住房租赁全套税务处理

来源：草木财税 作者：于小强 人气：992 时间：2021-06-09

摘要：个人出租不动产，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以(应承租方索取)依法向税务机关申请代开增值税专用发票。

个人出租住房，企业或者个人承租住房，现在是个普遍现象。那么，住房租赁涉及哪些税费?有什么税收优惠政策?发票又当如何开具呢?本文一一详述。

一、增值税方面

出租方负有增值税纳税义务。

个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

注1：1%征收率适用“3%征收率项目”;住房出租属于“5%征收率”项目，因此不适用上述1%征收率政策。

注2：(个体工商户之外)其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

二、关于附加税费

出租方按照增值税一定比例附征，包括城市维护建设税(7%、5%、1%)、教育费附加(3%)、地方教育附加、地方水利建设基金等。

三、房产税方面

对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税(并可按照规定，50%内减征)。

注3：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。但是，免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。

注4：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

四、个人所得税方面

出租方负有个人所得税纳税义务，承租方(支付租金方)负有法定代扣代缴个人所得税义务。

财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额(注：出租方缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金等附征税费、房产税等，也从应纳税所得额中减除)。对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

注5：个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

五、关于发票开具

出租方应当依法向承租方开具发票。

个人出租不动产，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以(应承租方索取)依法向税务机关申请代开增值税专用发票。(若承租方乃是其他个人，则不得开具或者代开增值税专用发票，但仍须据实开具普通发票。)

注6：若出租方符合增值税优惠政策，应承租方索取而需要开具增值税专用发票时，则须先放弃免税优惠，然后方可依法开具。

注7：其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管税务机关按规定申请代开增值税发票。