房地产开发商开发无论是开发住宅还是纯商业综合体，商业部分或者销售、或者自持，均不同程度涉及各种税费，下面就商业部分几种模式需要缴纳哪几种税费进行浅析：
第一类、房地产开发公司自行销售；
1、增值税
2、土地增值税（三分法或两分法，属于非普通住宅或其他，无法享受普通住宅增值率低于20%免税优惠政策）
3、城建税以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）
4、教育费附加以增值税为计税基础，税率为 3%
5、地方教育费附加以增值税为计税基础，税率为 2%
6、印花税：万分之五
7、企业所得税
第二类、房地产开发公司自持物业，自用自营的模式；
1.增值税：不交纳。
2.城市建设维护税：不交纳。
3.教育费附加税：不交纳。
4.地方教育费附加税：不交纳。
5.房产税：年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
第三类、房地产开发公司自持商业，自行出租的模式：
1.增值税分三种情况：
一般纳税人
老项目：可选择简易 5% 法律依据：财税[2016]68 号
新项目：一般计税 9% （2019年4月1日起）法律依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68 号
小规模 无限定 简易计税 5% 法律依据：财税[2016]68 号
2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）
3.教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 3%
4.地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 2%
5.房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％（深圳只按从价计征）
6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
7.印花税：合同价款的千分之一缴纳。
8.企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
第四类、、房地产开发商业，交由商业运营公司管 理的模式,分三种情况：
（一）委托商业运营公司出租，并向商业运营公司支付管理费的模式：
1.增值税分三种情况：
一般纳税人
老项目：可选择简易 5% 法律依据：财税[2016]68 号
新项目：一般计税 9% （2019年4月1日起）法律依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68 号
小规模 无限定 简易计税 5% 法律依据：财税[2016]68 号
2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）
3.教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 3%
4.地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 2%
5.房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％（深圳只按从价计征）
6.土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
7.印花税：合同价款的千分之一缴纳。
8.企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
（二）委托商业运营公司出租，并向商业运营公司支付管理费的模式：
1. 开发公司涉税如下：
（1）增值税分三种情况：
一般纳税人
老项目：可选择简易 5% 法律依据：财税[2016]68 号
新项目：一般计税 9% （2019年4月1日起）法律依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68 号
小规模 无限定 简易计税 5% 法律依据：财税[2016]68 号
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）
（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 3%
（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 2%
（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％（深圳只按从价计征）
（6）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。
（8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
2.商业运营公司涉税：
商业运营公司代开发公司出租物业(以商业为例），向开发公司开具发票并收取中介服务费，
按商务辅助服务--经纪代理服务纳税。商业运营公司如为一般纳税人税率为 6%，如为小规
模纳税人征收率为 3%。
（三）出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式：
1. 开发公司涉税如下：
（1）增值税分三种情况：
一般纳税人
老项目：可选择简易 5% 法律依据：财税[2016]68 号
新项目：一般计税 9% （2019年4月1日起）法律依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68 号
小规模 无限定 简易计税 5% 法律依据：财税[2016]68 号
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）
（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 3%
（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 2%
（5）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入×12％。
（6）土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
（7）印花税：合同价款的千分之一缴纳。
（8）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
2.商业运营公司再出租涉税：
（1）增值税分三种情况：
（1）增值税分三种情况：
一般纳税人
老项目：可选择简易 5% 法律依据：财税[2016]68 号
新项目：一般计税 9% （2019年4月1日起）法律依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68 号
小规模 无限定 简易计税 5% 法律依据：财税[2016]68 号
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）
（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 3%
（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 2%
（5）土地使用税：
应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
（6）印花税：合同价款的千分之一缴纳。
（7）企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
此模式比房地产公司直接对外出租，就房产税而言有所降低；但就增值税而言，一般纳税人的商业运营公司租入房地产企业自持物业（商业）的租赁时点，应注意把握在 2016 年 4 月30 日前，再出租才可能选择简易计税方法按 5%交纳增值税；否则按一般计税方法 9%交纳增值税。
房地产出租自持物业是以新老项目为标准，选择增值税计税方法的；商业运营运租入资产再出租，则以租入的时间为标准，选择增值税计税方法的。
（四）将自持商业，投资给商业运营公司（以房地产全资子公司为例)，由商业运营公司经营的模式：
1.开发公司涉税如下：
（1）增值税分三种情况：
老项目：可选择简易 5% 法律依据：财税[2016]68 号
新项目：一般计税 9% （2019年4月1日起）法律依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68 号
小规模 无限定 简易计税 5% 法律依据：财税[2016]68 号
（2）城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）
（3）教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 3%
（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 2%
（5）印花税：合同价款的万分之五缴纳。
（6）土地增值税：以对应增值率计算交纳。
（7）企业所得税：如符合《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》2015 年第 40 号公告的条件，可免企业所得税，需向税务机关报批。
2.商业运营公司涉税：
（1）接受投入环节
① 商业运营公司需按万分之五交印花税。商业运营公司如能符合《财政部国家税务总局
关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37 号的条件，
可免交契税，需报税务部门审批。
② 商业运营公司在 5 月 1 日后，从采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投
入不动产，取得增值税专用发票，按 11%税率分两年抵扣增值税；从采用简易计税方法交纳
增值税的房地产开发企业购入不动产，取得增值税专用发票，按 5%税率或征收率分两年抵
扣增值税。
（2）接受投入后再出租环节
① 增值税分三种情况：
老项目：可选择简易 5% 法律依据：财税[2016]68 号
新项目：一般计税 9% （2019年4月1日起）法律依据：财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号 财税[2016]68 号
小规模 无限定 简易计税 5% 法律依据：财税[2016]68 号
② 城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为 7%（城市）
③ 教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 3%
④ 地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为 2%
⑤ 土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑥ 印花税：合同价款的千分之一缴纳。
⑦ 房产税：年应纳房产税的税额=租金价值×12％。
⑧ 土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑨ 企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。
以上是房地产开发企业自持商业的主要运营模式，不同的模式纳税方式及所承担的税负不同，有的在某一环节减少某一种税负，综合税负未必降低，还要把房地产开发企业与商业运营公司统一起来，进行整体税负测算，进行分析比较，结合企业最想达到的目标，是节税为第一目标？还是现金流为第一目标？是考虑资产后续灵活处置为第一目标？没有绝对最完美的筹划方案，只有选择企业主要需求的筹划方案才是最合适的。
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