2022税务系统比武练兵财产和行为税题库
土地增值税
基础篇
一、单选题
1、下列行为中，不属于土地增值税征税范围的是（ ）。
A.房地产评估增值
B.房产所有人将房屋产权用于抵债的
C.房产所有人将房屋产权赠送给他人
D.房地产开发企业以自建商品房进行投资
答案：A
解析：选项A，房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。
2、土地增值税实行（ ）。
A.三级超额累进税率
B.三级超率累进税率
C.四级超额累进税率
D.四级超率累进税率
答案：D
解析：土地增值税实行四级超率累进税率。
3、纳税人在取得土地使用权过程中按规定缴纳的契税，应计入（ ）。
A.取得土地使用权所支付的金额
B.房地产开发成本
C.房地产开发费用
D.与转让房地产有关的税金
答案：A
解析：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。按国家统一规定缴纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记费、过户手续费、契税等。
4、在计算土地增值税时，不是按纳税人实际发生额进行扣除的是（ ）。
A.取得土地使用权所支付的金额
B.房地产开发成本
C.房地产开发费用
D.与转让房地产有关的税金
答案：C
解析：在计算扣除项目金额时，房地产开发费用不是按照纳税人实际发生额进行扣除，而是计算扣除。
5、纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计扣除的比例为（ ）。
A.2%
B.5%
C.10%
D.20%
答案：B
解析：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
6、计算缴纳土地增值税时，不是判定普通住宅的标准是（ ）。
A.建筑容积率在1.0以上
B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下
C.增值额未超过扣除项目金额之和的20%
D.单套建筑面积在120平方米以下
答案：C
解析：2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：建筑容积率在1.0以上；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下；单套建筑面积在120平方米以下。
7、根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要缴纳土地增值税的是（ ）。
A.某人将自己一套闲置的住房出售
B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女
C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资
D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业
答案：C
解析：选项A，对居民个人销售住房，一律免征土地增值税；选项B，房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税；选项D，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
8、下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的是（ ）。
A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除
C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除
D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%
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公众号
答案：A
解析：房地产开发企业在计算土地增值税时，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。预提费用，除另有规定外，不得扣除。
二、多选题
1、下列各项中，不属于土地增值税征收范围的有（ ）。
A.房地产出租
B.房地产评估增值
C.房地产代建行为
D.房地产抵押期满转移产权
答案：ABC
解析：土地增值税的征税范围是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为。选项A、B、C均不属于土地增值税的征税范围。
2、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税的征税范围包括（ ）。
A.转让国有土地使用权
B.出让国有土地使用权
C.转让集体土地
D.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
答案：AD
解析：土地增值税仅对转让国有土地使用权的行为征收，对转让集体土地使用权和出让国有土地使用权的行为不征税。土地增值税既对转让土地使用权征税，也对转让地上建筑物及其附着物的产权征税。对转让集体土地使用权和出让国有土地使用权的行为不征税。
3、按照现行土地增值税的有关规定，下列说法正确的有（ ）。
A.房地产评估增值征税
B房地产抵押期间不征税
C.房地产所有人将房屋产权赠与直系亲属不征税
D.房地产出租收入征税
答案：BC
解析：土地增值税对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为征收。而评估增值、抵押期间和出租情况下房地产并没有转让，不应征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。
4、下列属于房地产开发成本的有（ ）。
A.与房地产开发项目相关的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出
B.与房地产开发项目相关的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等
C.开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出
D.企业行政管理部门为组织和管理房地产开发活动而发生的各项费用
答案：ABC
解析：房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
5、下列属于房地产开发费用项目的有（ ）。
A.前期工程费
B.房地产转让环节缴纳的增值税
C.房地产销售费用
D.房地产开发项目向金融机构的借款利息
答案：CD
解析：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
6、纳税人转让旧房，在计算土地增值税时，允许扣除的项目包括（ ）。
A.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
B.经当地税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格
C.经当地税务机关确认的房屋及建筑物的重置成本价
D.与转让房地产有关的税金
答案：ABD
