【原创】物业公司该如何确认收入？

在实务中，一些物业公司由于对收入确认的不准确造成企业收入忽高忽低、利润率不稳定，细究这种不准确的原因一方面是人为操控收入避税的缘故，另一方面是混用权责发生制和收付实现制。在笔者经历过的咨询案例中，这种情况较为普遍，那么今天就来研究一下物业公司究竟该如何确认收入？

一、物业公司收入类型

物业公司作为服务行业的细分市场，有其一定独特性，大致可以将物业公司的收入分为四类：一是物业收入，包括物业费、电梯费、垃圾费及其他收入；二是水电、暖气及燃气收入；三是不动产租赁收入，包含住房租赁、商铺租赁、车位租赁、广告位租赁及其他场地租赁收入；四是零星收入，包括维修收入、售卡收入等。

二、收入确认的二个误区

1、开票就要确认收入。对一些物业公司而言，只要企业开票就要确认收入，其实这是一个很大的误区，开票与增值税的纳税时间有关，而确认收入无论是会计上还是企业所得税上都是按照权责发生制来确认的。

2、收款就要确认收入。物业公司是否收到款项就要确认收入呢？这里面有两个误区，一是收到款项很可能是一次性收到多个期间的收入，需要分期确认；二是物业公司收到比如装修押金、门卡押金等，本身性质不属于收入，在收到时只能做挂账处理。

三、四类收入确认规则

四类收入确认需要遵循权责发生制，即属于当期的收入，不论款项是否收取，均作为当期的收入；不属于当期的收入，即使款项已经在当期收取，均不作为当期的收入。

1、物业收入。此类收入是物业公司主营业务收入，应该按照收益期间，采用平均方法均匀计入物业公司收入，同时确认对应的直接成本费用。

2、水电、暖气和燃气收入。此类收入不是所有物业公司都有，一些地产公司在将项目移交给物业公司前已经将水电、暖气和燃气表安装过户至业主名下，由业主直接缴纳给水厂、电力公司、暖气和燃气公司；而水电、暖气、燃气表在物业公司名下，则需要按照转售处理，向物业公司收取的款项确认收入，支付给水电暖燃气公司做对应成本。具体确认规则如下：

3、不动产租赁收入。不动产租赁收入按照收费对应的租赁期间均匀确认收入，一次性取得临时不动产收入（期间不跨月），应在收取的当月一次性确认收入。

4、零星收入。物业公司收取的一些临时零星收入，一般金额较小、服务周期短，可在收取时一次性确认收入。

物业公司本身业务并不复杂，只要按照权责发生制的原则，确认好每一类收入的取数规则，并与业务部门保持沟通和票据传递，是完全可以做到准确确认收入。