆迁成本飞速上涨，已经逐渐覆盖新房的收益。以前的“拆旧盖新”模式是通过挤压拆迁成本、建设更多房子的收益差、房价处于上涨周期三种方法去实现的，但是这些方法在目前情况下已经越来越难于实施。
1、旧楼拆迁补偿逐渐接近新房售价，收益空间缩小。“拆旧盖新”模式中新房的成本主要由拆迁补偿款、拆楼成本、新房造价、税费组成。
其中拆楼成本、新房造价、税费成本最近几年变化空间不大，变化最大的是拆迁补偿款。
拆迁补偿款基本接近新房的售价。随着拆迁户的居住意识的提高、房价的飞速上涨；拆迁补偿款飞速上涨，大部分城市的拆迁补偿款已经基本上接近新房的售价，如果拆一盖一，开发商基本无利可图。
除了拆迁补偿之外，开发商还需要支付约7000-8000元/平米不等的其他费用。拆楼成本500-1000元/平米、新房高层造价3000-4000元/平米、税费、管理费等其他杂费预估2000元/平米。
2、新房高层建筑密度只能达到20-40%，通过建设更多房子赚取收益空间有限。开发商还可以通过建设更多的房子赚取差价，但其中空间十分有限。老旧小区的确都是6层住宅小区，开发商可以通过建设18层、33层的小区来赚取差额收益，但实际上由于老旧小区根本没有建筑密度、楼间距的要求、社区配套等要求，建筑密度可以达到60%，新小区受到建筑密度、楼间距、采光等要求，建筑密度只能达到20%。
冷眼下面举个例子，便于大家理解：
旧楼小区：建筑密度60%情况下，6层住宅建筑面积达到3.6万平米。
物业类型全部为6层住宅，占到面积1万平米，建筑密度能达到60%，一层的建筑面积就可以达到6000平米，6层的建筑面积可以达到6层*6000平米=3.6万平米。
新房小区：建筑密度20%情况下，18层住宅建筑面积达到3.6万平米
物业类型全部为18层住宅，占到面积1万平米，建筑密度最高能达到20%（建筑设计规范要求），一层的建筑面积只能达到2000平米，18层的建筑面积可以达到18层*2000平米=3.6万平米。
通过上面对比：同样一幅土地，由于新房建筑密度被限制到20%，拆除一栋全部6层的老旧小区，必须建设18层以上的住宅小区才有多余的面积，另外这些多余面积还要减去其他成本（拆楼费用、新房建设费用、税务成本等）。
3、楼市已经告别黄金周期，房价涨幅放缓。前些年房地产市场处于快速发展期，每年房价都出现飞速上涨，开发商收地的时候房价无力支撑拆迁成本，也不需要太多担心。因为房地产开发商周期一般1-2年，房子真正销售时间是2年之后，按照2年之后的房价去测算，依然是有利可图的。
但现在房地产市场已经告别的黄金周期，房价进入缓慢增长周期，因此通过对未来价格上涨的预期换取收益的已经无法实现。
二、旧改的社会效益好于拆迁，通过少量投入就能达到目的。旧改、拆迁是政府改造城市环境，提升居民居住水平的两种方式。相比而言，旧改投入少、效果好，社会效应明显。
1、拆迁需要政府投入大量的人力、物力、资金，并且时间不可控；旧改只需提高少量人力，随时可以启动，改造周期短。拆迁难度大，时间周期长，一般开发商都不会涉及。这就意味政府需要投入大量的公共资源（人力、物力）组织拆迁工作，中国人恋乡情节严重，碰到此类拆迁户往往拆迁工作就陷入停滞，甚至有可能拆迁工作前功尽弃。
旧改政府只需要提供资金，针对旧改项目实施招标、验收工作即可，随时可以启动，改造周期非常短，投入资源和时间可控。
2、两种模式都能完成提高居住环境的目的，但拆迁容易引起居民反感，旧改增加居民满意度。政府实施旧改、拆迁最主要的目的就是改善城市环境、提升居住水平。虽然从效果上康，拆迁效果更好。但是从居民满意情况来看，旧改效果更好。无论拆迁补偿款多么丰厚，购房者都无法原地回迁，还要度过一段颠沛流离的生活，因此非常容易引起居民反感。
旧改完全是政府的付出，不花费居民一分钱的情况下，改善提升的居民居住生活环境，提升房屋价格。
3、旧改同样能创造大量就业机会，促进经济良性循环。
旧改在完成提升城市环境的同时，还会创造大量的就业机会。城市的老旧小区众多，每个小区改造都需要大量的施工队伍进行施工，购买大量材料。这极大促进经济的良性的内部循环，迎合中央提升内需的要求。
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