为何不能按预售房款全额确认收入

发表日期:2004-11-15

　　　　　　　　　　　　　　中国税务报 康宁淑,凡李勇
　　　　　　　　　　　　　　　　2004-11-09


　　中国税务报：我公司是一家房地产开发公司，成立于2002年3月。近年来，我市的房地产开发业务十分红火，我公司每年开发的商品房面积都超过100万平方米，每年取得的售房款都有10多亿元。然而，最近我市国税局稽查局在对我公司进行企业所得税检查时，对我公司的账务处理提出了一系列问题。

　　由于一些购房户没能按合同及时付款而使我公司销售推迟。稽查局干部对此提出意见，他们认为无论我们是否收到房款，都要按合同约定的付款日确认我们收入的实现。仅此一项，他们就核增我公司2002年度的应纳税所得额1299.2万元，核定增加我公司2003年度的应纳税所得额2033.3万元。

　　另外，我公司采取银行按揭方式销售房屋，稽查干部认为，购房户的首付款及银行已经转入我公司账上的按揭贷款，我公司应在收到之日即确认收入实现。他们就此又核定增加我公司2002年度的应纳税所得额2088.7万元，核定增加我公司2003年度的应纳税所得额3137.2万元。

　　最不能让我公司接受的是他们对我们的预售房款收入的确认。他们认为：只要我们收到购房户的预售房款，都应该全额确认收入的实现。对此，他们竟核定增加我公司2002年度的应纳税所得额5212.2万元，核增我公司2003年度的应纳税所得额6020.7万元。他们还对我公司2004年度存在的同样问题进行了检查，结果核定增加了我公司2004年1月~9月
的应纳税所得额10215.5万元。

　　因此，他们共核定增加我公司应纳税所得额30006.8万元（1299.2＋2033.3＋2088.7＋3137.2＋5212.2＋6020.7＋10215.5），要我们补缴企业所得税9902.24万元，併全部定性为“偷税”，要我们再缴纳50％的罚款。请问，我公司真要按他们说的那样缴税吗？

　　四方房地产开发公司李华

　　答：首先，对于房地产开发企业何时确认收入实现的问题，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第1条进行了明确的规定：纳税人采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现；采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　虽然该文件2003年7月1日起才开始执行，但此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按该通知执行。因此，你市国税局稽查局对你公司前两项业务的处理是正确的。你公司2002年以来尚未进行税务处理的采取分期付款方式销售的开发房，而未按合同付款期确认收入的问题，以及采取银行按揭方式销售开发房，而未将购房户的首付款收入及银行已经转入你公司账上的按揭贷款数在收到之日确认收入的问题，都应该按照国税局稽查局干部的决定来处理。

　　但是你市国税局稽查局就你公司预售房款全额确认收入的做法是错误的。根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第2条的规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再併入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率（预售收入的利润率不得低于15％，由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类或分项确定。）因此，你市国税局稽查局只能按照上级规定的利润率计算你们预售房的预计营业利润额，再併入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，而不能就预售房款全额作为收入核增应纳税所得额。

　　最后，对于你市国税局稽查局对你们所应补缴的全部所得税是否应该定性“偷税”並进行罚款的问题，要分别来作决定。根据《税收征管法》第63条第1款、《企业所得税暂行条例》第4条、第15条以及《企业所得税检查工作管理办法》（国税发[1999]155号）第4条、第12条的规定，你公司2002年度和2003年度通过少记收入而少缴企业所得税的做法完全可以定性为“偷税”。但是，对于你公司2004年1月~9月应补缴的企业所得税定性“偷税”是不妥的。因为企业所得税是以年度为计算期的，分月或分季缴纳只不过是一种预缴，对应预缴的税款定性“偷税”是不妥的。