你好, 某工业企业为一般纳税人,注册在海南,2021年111月出售位于安徽的房产(2017年7月份自建),采用一般计税方法。在预缴增值税时需将含税销售额换算成不含税销售额,请问:在换算时应该除以1+9%还是除以1+5%?
【品税阁解析】直白一点说,这个网友的问题是:根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)的规定,一般纳税人(非房地产开发企业)异地售房需预缴增值税,如采用一般计税方法,在计算预缴税款时业界有两种观点,一种是用含税收入除以税率,即预缴增值税=销售含税收入÷(1+9%)×3%,还有一种是用含税收入除以征收率,即预缴增值税=销售含税收入÷(1+5%)×3%。
那么,到底哪种计算方式正确?
我们先来看相关的政策规定:
《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第三条规定,一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:
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(六)一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。
通篇阅读该公告后可以发现,该公告仅对异地售房预缴增值税做了原则性的规定,但对具体如何计算预缴税款,尤其是如何将含税销售额换算成不含税销售额没有明确。
那么,在这种情况下究竟如何计算预缴税款,在将含税销售额换算成不含税销售额,到底是应该除以1+9%还是1+5%?
我们先来看看其他几种常见的需预缴增值税的业务,政策是如何规定的?
【业务一】出租不动产:《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016 年 第 16 号)第三条规定,一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:
通过研读政策可以发现,对于一般纳税人出租不动产、异地提供建筑服务、房企销售开发项目等常见业务,在预缴增值税将含税销售额换算成不含税销售额时,政策均明确规定应除以适用税率而不是征收率。
再者,我们来分析增值税销售额的计算原理:
《增值税暂行条例实施细则》第十四条规定, 一般纳税人销售货物或者应税劳务,采用销售额和销项税额合并定价方法的,按下列公式计算销售额:销售额=含税销售额÷(1+税率)。此计算公式确定了含税销售额转换成不含税销售额的方法,即用含税销售额÷(1+税率)。
而预缴税款不管是用含税收入除以1+9%还是用含税收入除以1+5%,其目的都是将含税销售额换算成不含税销售额,故笔者认为也应遵循《细则》规定的计算公式,即对于一般纳税人一般计税方式而言,将含税销售额换算成不含税销售额时,应该是除以适用税率而不是征收率。
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