法院裁判引起的不动产物权变动有关税务案例探析 2017-08-21 来源：广东地税微刊 作者：孙涛 从发生的原因来看，物权变动的原因大致可以分为两类，一类是基于法律行为（如买卖）引起的物权变动，另一类则是基于法律规定、法院判决、继承等法律行为以外的原因引起的物权变动。在税收实务中，后一类中涉及法院裁判的不动产案件比较复杂，不动产权属变动是否属于应税行为往往难以把握，本文结合案例尝试简单进行分析。 一、案件的类型及定性 （一）不动产确权判决案件 案例1：丘某实际出资，以父亲的名义从某开发商处购买了一套住宅，与父母约定房产归丘某所有，丘某也一直独占该房产。后其父亲去世，因丘某父亲的其他法定继承人（丘某的母亲及兄妹）不配合丘某办理权属过户，丘某向法院起诉要求确认房产归其所有，法院判决支持其诉求。法院后发出执行通知书要求税务部门办理涉税手续。税务部门对是否按继承进行税务处理意见分歧。 分析：本案属于典型的借名登记案件，同一房屋在法律物权与事实物权发生分立或冲突的情况下，法院有两种处理思路：物权确认纠纷和委托合同纠纷。第一种思路认定的纠纷案由是物权确认纠纷，性质上属于确认之诉，当事人的诉讼请求是要求确认诉争房产归事实物权人所有，性质上属于物权请求权，不动产登记时进行的是更正登记，第二种思路认定的纠纷案由是委托合同纠纷，性质上属于给付之诉，诉讼请求是要求受托人将诉争房屋过户登记到委托人名下，性质上属于债权请求权，不动产登记时进行的是变更登记。 本案是确权之诉，诉争房屋本来就属于丘某所有，并非通过法院判决将房屋所有权从其父转移至丘某，更不是丘某通过继承方式获得的。税务部门不应按照继承来进行处理。而按照委托合同纠纷处理思路，法院的判决虽未直接产生物权变动的效果，但进行的变更登记实际上是以物抵债，即先由丘某父亲的法定继承人继承该房产，再以房产份额清偿债务。 （二）法院裁定不动产拍卖案件 案例2：2014年1月B公司通过法院拍卖拍得一块土地（法院同月送达拍卖裁定），因被拍卖人A公司原因，2015年3月B公司才取得该地块的产权证。对A公司的土地使用税纳税义务发生时间如何掌握？ 分析：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。因此该问题实际上取决于土地使用权什么时间发生变动。 物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。” 依照民事诉讼法的规定，地方各级法院作出的、法律允许上诉的一审判决，当事人未在上诉期内提起上诉的，上诉期限届满，判决即发生法律效力。因此，此类判决引起的物权变动生效的时间应为上诉期限届满之日。最高人民法院作出的一审判决、中级以上法院作出的二审判决和地方各级法院作出的不准上诉的一审判决，一经送达立即生效。因此这类判决引起的物权变动生效的时间应为判决送达之日。此外，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，不动产、有登记的特定动产拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。 因此，2014年1月B公司已取得该地块土地使用权，权属也不存在争议。按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）中的“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末”的规定，A公司土地使用税要缴纳到2014年1月，B公司应从2014年2月开始缴纳土地使用税。 但如果被拍卖的是房产，按照财税〔2008〕152号的规定，A公司房产税土地使用税仍缴纳到2014年1月，但按照《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）中“购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税”的规定，B公司应从2015年4月缴纳房土两税。这样在2014年2月至2015年3月，房土两税就存在征收空档期。 案例3：2016年2月自然人C以买家付税方式通过法院拍卖拍得一套房产，2016年5月法院裁定确认房产所有权转移，应征收增值税还是营业税？ 分析：虽然2016年5月法院裁定房产所有权发生变动，但拍卖行为已在5月以前完成，拍卖款也在5月以前收齐，按照营业税的规定，已发生营业税纳税义务。因为销售不动产营业税纳税义务发生时间并不是根据权属变动时间来确定的。