解析：能提供旧房及建筑物评估价格的情况下，扣除项目包含以下几项：①取得土地使用权所支付的金额；②房屋及建筑物的评估价格；③与转让房地产有关的税金；④评估费用。
7、下列情形中，在计征土地增值税时需要以评估价格来确定转让房地产收入或扣除项目金额的有（ ）。
A.虚报房地产成交价格的
B.按照市场价格销售商品房
C.提供扣除项目金额不实的
D.转让房地产的成交价格低于评估价格，又无正当理由的
答案：ACD
解析：在计征土地增值税时需要以评估价格来确定转让房地产收入或扣除项目金额的，主要有以下几种情形：①出售旧房及建筑物的；②隐瞒、虚报房地产成交价格的；③提供扣除项目金额不实的；④转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
8、按照现行土地增值税的有关规定，下列表述正确的有（ ）。
A.外商投资企业不是土地增值税的纳税人
B.对转让非国有土地的行为不征税
C.采用四级超率累进税率
D.居民个人销售住房暂免征收土地增值税
答案：BCD
解析：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。外商投资企业属于土地增值税纳税人。居民个人销售住房暂免征收土地增值税。
9、根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，房地产企业应进行土地增值税清算的有（ ）。
A.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上
C.直接转让土地使用权的
D.取得销售许可证满3年仍未销售完毕的
答案：AC
解析：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。
10、房地产企业有下列情形（ ）之一的，税务机关可以核定征收土地增值税。
A.依照法律规定应当设置但未设置账簿的
B.擅自销毁账簿的
C.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
D.符合土地增值税清算条件，但未按规定的期限办理清算手续的
答案：ABC
解析：在清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
三、判断题
1、土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（ ）
答案：×
解析：土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。对转让集体土地使用权的行为不征收土地增值税。
2、某市政府机关转让办公楼给某企业，应当要缴纳土地增值税。（ ）
答案：√
解析：土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。概括起来，不论法人与自然人，不论经济性质，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人，不论行业与部门，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
3、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以作为开发费用扣除。（ ）
答案：×
解析：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
4、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，作为房地产开发成本扣除。（ ）
答案：×
解析：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
5、对于个人购入房地产再转让按旧房及建筑物的评估价计算扣除的，对其在购入时已缴纳的契税，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。（ ）
答案：√
解析：对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
6、在计算土地增值税时，对于纳税人申报的扣除项目金额不实的，不允许扣除。（ ）
答案：×
解析：对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
7、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。（ ）
答案：√
解析：因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免征土地增值税。因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。
8、土地增值税由房地产销售地的税务机关负责征收。（ ）
答案：×
解析：纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。房地产所在地，是指房地产的坐落地。
9、土地增值税实行预征制度，预征率的确定，除保障性住房外，西部地区省份预征率不低于1%，中部和东北地区省份不低于1.5%，东部地区省份不低于2%。（ ）
答案：√
解析：预征率的规定如下：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
四、计算题
1、某市房地产开发企业于2021年3月将其开发的老项目商品房全部出售。已知，当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%，并且该房地产开发企业采用简易办法计算增值税。取得不含增值税销售收入3000万元。建此商品房支付的地价款和按规定缴纳的有关费用合计800万元。房地产开发成本600万元。与该商品房开发项目有关的销售费用40万元，管理费用60万元，财务费用100万元（包括向金融机构借款的利息支出70万元，能够提供金融机构证明，并能按开发项目计算分摊）。计算该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。
答案：转让房地产的收入＝3000（万元）
与转让房地产有关的税金＝3000×5%×（7%＋3%）＝15（万元）
房地产开发费用＝70＋（800＋600）×5%＝140（万元）
转让房地产的收入＝3000（万元）
扣除项目金额合计＝800＋600＋140＋15＋（800＋600）×20%＝1835（万元）
土地增值额＝转让房地产的收入－扣除项目金额＝3000－1835＝1165（万元）
增值比率＝土地增值额÷扣除项目金额×100%＝1165÷1835×100%＝63.49%
适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应缴纳土地增值税＝1165×40%－1835×5%＝466－91.75＝374.25（万元）
2、某房地产开发公司出售一幢写字楼，该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。收入总额为10000万元（不含增值税）。开发该写字楼有关支出为：
①支付地价款及相关费用1000万元；房地产开发成本3000万元；
②财务费用中的利息支出为500万元（可按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；
