转自:正则咨询
直接转让土地使用权土地增值税的扣除比较特别,与转让新建房扣除有所区别。这是土地增值税特性在税制中的应用和体现。
直接转让土地使用权,计算土地增值税时扣除规定听起来不是十分合理,但仍然值得一说,将事情弄清楚。
即:直接转让土地使用权情形不同,计税时扣除项目不同;与转让新房相比,两者计税时的扣除差异比较大。
根据《土地增值税宣传提纲》(国税函发〔1995〕110号),直接转让土地使用权的,其土地增值税扣除政策如下:
(一)对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
(二)对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20 %以及在转让环节缴纳的税金。这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
按上述政策,直接转让土地使用权分两种情形:
一是取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的;
二是对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的。取得土地使用权后未进行任何开发即转让的,计算土地增值税时可以扣除项目仅有两项:取得土地使用权所支付的金额和与转让房地产有关的税金。
取得土地使用权投入资金将生地变为熟地转让的,也就是对土地进行了不同程度的开发再转让,在计算土地增值税时可以扣除的项目有四项:取得土地使用权所支付的金额、土地开发成本、土地开发成本加计扣除和与转让房地产有关的税金。
转让新建房扣除,可以扣除的项目一共五项:
取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、加计扣除和与转让房地产有关的税金。
转让新建房与直接转让土地使用权扣除有两个方面的差异:
一是开发费用扣除不同。
转让新建房计算土地增值税时,开发费用按规定扣除,但直接转让土地使用权的,无论是取得后开发的还是未开发的,计算土地增值税时不能扣除开发费用,也就是即使为取得土地融资而发生利息支出、管理费用,或者为销售土地使用权发生销售费用等,都不能在计算土地增值税时扣除。
二是加计扣除的不同。
转让新建房的,取得土地使用权所支付的金额可以作为加计扣除的基数,但直接转让土地使用权的,取得土地使用权所支付的金额均不能作为加计扣除的基数。
总的来说,直接转让土地使用权计算土地增值税的扣除项目少,而且取得土地使用权所支付的金额不能加计扣除。这些扣除规定导致直接转让土地使用权的增值率比较高,税收负担也比较重。
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