问题描述
我公司有一个老项目，其中有两栋楼是2016年4月30号以后拿到的《建设工程许可证》，现在业主要求开具房屋销售发票，请教一下我是按老项目开发票？还是按新项目开发票？按11%?10%还新税率9%开？土增税怎么办？是不是也要分开核算？
专 家 回 复
根据您的描述，贵公司房地产新、老项目的时间界定标准为：
1、《建筑工程施工许可证》上注明的合同开工日期，则以注明开工日在2016年4月30日之前为老项目，2016年4月30日之后是新项目。
2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的为老项目，2016年4月30日以后为新项目。
因此，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，有两种计税方式：一是采用一般方法计税方法按10%的税率开具增值税发票。二是选择采用简易计税方法，以当期销售额和5%的征收率计税。
一般纳税人销售自行开发的房地产新项目按照10%开具增值税发票。采用一般计税方式，销售自行开发的房地产项目，如果纳税义务发生时间产生在2019年4月1日之后，新项目按9%开具增值税发票。
另外，如果贵公司是分期开发，分别项目取得《建筑工程施工许可证》，土地增值税的清算按项目分别核算，但各个地方在执行上口径也不一致，建议以当地执行口径为标准。
政策分析
1、《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
2、《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）
一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。
九、本公告自2019年4月1日起执行。
3、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006] 187号）
第一条，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”
来源：中税网
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