③转让环节缴纳的城市维护建设税和教育费附加为55万元。
试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
答案：
房地产开发费用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（万元）
确认房地产转让的收入为10000万元
允许扣除的项目金额合计＝1000＋3000＋650＋55＋（1000＋3000）×20%＝5505（万元）
增值额＝10000－5505＝4495（万元）
增值率＝4495÷5505×100%≈81.65%
增值率超过50%～100%的，适用税率为40%，速算扣除系数为5%
应纳税额＝4495×40%－5505×5%＝1522.75（万元）
3、某事业单位2021年5月转让其自建的一幢位于市区的旧办公楼。该办公楼于2012年建成，原造价500万元，经房地产评估机构评定，该楼重置成本价为1500万元，成新度折扣率为七成新，支付评估费用5万元。转让前为取得土地使用权支付的地价款和有关费用300万元。转让时取得收入2300万元（不含增值税），并已按规定缴纳了转让环节的有关税金（该单位转让旧办公楼适用简易计税方法，增值税征收率为5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，印花税税率0.5‰）。计算该纳税人应缴纳的土地增值税税额。
答案：房地产评估价格＝1500×70%＝1050（万元）
取得土地使用权支付的金额＝300（万元）
与转让房地产有关的税金＝2300×5%×（7%＋3%）＋2300×0.5‰＝12.65（万元）
转让收入为2300万元
扣除项目金额合计＝1050＋300＋12.65＋5＝1367.65（万元）
增值额＝2300－1367.65＝932.35（万元）
增值额与扣除项目金额的比率＝932.35÷1367.65≈68%
适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税税额＝932.35×40%－1367.65×5%＝304.56（万元）
4、2021年5月某事业单位转让一幢自建旧办公楼，原造价500万元。经房地产评估机构评定，该楼重置成本价为1500万元，成新度折扣率为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和有关费用300万元。转让时取得收入2300万元（不含增值税）。假设该项目适用简易计税办法。请计算该纳税人应缴纳的土地增值税税额（城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，印花税税率万分之五）。
答案：转让收入为2300万元
取得土地使用权支付的地价款及有关费用为300万元。
房地产评估价格＝1500×70%＝1050（万元）。
与转让房地产有关的税金＝2300×5%×（7%＋3%）＋2300×0.5‰＝12.65（万元）
扣除的项目金额合计＝300＋1050＋12.65＝1362.65（万元）
增值额＝2300（转让收入）－1362.65（扣除项目金额）＝937.35（万元）
增值率＝937.35÷1362.65×100%≈68.79%
增值率超过50%～100%的，适用税率为40%，速算扣除系数为5%
应纳土地增值税额＝937.35×40%－1362.65×5%＝306.81（万元）
5、某企业2021年3月以800万元（不含增值税）出售一幢别墅住宅，账面原值200万元，累计折旧30万元。该别墅住宅原始购买发票金额为200万元（系营改增前取得的营业税发票，发票开具日期为2016年3月）。该房产无评估价值。计算该房地产企业应缴纳的土地增值税（此项业务适用简易计税方法，增值税征收率为5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，印花税税率0.5‰）。
答案：该企业办公楼转让收入800万元。
与转让房地产有关的税金＝（800－200）×5%×（7%＋3%）＋800×0.5‰＝3.4（万元）
土地增值税扣除项目＝200×（1＋3×5%）＋3.4＝233.4（万元）
增值额＝800－233.4＝566.6（万元）
增值率＝566.6÷233.4≈242.76%
适用税率为60%，速算扣除系数为35%。
应纳土地增值税税额＝566.6×60%－233.4×35%＝258.27（万元）
6、某房地产企业：（该企业转让土地使用权适用简易计税方法，增值税征收率为5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，印花税税率0.5‰）。取得土地成本为1000万元。取得土地后，企业对土地进行“三通一平”，发生成本500万元。由于资金问题，企业没有进行房产开发，而是将“熟地”直接销售，取得销售收入（不含增值税）2000万元。企业为取得土地向银行贷款1000万元，截止销售发生利息支出160万元（利率符合规定）。计算该企业应纳的土地增值税额。
答案：
开发成本500万元
加计扣除500×20%＝100（万元）
与转让有关土地有关的税金=2000×5%×（7%＋3%）＋2000×0.5‰＝11（万元）
销售收入2000万元。
扣除项目合计＝1000＋500＋100＋11＝1611（万元）
增值额＝2000－1611 ＝389（万元）
增值率＝389÷1611≈24.15%
适用税率为30%
应纳土地增值税＝389×30%＝116.7（万元）
7、某专门从事房地产开发业务的企业。假定该企业发生的收入均为不含增值税收入，成本费用均不含增值税进项税额，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣。该单位所在地政府规定的房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%计算扣除。以2800万元购得非耕地40000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，共计收入16000万元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，取得租金收入200万元，另外3000平方米转为本企业固定资产作办公用。在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。售房缴纳的城建税和教育费附加为80万元；出租房缴纳的城市维护建设税和教育费附加为1万元。分析2021年有关经营情况，请计算该房地产企业应纳的土地增值税。
答案：房地产开发成本＝400×（12000÷40000）×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（万元）
取得土地使用权支付的地价款及有关费用＝2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（万元）
房地产转让的收入为16000万元
允许扣除的项目金额合计＝700＋6100＋×10%＋80＋（700＋6100）×20%＝8920（万元）
增值额＝16000－8920＝7080（万元）
增值率＝7080÷8920×100%≈79.37%
增值率超过50%至100%的，适用税率为40%，速算扣除系数为5%
应纳土地增值税税额＝7080×40%－8920×5%＝2386（万元）
