问：我公司是一家铁精粉生产企业，有两个选厂，近年来一直亏损，并欠下债权人乙5000万元的巨额矿石款，无钱偿还。去年，债权人乙与我公司商定，租用第二选厂五年，每年租金1000万元（含税），其中不动产租赁费298万元，动产租赁费702万元，均用所欠矿石款抵顶。请问，我公司应当怎样处理厂房、设备出租后的相关涉税事项？
某有限公司李英
答：关于承包承租经营纳税问题，税法早有明确规定。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令第362号）第四十九条规定：“除法律、行政法规另有规定外，承包人或者承租人有独立的生产经营权，在财务上独立核算，并定期向发包人或者出租人上缴承包费或者租金的，承包人或者承租人应当就其生产、经营收入和所得纳税，并接受税务管理。”《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）第十条规定：“单位租赁或者承包给其他单位或者个人经营的，以承租人或者承包人为纳税人。”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号）第十一条规定：“承包人以发包人名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人，否则以承包人为纳税人。”根据2016年5月1日实施的《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“财税〔2016〕36号”）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《营改增试点实施办法》）第二条的规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。同时，《国家税务总局关于修改<税务登记管理办法>的决定》（国家税务总局令第36号）第十条第（四）项还规定：“有独立的生产经营权、在财务上独立核算并定期向发包人或者出租人上交承包费或租金的承包承租人，应当自承包承租合同签订之日起30日内，向其承包承租业务发生地税务机关申报办理税务登记，税务机关发放临时税务登记证及副本”。
可见，依照上述法律、法规的规定，你单位第二选厂的承租人乙应当自行办理税务登记证，自行办理与承租相关的涉税事项。你公司需要按期将所欠承租人乙的矿石款转为租赁收入，依法纳税。依照“营改增”的不同阶段，会涉及不同的流转税政策。
如果你公司收取的租金是在2016年5月1日之前，则根据相关税收政策规定，出租房屋应缴纳营业税，而出租设备需缴纳增值税；如果你公司收取的租金是在2016年5月1日之后，则根据营改增税收政策的规定，无论是出租房屋，还是出租设备，收取的租金均应缴纳增值税。
对于出租设备取得的租金，按照税收政策规定，可根据设备购进或者自制的时间不同而采取不同的处理方法，计算并缴纳不同的税额。根据《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十二条“增值税税率”的规定，提供有形动产租赁服务，税率为17%。同时，根据财税〔2013〕106号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（六）“计税方法”的规定，试点纳税人中的一般纳税人，以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。需要指出的是，财税〔2013〕106号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条规定：一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税。一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
尽管2016年5月1日之后实施的财税〔2016〕36号文废止了财税〔2013〕106号文件，但在纳税人对外以有形动产为标的物提供的经营租赁服务方面的规定还是被沿用下来了。按照财税〔2016〕36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（以下简称《营改增试点有关事项的规定》）第一条的规定，即：一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人]有关政策“（六）计税方法”中明确：一般纳税人因在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同发生的应税行为可以选择适用简易计税方法计税。
对于房屋出租，在2016年5月1日之前收取租金的，仍然缴纳营业税；而在2016年5月1日之后收取租金的，则要依照营改增税收政策的变化，缴纳增值税。根据《营改增试点实施办法》后附的《销售服务、无形资产、不动产注释》销售服务中“租赁服务”的规定，租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。《营改增试点实施办法》第十五条规定：提供不动产租赁服务增值税税率为11%。
对于纳税人提供的不动产租赁服务，《营改增试点有关事项的规定》第一条第九项对此进行了明确。即：营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人]销售的不动产经营租赁服务，应区别不同情况进行不同的税务处理。
1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。
试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。
3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
在实际工作中，往往有些承租人因故不能自行办理相关的纳税事项，如：承租人是小规模纳税人或居民个人，一时不能办理增值税一般纳税人认定；一些特殊行业或国家限制扩大规模的行业，承租人不能或者很难办理环评或资质手续，等等。在这种情况下，承租人只能以出租方的名义进行生产经营活动。此时，可参照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）精神，将承租人乙的租赁生产经营视为你公司生产经营的一部分，以你公司名义对外经营、单独核算经营收支及利润、单独纳税，但对外应由你公司承担相关的法律责任，承租人乙支取承租经营税后利润时，如果是个人，可能还需要由你公司代扣代缴个人所得税。
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