其他个人出租不动产如何缴纳增值税

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赵东方沈阳城市公用集团有限公司

 

       增值税法规中的“其他个人”是指自然人，那么关于自然人出租不动产如何缴纳增值税呢？

       一、根据国家税务总局公告2016年第23号第六条第（四）款规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

      【例1】王某在沈阳某区有精装修住房一处，面积为140平方米，将此处房屋出租给一公司，双方合同约定租期1年，采取预收款方式支付租金，年租金240000元（月租金20000元）。

       二、根据国家税务总局公告2016年第53号第二条规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

       例2：王某在沈阳某区有精装修住房一处，面积为140平方米，将此处房屋出租给一公司，双方合同约定租期1年，在承租6个月后一次性支付全年租金，年租金240000元（月租金20000元）。

        实际上53号公告是对23号公告的一个补充，一次性收取租金形式出租不动产包括采取预收款形式出租不动产。在实务过程中存在先预收租赁款，也可能租赁房屋到期后收取租金，还可能中途收取租金等方式。

       三、小微企业免税政策：

       增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

       例1、例2中的出租人王某取得的对应的租赁期内平均分摊月租金不超过3万元，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

       四、主管税务机关：

       根据财税【2016】36号第五十一条规定，营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

       根据上述文件规定其他个人出租不动产的主管税务机关应为不动产所在地的地税机关。

       五、发票代开管理：

       根据税总函【2016】145号规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。申请税务机关代开增值税专用发票地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。

       根据上述文件规定，如果其他个人申请代开增值税专用发票的必须缴纳增值税税款后税务机关方可代开。如果享受且符合小微企业增值税免税优惠政策的只能申请代开增值税普通发票。（提供何种发票应根据租赁双方协商决定）

       六、应纳税款的计算：

       根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）的规定，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

       出租住房：应纳增值税税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%；

     【例3】王某出租非住房，每月取得租金收入40000元，增值税征收率为5%，其每月应纳增值税为40000÷（1+5%）×5%＝1904.76元。

出租非住房：应纳增值税税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%。

      【例4】王某出租住房，每月取得租金收入40000元，其每月应纳增值税为40000÷（1+5%）×1.5%＝571.43元。

       七、关于其他个人出租不动产预收租金收入跨2017年度免征增值税的问题

       答：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，在预收款对应的租赁期内平均分摊后，2017年12月31日前的租金收入可享受小微企业发生应税行为的月销售额不超过3万元免征增值税的优惠政策。

       2018年1月1日后的租金收入可享受个人发生应税行为的月销售未达到2万元增值税起征点免征增值税的优惠政策。相关优惠政策调整后，按调整后的时间标准执行。

 

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