观点 | 小产权房买卖如何处理

【案情】

2012年徐某将其自建的一套房屋转让给张某，转让价格为17万元，张某支付15万元，尚欠房款2万元。该房产所占土地系某居委会转让，未取得任何许可证及亦未办理报建手续。张某受领该房屋后就进行装修并居住至今。2014年徐某向法院起诉要求张某支付剩余房款2万元。

【评析】

对于本案如何处理，产生了两种不同意见：

第一种意见认为，徐某、张某签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规强制性规定，系无效合同。因徐某向张某交付房屋后，张某即对房屋进行装修并居住至今，故不宜将该房屋返还给徐某，张某应当按照约定支付剩余房款。

第二种意见认为，徐某、张某签订的房屋买卖合同系无效合同，但应相互返还，否则有变相认可小产权房买卖合同的效力。

笔者赞同第二种观点，徐某、张某签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规强制性规定，系无效合同，合同双方应相互返还。主要理由如下：

本案的争议焦点在于小产权房买卖合同无效后如何处理。“小产权房”不是法律概念，是人们在日常生活中形成的一种约定俗成的称谓，一般是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡（镇）政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。该类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管部门不会给予备案。所谓的产权证不是真正合法有效的产权证。

徐某房屋所在的小区是建在村委会转让的集体土地上，该工程未取得土地使用证、建设用地规划、建设工程规划许可证，该房屋就是俗称的“小产权房”。根据土地管理法及物权法的相关规定：农村土地所有权归属于村集体，使用权仅限于本村村民，小产权房依法不得对外销售。张某并非某村民委员会的集体经济组织成员，依法不能购买涉案小区的房屋。因此，徐某、张某签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定，系无效合同。如果因为张某对房屋进行装修并居住至今，不宜将该房屋返还给徐某，张某按照约定支付剩余房款，有变相认可小产权房买卖合同的效力，有误导小产权房买卖行为，不利于市场经济的健康发展。

综上所述，徐某、张某签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规强制性规定，系无效合同，合同双方应相互返还，即徐某应将已收取的购房款返还张某，张某应将所购买的房屋返还给徐某。

来源：江苏法制报