【案例】营改增，物业企业如何应对?
营业税改增值税试点即将于5月1日全面推开，随着税制改革的不断推进，物业行业作为生活服务业将纳入这次营改增范围，“营改增”对物业企业有何影响，应对“营改增”有何措施是行业普遍关注的话题。
“营改增”改增的背景
展开这个话题之前，我们先简单了解下营改增背景和进程。
我国于1994年开始实行增值税制度，将商品和劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据。增值税是一种流转税，具有征税范围广和避免重复征税等特点。对于未纳入增值税征收范围的商品和劳务，对其征收营业税。随着我国市场经济的不断发展，传统的营业税征收方式逐步显现出自身的缺陷和不足，存在着重复征税从而加大了企业的经营成本，阻碍了市场经济的进一步发展。因此，我国在转变经济发展方式，调整经济发展结构的背景下提出了“营改增”。
“营改增”对物业企业的影响
由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体不同采用的征税方式也不同，我们从一般纳税和小规模纳税人两个方面来讨论“营改增”对物业管理公司的影响。在“营改增”前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为5%，“营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。
(一)“营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响
对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。
假设物业管理公司(一般纳税人)收取的物业费为A，假设只考虑营业税不考虑附加税，“营改增”前收入为A，应缴税额为A*5%=0.05A，增值税销项税额为A*6%/(1+6%)=0.056A。进一步分析可知，若进项税额<0.006A，则“营改增”后企业的税负额将上升，若进项税额>0.006A，则“营改增”后企业的税负额将下降。
如，一个年物业服务费100万元的物业项目，应缴税额为5万元(100万元×5%)，增值税销项税额为5.6万元【100*6%/(1+6%)】，因当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额得知，若进项税额为0.6万元时，应缴纳的增值税额为5万元。与原按照5%的税率征收营业税相比相等，若进项税额>0.6万元(0.006A)，为1万元时，缴纳的税额为4.6万元，小于应缴纳的税额5万元(0.05A)，则“营改增”后企业的税负额将下降。同理，若进项税额<0.6万元(0.006A)时，“营改增”后企业的税负额将上升。
换另一个角度分析，假设某物业管理公司(一般纳税人)年营业额为X，“营改增”前的成本费用为Y，“营改增”后的成本费用为Z，可抵扣的进项税额为(Y-Z)，同样可以得出，若(Y-Z)<0.006X，则“营改增”后企业的税负额将上升，若(Y-Z)>0.006X，则“营改增”后企业的税负额将下降。
(二)“营改增”对小规模纳税人的物业管理公司税负的影响
对于小规模纳税人来说，“营改增”之后，小规模纳税人当期应缴纳的增值税额=(全部价款+价外费用)*3%/(1+3%)，由此可知，“营改增”后对小规模纳税人来说，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。
(三)税负临界点分析
税负临界点即企业在选择一般纳税人还是小规模纳税人时其税负相等，临界点可以通过计算得出。假设物业管理公司销售额为a，选择一般纳税人时，增值税税率为6%，那么销项税额为6%a，设进项税额为b，则应缴增值税额为6%a-b。如果该企业选择小规模纳税人，由于其销售额与选择一般纳税人时相同(a)，增值税征税率为3%，则应缴增值税额为3%a。若一般纳税人与小规模纳税人税负相同时即6%a-b=3%a，则b=3%a，也就是说当企业进项税额为销售额的3%时，不管是选择一般纳税人还是选择小规模纳税人，税负相等。
(四)“营改增”对物业管理公司财务管理工作的影响。
