【问题一】房地产企业拍得一块地，土地出让金及拆迁费用1个亿，一次性开发，盖A、B两座公寓和一个商业楼，工期两年，现开始对外销售。A、B座的占地面积共1000平米，商业2000平米，请问A和B如何分摊土地价款？
答：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
上述“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
房开企业一次性购地，一次性开发应按照上述公式计算允许扣除的土地价款。
需要提醒的是，在当期允许扣除的土地价款公式中，对分母“房地产项目可供销售建筑面积”，各地执行口径不同，一种是房地产项目可供销售面积不得扣除用于出租和自用面积；另一种是房地产项目可供销售面积不包括用于出租和自用面积，两个口径结果大相径庭。在减税的大背景下，笔者同意第二个口径，即房地产项目可供销售面积不包括用于出租和自用面积。
【问题二】《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）中的“当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积"如何理解，如果100平米的房子，房款只付80%，纳税义务产生，那么对应面积按100还是按100*80%？
答：按照财税【2016】36号文件规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
“如果100平米的房子，房款只付80%……”房开公司采取预收款方式销售其自行开发的房地产项目，收到预收款时并非纳税义务发生时间，其收到的预收款不计入当期申报销售额。因此，房开企业预缴增值税时，不得从销售额中扣除土地价款。
政策依据：
1.《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
2.《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）
3.《营业税改增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）