按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号的规定，只有未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，不动产权属变更的当天才发生增值税纳税义务。而拍卖成交协议是典型的书面合同，有约定付款时间的。因此不能认为应征收增值税。 （三）不动产买卖合同被法院判决无效 案例4：法院认为自然人D销售某二手房屋给E时存在欺诈行为，判决销售无效。房产从E名下重新过户给D时是否按二手房销售进行税务处理？ 分析：法院宣告合同无效的判决也为确认判决。法院判决确认合同无效，基于无效合同所发生的所谓物权变动亦为无效，即物权未曾发生过有效的变动。因此之前无效物权变动征收的税收也要进行退税。《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)就规定：“对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。” 因此房产重新恢复到D名下也不应按交易处理。 （四）法院调解抵债案件 案例5：G公司向法院起诉其债务人F公司，2016年5月法院出具民事调解书（同月生效），F公司以名下某商铺抵偿债务，但F和G一直未办理过户手续，该商铺房产税和土地使用税纳税人是谁？ 分析：按照最高人民法院的观点，以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并未产生物权权属的变动。在调解书生效后，当事人仍要持调解书办理交付和过户登记，抵债物方发生物权变动。因此该商铺所有权人仍是F，应由F缴纳房土两税。 （五）共有析产案件 案例6：徐某夫妇离婚案件中，某法院判决认定登记在某非公司制单位H名下的房产为徐某夫妻共有财产，并要求将房产过户到徐某个人名下。H是否需缴纳流转税和土地增值税等税费？ 分析：在法院判决已生效的前提下，诉争房产权属人已被法院认定为徐某夫妇共同财产，然后因为离婚房产过户到徐某个人名下，只涉及夫妻共同财产分割至其中一方的问题，不涉及所有权从H变动到徐某的问题，因此应按夫妻析产进行税务处理。 案例7：经法院调解，法院解除蔡某和女友刘某共同购买某房产的协议（该房产二人已居住多年，但二人之前并未约定共有方式和出资额），房产由蔡某所有，蔡某向刘某支付11万作为补偿。在办理房产过户前，税务部门是否应按照房产交易核价系统的核定价对刘某转让一半房产份额进行征税？ 分析：物权法第一百零三条和一百零四条对推定按份共有和如何确定按份共有份额情况进行了规定，因为蔡某和刘某不具有家庭关系，双方未约定共有方式，也未约定份额，出资额也无法确定，应认定为等额共有。法院认定的11万转让价款虽然较市场价低，但属于正当理由，税务部门不应再进行调价。 二、小结 以上几个税务案例其实属于法院裁判引起的物权变动在税务上的反映。案例1、4、5、6、7涉及物权是否变动问题，案例2和3涉及不动产物权变动时间问题。要解决类似的税务案例，需要掌握以下几点： 1.了解法院作出的法律文书的形式以及判决类型。实践中，人民法院作出的法律文书包括判决、裁定、决定、调解书以及各种命令、通知等，其中判决又可以分为给付判决、确认判决和形成判决。确认判决只是判断当事人是否享有所争议的物权，并不改变既存物权关系。所谓形成判决，是指变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如分割共有财产的判决。给付判决也没有使既存的法律关系发生改变，而只是经由法院判决实现当事人既存的法律关系，具有执行力而不具有变更权利义务关系的形成力。 2.能够直接引起物权变动的判决仅限于形成判决和执行程序中的抵债和拍卖裁定。给付判决、确认判决以及各种命令、通知等，都不能直接引起物权变动。确认所有权归属和确认合同无效案件都会导致不动产的更正登记，不涉及房产转让，但重新办证时权属人应缴纳契税。 3.直接引起物权变动的判决和裁定必然涉及权属变更，涉及到销售不动产或视同销售等应税问题。但涉及夫妻析产等情况时，部分税种存在税收优惠政策。 4.引起物权变动的法院裁判文书的生效时点是权属转移时点。权属变动后，权属不存在争议问题，房土两税纳税人和纳税义务发生时点也相应可以确定。 5.涉及不动产给付的判决，虽然不直接引起物权变动效果，但双方本来就存在交易或赠与等民事关系，在过户办证前应申报缴纳相关税费。 2017-08-21 来源：广东地税微刊 作者：孙涛
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