“营改增”之后，物业管理公司将纳入到增值税体系当中，这将促使物业管理公司不得不更加规范自己的财务管理制度，根据经济和政策发展的要求来不断完善原有的财务制度。物业管理公司将不得不根据“营改增”政策要求来统一核算口径，不断提高财务信息的真实性和有效性，进而保证财务统计数据的准确性，提高财务管理工作水平和质量。物业管理公司需不断扩大税负效应，提高企业的盈利能力，提高企业的利润率，使得企业在同等条件下能够获得更多的经济效益。“营改增”之后，物业管理公司将必须完善税率和抵扣范围，必须根据“营改增”税制改革的要求来调整自身的产业结构和业务结构，并要对其业务结构进行升级和优化。
(五)实行“营改增”促进行业持续发展。
物业管理公司承担的税负较重，而国家实行“营改增”税制改革将会对物业管理公司带来众多的收益和好处。
“营改增”税制改革措施将把企业纳入到增值税管理体系当中，这对企业的财务核算方式和内容提出了更高的要求，这样就会倒逼企业进行内部改革，改善企业内部管理工作质量。同时将会促使企业不得不解决营业税和增值税并存造成的抵扣链条断裂等难题，这将使得企业被动的解决税收增加难题，从而可以消除重复征税问题。
“营改增”之后，企业不得不完善税率和抵扣范围，促使企业结构调整，使得产业升级和转型。随着抵扣链条逐步打通和延伸，可抵扣进项税额会不断增加，“营改增”带来的减税效应将会得到放大，从而惠及更多企业;从行业持续发展角度看，实施“营改增”对强化企业经营，提高管理水平，增强发展能力，推动持续发展会起到重要作用。
物业企业应对“营改增”的措施
(一)积极测算营改增给企业利润带来的影响
税制改革对于物业管理公司来说，既有机遇又有挑战，物业管理公司可以根据自身的经营情况采取积极的措施来降低税收负担。物业管理公司要积极跟进“营改增”工作的实施进程，做好相应的税收筹划和前期准备工作。要积极了解企业的自身情况，明确企业适用的税率，及时处理好企业的纳税事项，以便在国家法律允许的范围内降低税负，降低企业面临的税收风险。
要全面考虑企业的成本、进项税额抵扣及资金占用等情况及对公司整体的影响，要着重分析企业的人工成本所占的成本比重，若人工成本过大，可以考虑劳务外包形式降低企业的成本减少税负。
(二)物业管理公司内部人员应该做好相应充分的准备
物业管理公司的管理人员要有积极应对的心态和未雨绸缪的意识，及时采取有效的措施，优化企业自身的内部管理机制，加强内部管理。制定增值税申报和发票管理的流程。
其次，进行相关财务和税务人员的培训。财务人员要深入了解税制改革的内容，要加强自身业务素质，做好相应的财务核算和报税方面的工作，重视增值税专用发票的管理及使用，以便纳税申报、认证的顺利进行。
再者，物业企业应及时对财务核算系统进行调整，适应增值税的核算和申报要求。其他各部门也应该开展对税制改革政策变化的学习活动，积极配合财务人员的工作。另外，也可积极关注企业可能获得的财政扶持政策，减少税赋。
营改增税制改革将对物业服务企业组织架构、管理体制和经营模式等方面，带来深远的影响，企业应高度重视此项工作，周密筹划，积极应对。提升企业的竞争力，使得企业能够较好的立足于市场，服务于社会，实现企业的健康快速发展。
物业企业一般纳税人按照营业税改征增值税试点实施办法第二十一条至二十三条的规定计算缴纳增值税;小规模纳税人按照该办法第三十四条和三十五条的规定计算缴纳增值税。
（三）六个应对举措
上海德勤税务事务所和合伙人高立群女士在其原创《营改增税制改革对物业管理行业的影响》一文中提到：“认为有以下应对方式，
首先要积极测算一下营改增给企业利润带来的影响，从而采取一些应对措施；
其次尽快制定增值税申报和发票管理的流程，最起码保证的程序上的合规合法；
第三进行相关财务和税务人员的培训，相比于财会人员的培训，业务人员的培训更为重要，因为在价格谈判中业务人员对增值税的了解程度将直接影响业务的结果；
第四对企业的财务核算系统进行调整，适应增值税的核算和申报要求；
第五复核商业合同，与客户和供应商进行沟通，检查合同中是否有商业抵扣的条款；
第六对于营改增税赋确实可能上升的企业，关注可能获得的财政扶持政策。”
来源：中国物业管理杂志 微信号ID:zgwygldyh
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