按：房地产市场前几年不温不火，横盘整理一段时间，但总有不少先知先觉、财力雄厚的开发商嗅到了未来行情，于是将开发产品转为自用或出租，部分产证办在自己名下，现在霸都合肥牛气冲天的房市行情，开发商们又蠢蠢欲动，要在牛市的山顶上卖给投资客或刚需。
转为固定资产（或投资性房地产，以下简称转固）的开发产品常见的有所属项目未清算及所属项目已清算的两种情况，未清算的项目也有新房、旧房之分，已清算的尾盘，看上去好象也是旧房，这些房产再次进入二手市场（姑且称二手市场吧），如何申报土地增值税？按新房政策还是旧房适用税收政策呢，本文以下分别以案例阐述土地增值税如何计征。【房企财税微信：fdccspx】
限于篇幅，仅讨论楼盘位于合肥市的开发产品转固的住房出售计征土地增值税问题，且不考虑现实中售房者仅得净价，税费由购房人承担的情况。
一、所属项目未进行土地增值税清算的情况
案例：某开发商开发住宅，已售一半，其余每套房产证办在公司名下，主管地税局已按规定将其列入可要求清算的对象且纳入评估管理，但未下达清算通知，房产从建成到办证再到本次出售不足半年，房产未使用（实地查看核实发现此房未出租，亦无水电消费记录）如何缴纳土地增值税呢？
（一）首先判断是新房还是旧房
新房计征土地增值税模式是预征、清算、清算后再出售有关政策计征或核定征收；旧房按发票加计、评估计征、核定征收有关政策计征。
旧房的判断标准
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
各地方规定并不相同，例如《广西壮族自治区财政厅、自治区国家税务局、自治区地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(桂财税字[1995]第28号)规定：凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。
《安徽省地方税务局关于明确房产税、土地增值税等税种若干政策问题的通知》规定：“七、土地增值税旧房应怎样界定
凡是已使用一定时间达到一定磨损程序的房产均属于旧房。并应包括：1、新建成的房产使用时间满一年的，在转让时应作为旧房；2、购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房；3、个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作为旧房。”
如果依据上位法优于下位法的原则，应按照财税字[1995]48号规定实施。条款中明确了新旧界定标准，在于是否使用一定时间或达到一定磨损。以此推断，属于新房。
但财政部授权“由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定”，那就按本地的政策认定吧。用安徽的政策，不能判断是旧房，不符合旧房条件则应按新房征税。
（二）特殊的“新房”可适用的政策分析
实务中，交易双方要到地税局办理过户的办税手续，因为是纳入可清算评估管理的范围，假如主管地税局此时下达清算通知，开发商在收到清算通知之日起90日内办理清算手续，主管税务机关受理清算手续后，30日内予以审核并下达《土地增值税清算审核表》，企业申报清算到税务局清算审核这个流程走完，少则1个月，多则4个月。因此耽误购房人办理过户，那一定会被人投诉，基层税务局吃不了兜着走。
可见即使是新房，且可清算但未清算，也不能此时清算。
针对此种情况基层税务局可选用的方法，概括起来有以下几种：一是按收入预征，二是按收入核定征收，三是按旧房有关土地增值税政策计征。
三种征收方式哪种更符合实际，更符合法理，以下简要探讨。
1、预征土地增值税，但法律依据有瑕疵
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第十六条规定：“ 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
可见全部竣工结算前转让房地产取得的收入应该预征土地增值税。竣工后且已转自用，故采取预征在适用法定依据上有瑕疵。【房企财税微信：fdccspx】
2、核定征收
可以核定征收的依据列举如下：
《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定；
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)规定：“应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理；
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号) 规定：“房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”；
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：“对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。”
本案中，纳税人属于“可要求清算”的纳税人，主管地税局已纳入正常管理，纳税人无违反本文引述的法律、法规的相关条款，地税局征收土地增值税时适用核定征收对开发商显然不利。
3、按旧房征收土地增值税
（1）收入的确认
合肥市地税局对二手房税收征管，辅以存量房评估系统确定转让收入，该系统根据交易房产的区位、楼层、朝向、建筑时间、结构等给出评估参考价，与交易价或合同价比对，就高不就低，价格高者作为应税收入，营改增后，由地税局代征，计税价格与增值税计税价一致。
（2）计征土地增值税时的扣除项目
a.按发票价款扣
有发票的按发票金额及其加计扣除，每年加计5%，具体如下：“可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”（财税[2006]21号）。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年” （国税函[2010]220号）。
按发票所载金额扣除，不适用本案，因为本案房产不属于购入、接受捐赠、抵债等情况，开发商无法提供原始发票。
b.按评估价款扣除
不能提供发票的，可以由纳税人提供评估报告，按评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除。评估价格须经当地税务机关确认，地税局在征收工作中，只要评估公司符合资质、评估结论符合常规，通常会采纳，但重置评估是要第三方公司出具，是由纳税人委托的付费评估,土地价款不在评估价内，如果纳税人不能提供土地价款凭证，则不能计算扣除土地价款（财税字〔1995〕48号）。
针对本案的特殊性，实务操作中，发生的销售继续按照预征率进行计算征收的情况较多；经纳税人同意，也有按核定征收的情况；也出现过按评估价适用旧房政策的情况。土地增值税相关政策的更新赶不上新生事物的变化，同一现象在不同的地税局，就因操作人员不同的解读出现不同的征收方式。【房企财税微信：fdccspx】
二、清算时未转让，清算后销售的情况
案例：合肥某开发商开发的楼盘，已于2012年12月申报清算土地增值税，经主管地税局审核的清算时单位面积的成本2600元。公司捂盘惜售，将100套的产权证办在公司名下，经核实，未出租，未用于办公，无水电消费记录，
2016年8月5日，销售住房10套，自开增值税普通发票，一房一价，销售面积共1000平方米，总售价（不含税）1500万元。
分析：本案中无论征纳双方都不能适用旧房有关土地增值税政策，作为大厅工作人员理应作出职业判断，对在管户房地产企业，应该咨询业务科该户项目是否已清算，如果属于已清算的项目出售，则不能选择按旧房政策征收土地增值税，应该适用国税发[2006]187号文规定。
国税发[2006]187号文规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。”【房企财税微信：fdccspx】
该款规定，笔者理解有两层含义：一是纳税人自行申报，但要按187号文件本款规定的申报，而不能变通适用旧房政策，通过中介公司提供重置评估有意低报少报土地增值税，；二是纳税人申报时，收入按实际收入计算，准予扣除按本次转让的面积乘以清算时的单位面积成本费用计算。不再额外扣除其他新增成本费用和税金。
计算如下：
1、收入=1500万元。
2、扣除成本费用=1000×0.26=260万元。
3、增值额=1500-260=1240
4、增值率=1240÷260=4.78=478%
5、适用税率60%的税率
6、应申报土地增值税=1240×0.6-0.35×260=744-91=653万元。
本案例中，清算后的项目出售发生在营改增后，但扣除仍按营改增前的单位成本费用扣除，在国家没出台新的土地增值税清算政策，对企业也是利好。
以上案例纯属虚构，以上观点纯属个人观点，与本人任职单位无任何关系。
2016年8月4日 于合肥来源：助税网
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