来源：小伟税事
一、开发产品总成本的核算
(―)计算总成本的原则
房地产企业在计算成本核算对象开发总成本时，应重点关注以下几点：
房地产企业在结转完工开发产品成本前，确认开发总成本的完整性，防止归集的开发成本发生重大遗漏。
在复核开发成本的完整性时，重点关注报批报建项目和项目后期待建的公共配套设施。如有应付未付的报批报建项目开发成本的，应根据相关建设合同和预算标准等规定进行预提。对应在本期分摊的公共配套设施等成本支出，应该按照成本分摊原则进行预提。
对于本期发生的应该由前期、本期或后期项目分摊的支出，应该按照权责发生制原则作待摊处理。
(二）成本预提
公共配套设施成本的预提
预提范围：非营利性公共配套设施将发生的费用可以预提。营利性公共配套设施将发生的费用不得预提。
预提条件：房屋与公共配套设施非同步开发（有前有后、穿插进行）；先建房屋，后建公共配套设施。
预提时间：应在结转房屋等开发成本时预提。
预提依据：拟建公共配套设施的预算成本或计划成本。
式中，应负担公共配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋和营利性公共配套设施。开发产品成本的预提
(1)预提范围：会计期末，当开发产品符合确认收入条件时，必须确认取得的销售收入，并结转销售成本。如果此时项目决算工作尚未完成，就需要对开发产品成本进行预提。自持经营用途开发产品和投资性房地产投入使用时，也需要确定原值，对发生的成本支出进行预提，并计提折旧。
预提时间：一般在确认收入或资产投入使用时预提。
预提依据：由企业预算或成本部门根据成本预算结合实际成本发生情况确定。
报批报建费用的预提
应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
预提费用的核算
成本预提通过“应付账款——预提费用”科目核算。该科目核算按权责发生制原则计提的，应由本期受益、受益对象承担的已经发生或将要发生但尚未结算或支付的成本、费用。成本结算完毕后，可对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及开发产品成本进行调整，对已经计提的折旧则不再调整。
发生预提情况时，按预算成本或相关合同，借记“开发产品”科目的相应明细科目，贷记“应付账款——预提费用”科目。实际发生时，借记“应付账款——预提费用”科目，贷记“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目。实际结算时，按实际结算大于预提成本之间的差额，借记“主营业务成本”“投资性房地产”“库存商品”等科目，贷记“银行存款”“应付账款——应付工程款”等科目；按实际结算小于预提成本之间的差额，借记“应付账款——预提费用”科目，贷记“主营业务成本”“投资性房地产”“库存商品”等科目。
(三）成本核算对象总成本计算表
成本核算对象的成本归集完后，需要确定哪些成本核算对象是可售的开发产品，哪些不是可售的开发产品。
不可售开发产品的成本核算对象就是非营利性公共配套设施，其发生的各项费用支出属于待分摊公共配套设施成本（共同成本），归集的成本按照受益原则和配比原则分摊到可售开发产品中。
房地产企业在结转开发产品成本时，先通过成本的归集和分配.确定各成本核算对象的开发总成本，然后，再将不可售开发产品的成本核算对象中归集的成本按照规定的分摊原则分摊到开发产品中，最终确定开发产品的开发总成本。在实际操作中，房地产企业一般采用成本核算对象成本明细表来完成这一过程（如表所示）。
二、结转完工开发产品成本
开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，编制开发产品成本明细表，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，使用的面积要和测绘部门出具的实测面积一致。
开发产品的分类要根据核算对象的划分确定。开发产品成本明细表作为开发产品成本结转的依据，结转时借记“开发产品”科目的相关明细科目，贷记“开发成本”科目的相关明细科目。“开发成本”科目的期末余额反映在产品的实际成本。
(一）开发产品的会计科目设置
房地产企业的产成品通过“开发产品”科目核算。开发产品是指建造完成后以备出售、出租的房地产。
为区分不同用途和类型开发产品的成本，实现不同开发产品的销售收入和发生的成本准确配比，应该按照开发产品的不同类别在“开发产品”科目下设置二级明细科目，在明细科目下按照项目，分期、分产品进行辅助核算。如，“开发产品——甲项目——二期——普通标准住宅”“开发产品——乙项目期——公寓”。
房地产企业经营过程中对开发产品短期（一般不超过一个年度）临时或暂时出租的，不计提该开发产品的累计折旧。
(二）开发产品成本明细表
开发产品成本明细表的格式如表所示，单位：元。
结转开发产品成本会计期末根据收入确认原则，按开发产品种类确认实现的销售收入，同时根据实现的销售面积结转相应的开发产品成本。
结转的已实现销售开发产品成本=实现的销售面积×该开发产品单位面积成本
结转已实现销售开发产品的成本时，相应的账务处理为：借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。结转成本时，编制开发产品成本明细表，该表详细记录实现销售的开发产品成本，作为记账凭证的附件。
(一）开发产品销售成本明细表
应根据开发产品的种类，编制销售的开发产品成本明细表，每月末统计一次。
开发产品销售成本明细表如表所示。
(二）成本差异的账务处理
开发产品成本结转完后又发生成本支出的情况下，会造成开发产品的账面成本与实际成本不符，两者的差异称为成本差异。
在发生差异的开发产品已经全部销售的情况下，成本差异额记入“销售费用——其他”科目；在没有全部销售的情况下，发生的成本差异额先通过“开发成本”科目归集，然后转入“开发产品”科目，调整剩余开发产品成本，重新计算未售开发产品单位面积成本。
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