首先我们看一下土地增值税清算中利息支出的“虚”。这里的“虚”并非是虚假的意思,而是指企业不能够提供房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同,利息支出的确定是通过《北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》(北京市地方税务局公告2016年第7号)第三十七条 房地产开发费用
(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照本款扣除的规定计算得出,这种情况下利息支出的扣除金额肯定与实际支出有差异但是符合国家政策规定,所以我们把它叫做利息支出的“虚”。
这种计算扣除利息支出的方式也是目前房地产企业清算土地增值税项目中较常用的方法,因为房地产企业筹集资金的方式多样且复杂,房地产项目清算在很多情况下不能够达到政策提出的如利率、票据等据实扣除的要求。