为了给大家提供更优质的服务，华政小编将营改增推行以来全国各省市国税局的问答进行了汇总，并且按照行业进行了筛选，主要分为建筑业、金融业、房地产业、生活和现代服务业以及综合性问题，供大家进行参考学习。本周我们将主推北京市政策，欢迎大家持续关注哦~
北京市国税局
营改增热点问题答疑集锦之房地产业
1.“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”，该企业在填写营改增税负分析测算明细表时，只有11%和5%的税率，没有3%的预征率，请问如何填写？
答：预收款部分预缴的增值税纳税义务未发生，因此不填写税负分析测算明细表。
2.房地产企业销售老项目（现房）收到的房款是否需要预缴增值税？
答：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，按照3%的预征率预缴增值税。
3.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目按照规定一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，请问预缴税款和进行正常的纳税申报有无先后顺序？
答：先进行预缴税款，按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定的纳税义务发生时间进行纳税申报时，可抵减已预缴税款。
4.销售取得的房产，销售价格低于取得价格如何开具发票？差额征税扣除金额能大于销售金额吗？
答：没有政策规定不可以。如情况属实，可据实开具发票，据实享受差额扣除。
5.营改增之前开具了购房人为A的地税发票，营改增后因为购房资格问题，需要重新开具购房人为B的发票，这种情况能否开具增值税普通发票？
答：纳税人2016年4月30日前已经开具的地税发票在5月1日之后需要退票的，不得再开具地税发票。纳税人应先将需要退票的发票全联次收齐，对于需要重现开票的，税务机关对新开票税额和原开票税额进行清算，多退少补。已缴纳营业税的部分可开具零税率增值税普通发票。
6.房地产企业支付的土地价款，未取得政府部门开具的土地价款票据，能否从当期的销售额中扣除？
答：不可以。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2的规定，扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
7.房地产企业只负责拆迁、平整土地，是否按建筑业征税？
答：是的。属于建筑业--其他建筑服务。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附：《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。
8.房地产企业销售自行开发的不动产收到预收账款后是否需要申报缴纳增值税？如何计算应纳税款？
答：根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
9.营改增后，一般纳税人5月1号以前自建一房屋，但在5月1号以后竣工，竣工后欲出租，能适用简易计税方法吗？
答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以适用简易计税。
10.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目与纳税人转让其取得的不动产，预缴税款的税务机关相同吗？
答：不相同。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，应向主管国税机关预缴税款；纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴税款。
11.一般纳税人销售自行开发的房地产项目如果无法划分取得的进项可以抵扣吗？
答：根据国家税务总局公告2016年第18号规定：“第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）”。
12.营改增后，二手房交易计税价格的核定由国税局还是地税局负责？
答：营改增后，二手房交易计税价格的核定仍由地税局负责办理。
13.某企业为房地产开发公司，在2016年4月30日收到的预收账款是在国税申报还是在地税申报？
答：在地税申报。
14.我公司为小规模纳税人，每年只有房屋租赁一项业务，开票量小，国税部门是否可以办理代开房租发票业务？
答：纳税人确实开票量小的，税务机关可以为其代开发票。
15.营改增纳税人，有设计服务的业务，之前发票的月领用量是15份，进行建筑业的营改增时办理了发票增量，领了营改增的发票，规定5月1日前不能开建筑业的增值税发票，但是设计服务的发票用完了，可以使用新领的票吗？
答：可以使用。
16.营改增后，小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作？
答：房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限，按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
17.营改增后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报都怎么操作？
答：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照增值税纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
18.房地产开发公司在本市跨区县从事的房地产开发项目，营改增后应在哪里申请办理防伪税控设备及领用发票？
答：应该在机构所在地办理。
19.房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？
答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。
20.房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准？
答：以开工日期为准。根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
21.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后有什么处理办法？
答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
22.营改增后，个人销售北京的二手房，税负变化大吗？如何缴纳增值税？
答：税负基本保持一致。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
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